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换房时,需要考虑哪些成本?

济南链家 2018-01-08 14:29:48

对换房者来说,最关心的就是换房成本问题。换房涉及到先卖后买和先买后卖,二者的成本各有哪些呢?

换房时,需要考虑哪些成本?

方式1 先卖后买

1.什么是先卖后买?

换房时,先卖后买指的是,先把已有的住房卖掉,再购买想买的房子。

2.先卖后买有哪些成本?

虽然说先卖后买后,就有了足够的资金去买房,避免了资金链断裂没钱买房的风险,是多数换房者选择的稳妥方案。但先卖后买还是会涉及到卖低,卖房后迟迟买不到房子需要租房居住等成本。

时间成本

先卖后买需要卖旧买新,卖旧房的流程完毕后,紧接着就要看房、选房、买房,所有流程走完,耗费的时间精力很多,无论哪个流程拖的时间越长,耗费的时间成本越高。

卖低买高的价格成本

旧房卖亏了,想买的房子价格又上涨了,对先卖后买的业主而言,这是懊恼之处,旧房出售后,恰遇房价上涨,想买的房子价格涨上去了,手里的资金已经无法购买,以前出售的旧房价格也涨了很多,后悔卖早了,买晚了,一来一去都有亏损。

租房成本

旧房出售新房未买之前,只能租房居住,选择先卖后买,租房的成本也需要考虑进去。

3.怎样节省成本?

出售旧房后,尽量缩短买房时间

出售旧房的目的是为了买房,所以旧房出售后,要尽量缩短买房的时间。房价如果一直在上涨,若旧房出售后看房时间过长,看中的房子价格也上去了,很可能以同样的资金无法购买到合适的房产了。

旧房出售时,就开始关注新房源

为避免旧房出售,长时间的选房看房,耗费时间和精力,在有换房打算时,就应该开始关注想买的房子,提前了解周边的房价、交通、配套设置等内容,这样在旧房出售后,就能迅速的买到心仪的房子。

与买家协商延长交房时间或“返租”

旧房出售后到买房入住需要一段时间,这段时间的居住问题如何解决,建议在卖房时找比较容易沟通的买家,或者找不着急入住的买家,与买家商量延长交房时间,或者说通过“返租”已经出售的房子的方式解决住处问题。

方式2 先买后卖

1.什么是先买后卖?

换房时,先卖后买指的是,先签订购房合同,约定一定时间付款,再将已有的住房出售筹款。

2.先买后卖有哪些成本?

时间成本

先买后卖首先要掌握好时间差,旧房需要尽快出售,否则,想买的房子就会被认定为二套房,交的首付款要多,贷款也受影响。

资金成本

  • 卖亏买亏价格差:想买的房子签合同后,市场行情逆转,想卖的房子只能比预期低的价格对外出售,而想买的房子现在的价格也比当初签合同时价格低,这种高买低卖的情形,给换房者造成损失。

  • 税费成本:若在买入的房子过户后,再出售旧房,则名下被认定为两套房,名下不唯一住房出售,需要缴纳个税,这时卖房的成本就会增加。

  • 贷款成本:若旧房迟迟不能卖出,即便是东拼西凑凑够了买房的首付款,但名下已有一套房,再买房属于二套房,首付增多,贷款利息增多,买房成本增加不少。

  • 违约成本:买房合同签订后,需要卖旧房来筹款,若旧房未能如期卖出,又没有别的融资渠道,只能违约,向卖家赔付定金或违约金,增加了此部分的支出。

3.怎样节省成本?

尽量在买房合同中留出长一点的付款时间

因为先买后卖需要用出售旧房的钱去付房款,这个筹钱的时间越长对先买后卖的换房者而言越有利。

买房合同签订后,尽快出售旧房

买房合同签订后,找到合适的买家,要尽快出售旧房,避免被认定为两套房后出售旧房和买房成本增加的风险。

还有哪些需要考虑?

税费负担

为避免税费成本过高,对于换房者而言,卖房时和买房时,应尽量选择满五唯一的房子,避免需缴纳的税费成本过高。

满五唯一:不需要缴纳个税和增值税,只需要缴纳契税

满二不满五不唯一:需要缴纳个税、契税。

不满二不唯一:需要缴纳增值税、个税、契税

中介成本

换房的流程较为复杂,选择专业的中介公司帮忙操作能够事半功倍,但同时需要考虑中介费的支出。根据实际情况,卖房时不需要卖家缴纳中介费,但买房时,需要买家缴纳一定比例的中介费。故而在选择中介公司时,应提前咨询好中介费的收取方式,在换房时,中介费也需要考虑到需要支出的费用中。

对于资金不充裕的换房者而言,出售旧房来缓解资金压力,是解决资金问题的好方式,如何控制成本,在换房时应仔细斟酌,避免因此而遭受不必要的损失。

资料来源:链家网整理

图片来源:网络

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