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济南85%的房子不能买?

地产下半场2024-05-23 11:09:09来自北京市

很多人还没意识到，我们身处一个被流量裹挟，被流量洗脑，甚至被流量影响人生重大决策的时代。

郭有才一首《诺言》唱火了菏泽南站，于是各路妖魔鬼怪现身。奇装异服的，劲歌热舞的，菏泽南站前“群魔乱舞”，上演互联网乞讨新玩法。主播们很直接，“就为了蹭流量”“流量在哪就往哪跑”。

在楼市里，自媒体蹭流量，吸引眼球更没有下限。经常看到地产主播在直播间背景上写着“济南85%的楼盘不能买”，都不能买。甚至还有升级版，有主播直接信誓旦旦“济南90%的楼盘不能买”“济南95%的楼盘不能买”。

这是楼市的互联网乞讨新玩法，在楼市下行期，通过制造恐慌、给购房者压力，来获取信任、促进成交。

至于为什么都在渲染“济南85%的楼盘不能买”，说白了还是竞争压力。据说，济南目前有15000名卖房子的中介，这里面不只包含传统意义上的二手房中介，还包括各类在抖音、视频号上卖房子的媒体从业者。

而2024年的新房网签量平均每月才三四千套，相当于五个人才能卖上一套新房。可以说很多人是一个月都开不了张的。生存压力下，只有危言耸听才有流量，只有无所不用其极，才能吸引购房者跟着他买房子。

估计不久你就能看到中介在直播间里说“济南99%的楼盘不能买”。至于怎么买对那“1%不赔钱的楼盘”，当然是听他的，从他手里买。

大学学广告创意技巧，有个恐惧诉求法，利用人们害怕的心理压力来试图改变人们行为。和如今的“济南85%的房子不能买”一个道理。

这些危言耸听其实也在迎合购房者的心理。因为济南赔钱的房子实在太多了，大浪袭来，很多购房者想要一个救生圈，想要一个标准答案，能保住自己的财产。

不管你愿不愿意相信，楼市里什么样的房子能买，什么样的房子不能买，从来没有标准答案。

粉丝张先生工作在天桥，不管别人对天桥印象再怎么不好，再怎么鼓吹天桥不值得，那就是人家工作生活的半径，在天桥买房能满足他的工作生活需求，那就没有错。

粉丝宋女士工作在西客站，父母也在西客站居住，最适合她的房子必然是博主们百般挑剔的西客站片区。

至于被狂吹的“值涨济南东”，只适合在东边上班的人。

购房前得明确，房子是为生活服务的。买房看地段，最先看的不是未来的涨跌。最先考虑的是你的工作、生活半径。能减轻通勤压力，能满足生活需求才是第一位的。

再说抗跌问题。看看下面的数据就知道，不管是东部还是西部的，哪里的房子都不抗跌。

唐冶是未来吧，历城区的亲儿子，历经十多年逐渐成熟的繁华大城。2018年玖唐府开盘卖1.8w/㎡时，多少人觉得2万，3万不是梦。如今二手房平台显示，近半年成交均价1.5w/㎡。

文旅城地段不错吧，紧靠汉峪，CBD，当年多少人抢破头。如今精装17小高层、高层每平赔2000，甚至一度有过1万/㎡的房源。

文旅城的D17地块，小高层社区，新房时期售价2.1万/㎡，2024年成交的3套房，两套单价在1.9万/㎡。
一路之隔的D14地块，大高层社区，新房时期1.6万-1.7万/㎡。2024年成交的3套二手房单价在1.4万-1.5万元/㎡。

盛福片区的绿城百合花园，2021年也曾卖过两万四五，如今也就两万一二。

西客站的房子，同样也在降。

恒大金碧新城，2017年二手房成交价还在一万四五，2023年已经跌到了一万二，上个月的成交价，中间楼层1.1万/平。

曾经的西客站品质王者，龙湖名景台同样也扛不住。125平三室2018年一度高达2.2w，2023年7月的成交单价集中在1.8万左右。上个月已经降到了一万七。

南城的学区房，一样在走下坡路。

中海国际社区，107㎡中楼层已经降到了1.58w/㎡，比2021年1.9w/㎡的成交价一平降了三千多，房价重返2017。

老牌学区房，即使背靠甸柳一小这样的教育顶流，一样跌的亲妈都不认。

甸柳三区，41㎡中间楼层产品2020年成交单价在3.7万/㎡，同户型中楼层产品2024年成交单价在3.2万/㎡。二手平台显示，近半年成交均价已跌至2.67万/㎡。

覆巢之下无完卵，当下的楼市，向下走是整体趋势，是不分区域的。连济南新房价格、成交量都在下降，凭什么认为会有哪个片区、哪个楼盘是例外呢？

中介可能会用二八定律忽悠你，说两成的头部楼盘在涨。那是部分豪宅，500万以上资产，不是普通玩家的领域。何况，许多豪宅开发商已经在房价里投资了未来的升值空间，是亏是赚尚未可知。

当下购房，最怕的就是抱着投资心理去买房。一旦你想在楼市里赚钱，就有人能割你韭菜。施主还是放下执念，自住就行了。至于什么楼盘能买？还是那句话，满足工作、生活需求的，适合你的，就是好房子。

最后，揭秘下短视频平台上的济南楼市真相。

先明确一点，任何队伍，一旦庞大了，必然鱼龙混杂。而在流量时代，算法在鼓励“语不惊人死不休”，越夸张越有流量。你看到的房产博主，在迎合大数据的喜欢，未必是真实的市场。

短视频平台上，各个都在自称专家，人均10年房产经验，自称济南最懂房子的第一人。其实很多都是公众号的搬运工。嘴里嚼着别人嚼过的馍，加个背景打个灯光立马起范：

“信我者，不亏钱”。

说白了，一切都是生意。所有的人设不过是为了获取购房者的信任与好感度。为了拿到电话，为了能带你去看房，为了尽可能地成交，为了开发商少则2万多则20万的奖励。

毕竟，这是个内卷的时代。开发商卷的是产品力，卖房中介卷的是谁更吸引眼球。在鱼龙混杂的时代，很多人是没有下限的，对他们来说，只要能诱惑到购房者，就是胜利。

被中介钓鱼，被开发商割韭菜，被银行用房贷捆绑30年……有时一次轻信、一次洗脑，赔上的是一生辛劳。

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