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住宅“降温” 不被限购的公寓市场“热度上升”

山东商报   2017-07-07 17:12

[摘要] 随着限购政策的升级,济南住宅市场正呈现供需双降的格局,不少购房者的目光转向了不限购的公寓市场。数据显示,今年以来,济南公寓成交网签量大增。截止到4月,济南公寓网签量是去年同期的7.29倍,共网签公寓379 套。而在去年同期,公寓网签量只有52 套。

随着限购政策的升级,济南住宅市场正呈现供需双降的格局,不少购房者的目光转向了不限购的公寓市场。数据显示,今年以来,济南公寓成交网签量大增。截止到4月,济南公寓网签量是去年同期的7.29倍,共网签公寓379 套。而在去年同期,公寓网签量只有52 套。虽然公寓具有良好的投资价值,但也存在无法落户等弊端。记者走访发现,购买公寓多用来投资,核心地段的精装公寓则更受欢迎。

“买个公寓用来投资”

记者走访了西客站周围的一处公寓项目,置业顾问表示,“最近我们的公寓项目很畅销,预计不出三个月时间就能完成今年的任务了。相较于住宅,公寓价格便宜,投资价值也很高。”据悉,截至4月,济南的公寓网签量已同比上涨7倍。

“限购、限贷、利率上调是住宅成交量减少的主要原因,加上近期新盘推出较少,可选择房源不多,才呈现出供需双降。住宅降温后,公寓和商铺的热度逐步上升,热门商圈地段的公寓和商铺不断出新,购房者的购买热情也很高涨。”谈及公寓畅销的原因,业内人士如此说道。

去年10月,济南正式实施住房限购政策,商品住宅市场被严格设置了“准入门槛”,部分置业者因此失去了购房资格。受此影响,不“限购”的商住公寓关注度开始上升。虽然公寓在济南仍属于小众产品,但因其总价低、位置好、精装修等特性一直活跃在楼市中,如今在“限购令”下,青睐这类产品的客群正在扩大。

“眼下经济形势不好,钱放在银行里面相当于贬值,投资证券之类的又不靠谱,还是投资不动产保险些。我名下已有两套房子了,政策不允许再购房了。一套公寓花不了50万,买来投资刚好。”赵玉是济南“土著”,在她看来,买个公寓用来投资比较划算。与她一样想法的本地人还有很多,陈坤也是其中一个。“现在住宅太贵了,房贷比重也提高了,不如买个面积小的公寓划算。”

核心地段的精装公寓更受欢迎

“去年我以6000元/ 的价格在西客站附近买了一套住宅,今年限购之前,我又在西边的一个大型楼盘认筹了一套住宅,但是没多久济南限购政策出台了,我不符合购房标准,所以购房之路被限购令 卡 死了。”李尧是聊城人,在济南工作已有六年时间,在济南安家落户一直是他的心愿,“去年在西客站那边买的房子到现在还没走流程,不知道何时才能有自己的房子。如果买不了住宅,我会考虑买公寓。”李尧表示,核心地段的精装公寓将是他的,“毕竟交通更加方便,核心地段的公寓基础设施也比较完备。”

一家知名的房产测评机构的工作人员表示,“从目前市场来看,核心地段的精装公寓项目性价比更好。”公寓的目前主要是以出租为主,核心地段交通便利,生活方便更受租客欢迎,长期来看的潜力也更大一些。

业内人士表示,“新政的出台,主要控制新建住宅商品房,对公寓等产品却是一个发展契机,同时会引流投资资金进入到非住宅市场,有助于解决商业地产的去库存压力。”他指出,限购后很多人的目光转向不限购的公寓市场,核心地段公寓项目稀缺属性大增,销售去化速度提升明显。

购买公寓有利也有弊

“住宅限购了,正是公寓涨钱的时候,不限购不限贷,你现在买了就是赚到。”这样的宣传口号,近日在各大购房宣传群中随处可见,咨询的人也络绎不绝。难道公寓市场的春天真的要来了?

相比住宅,公寓存在一定的优势。首先面积小,总价也低,所以购买压力相比住宅要小很多;第二,当前情况下,公寓的政策环境相对宽松,方便入手;第三,公寓虽小,但户型的空间利用率高,各个功能分区很齐全,应有尽有,比较符合年轻人的喜好;第四,公寓大多位于市中心周边繁华地段,商业、医疗、交通等各方面的生活配套都非常齐全,居住、出行比较方便。

当然,有利必有弊,公寓的劣势也较为明显。,购买公寓不支持落户,也不能用公积金还房贷;第二,公寓的生活成本较高,物业费、水电费等很多都是商业性质的,比普通的商品房高出不少;第三,为了安全考虑,公寓一般不通天然气,做饭不太方便;第四,公寓面积较小,容易使得室内光线昏暗;第五,很多公寓用于出租,人员复杂,安全性不能保证。

目前济南房地产市场上的公寓项目不在少数,有知名房企在年前新政前后就已察觉到公寓的价值增长点,抢得先机大力推出多个项目,使得去年年底的公寓成交量大增。结合今年上半年的销售情况,相信下半年会有更多家房企蓄势待发,利用政策优势和优惠力度,吸引众多购房者的关注。

投资前需算好“两笔账”

假如要在济南投资公寓,必须要算明白两笔账。是利润回报,第二是转让税费

首先,从所获利润来看,公寓主要通过出租来获利。

通过对几家热门租房网站进行观察,记者发现公寓仍然是租赁市场的主角。另外,今年公寓的租金并不低,单间月租大多在千元以上,在奥体、山师以及高新区等热门片区单间公寓月租金甚至高达2500元。这样看起来,公寓出租的利润甚为可观。

然而也有业内人士称,随着房价上涨,投资变大,公寓租金的回报越来越不划算。暂且以一套均价为9500元/ ,约40平米的公寓为例,入手总价约为38万,将房屋出租后,每月租金约定为1500元,则需要21年才能收回投资成本,周期略长。但如果拿38万来投资住宅,则结果就大不一样了。“公寓不像住宅,买了只能出售或出租,并不能落户,也不是学区住房,所以在较低的租赁回报下,很少有人会投资”。

第二便是转让税费的计算。二手公寓交易的税费计算方法较为复杂。2015年实施的营改增政策规定,个人将购买2年及以上的非普通住房对外销售的,以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税。现在以38万的公寓为例,假如2015年买入,2017年卖出,卖价总计为48万,按照差额征税计算方法,买卖双方需要缴纳的税费包括增值税、土地增值税、印花税、个人所得税、契税,粗略计算,需缴纳费用约为5万元左右,其中卖方将承担大半,约为3万左右。由于交易成本过高,出售公寓所获得的回报并不算大。因此,投资公寓或将成为一个长期的过程,租赁市场可能会相对繁荣一些。

众所周知,济南近期有很多楼盘都在主推公寓产品,在接下来的一段时间内,公寓或将站上济南楼市交易大舞台,成为置业热门。然而,在现行的限购政策下,观望情绪依旧存在,很多购房者或许不敢贸然出手,所以公寓市场是否会迎来新的发展契机,目前还很难说。

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