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济南学区房:腰斩只是开始!

地产下半场2024-04-07 21:08:25来自北京市

准备入手学区房的家长，成了济南楼市里最焦灼的一群人。

揣着几十万的购房款，看着刷刷掉价的二手房市场，听着中介信誓旦旦的“现在只有学区房还坚挺”，满目茫然地逢人就问：

学区房后面几年会持续降吗？

简单的一句话藏着百转千回的纠结：

人口出生率持续降低，未来学区房还有人接盘吗？
名校全面开花，十年后，学区房还有现在的含金量吗？
985、211都要脱下孔乙己长衫了，买学区房卷教育，投资回报率还划算吗？

2024年，春，学区房，走下神坛。

信仰最先燃烧的地方，往往最先毁灭。济南老牌名校的学区房，推倒了第一块多米诺骨牌。

甸柳小学学区房，甸柳三区，41㎡中间楼层产品2020年成交单价在3.7万/㎡，同户型中楼层产品2024年成交单价在3.2万/㎡。二手平台显示，近半年成交均价已跌至2.7万/㎡。68㎡高楼层产品2023年甚至出现1.9万/㎡成交单价。

经五路小学学区房，三里庄小区，42㎡中间楼层产品2021年成交单价在4.5万/㎡，同户型中楼层产品2024年成交单价在3.6万/㎡。小区最低成交单价已跌至2.6万/㎡。

燕山学校学区房，燕山小区北区，42㎡中间楼层产品2018年成交单价在3.3万/㎡，同户型中楼层产品2024年成交单价在2.3万/㎡。小区近半年成交均价跌至2.1万/㎡，已出现1.7万/㎡挂牌价。

甸柳、经五路、燕山学校等老牌名校，是济南最早也是最坚挺的一批学区房，房价一开始垮塌式下跌。甚至粗略对比小区最高成交价与最低价，房价腰斩早已不是个例。

天价老牌学区房，在很长时间内都是济南楼市的“不灭神话”。一两百万去历下、市中买一套学区房，孩子能上老牌名校，上完学挂中介卖掉，转手又能赚几十万，在过去的十来年间，是被无数家长验证过的“正确道路”。

如今，接盘的链条断了，降价成了主旋律，挂牌两年不断降价依然没成交的也大有人在。

老破小学区房走向熄火，几乎是命运的必然。

第一，济南二手房普遍下跌，老牌社区价格率先腰斩早已屡见不鲜。即使学区再硬，也改变不了老破小住起来舒适度低的事实。

国家统计局发布2月份70个大中城市商品房价格指数，2024年2月，济南二手房价格同比下降3.7%。在过去三年间，除了2023年3、4月份偶有上涨外，其余时间普遍下跌。

在二手房成交平台上，老破小社区近期成交价格相比较巅峰期下跌50%以上的比比皆是。

郎茂山三区7490元/㎡；舜玉南区8197元/㎡；工人新村9183元/㎡；龙槐雅苑9680元/㎡；玉函路20号7979元/㎡；金牛小区7142元/㎡；营市西街9977元/㎡……

有时楼市的发展就藏在新闻里，新闻里说，当前社会的主要矛盾是人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。改善新房的热销和老破小的衰落，是人们追求美好生活的结果，也是这个楼市的两极。

有了学区加成的老破小，就像镶了金边的抹布。学区再好，改变不了这是块抹布的事实。

第二，年轻一代的家长，想开了。

70后、80后家长或许是迷信学区房的最后一批人。愿意为了孩子蜗居老破小，愿意牺牲一小时通勤时间，愿意相信985、211，知识改变命运。

90后家长，社会的主流舆论是“孔乙己脱下长衫”、“北大博士考城管”、“研究生毕业月薪三千”。

有个家长的留言或许反映了很多人的心声：

大学毕业也不好找工作，还不如拿补习班、学区房的钱买个写字间或者铺面，以后就算她炸油条也好有个地方。

社会的风气变了，教育的投资回报率越来越低。90后家长考虑的是通勤时间、居住品质，在这个基础上，才是更好的学校。

再说，济南常住人口 943.7万，人才总量278.2万人，（数据来源：2023年济南市国民经济和社会发展统计公报），年轻家长普遍大学毕业，大家对教育本质的认识越来越清楚：

学校教育很重要，家庭教育+辅导班同样重要。

何况，同样水平的孩子，在王舍人学校和在燕山学校会有天壤之别吗？别忘了，还有按人数比例分配的指标生呢！

第三，济南各大城区、各大教育集团齐发力，重点名校正在从几家独大，变成全面开花。

以前济南的教育看历下、看市中，现在是各个城区都在发展自己的教育力量。

2017年，高新区教育实施体制机制改革，教师是聘用制，有绩效，工资高于其他区同级别教师。现在，奥体中路学校、瀚阳小学、东城逸家学校……无论是硬件还是师资配备都很不错，教育资源开始向高新区倾斜。教育集团方面，高新区海川教育集团是主力。

槐荫区也在发力，政府层面在制定实施《槐荫教育高质量发展三年行动计划(2024—2026年)》；教育集团上，目前，槐荫区已签约山东山大基础教育集团；与山东师范大学签署战略合作框架协议，一期签约合作青岛路九年一贯制学校、礼乐中学、饮马小学3所学校；成立济微教育集团、营东教育集团等等。

历城区，政府层面在扩大洪家楼优质教育圈，打造唐冶区域教育改革创新试验园；教育集团上，历城二中教育集团签约学校几乎遍地开花。每逢开盘先签约，全城都在历城二中辐射范围内。像唐冶的礼轩小学口碑都很不错。

天桥区也在深化集团化办学，济南汇才教育集团、汇文实验教育集团、制锦市教育集团等等，只不过目前声名不显。

当然，历下和市中在这方面也很突出，但已经不是一家独大。

当好学校不再是稀有资源，家长的担忧或许将成为现实：

学区房的形势不太好，现在入手差不多要10年时间才能卖，到时候说不定都没有学区房这回事了。

摆在家长面前的，不再是老牌名校、普通小学的“二选一”，而是有了一大堆有教学成绩、有师资力量、有成功经验的新兴名校选择。在这样的竞争环境下，老牌学区房也不再是唯一的香饽饽。

第四，教育的基本盘——人口，正在敲响警钟。

很多人说，2023年，或许是学区房最后的巅峰，这个判断，是综合济南市人口变化与房地产市场之后的答案。

根据济南市统计局数据，2017年全市申报出生人口11.3万，2023年这批孩子上一年级。2032年，这批学区房学区名额重新流向市场，那时购买学区房的是选择2028年生娃的一批人。

2022年，济南市全市申报出生人口6.4万。2028年，或许能保住6万出生人口已是幸事。学区房的需求正在减半，再加上好学校遍地开花，蛋糕越做越小了，老牌学区房的出口更窄了。

也难怪现在买学区房的家长都有这个绕不开的疑惑：

以后，还有学区房这个概念吗？

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