[摘要] 2016年，房地产住宅开发与销售在“去库存”背景下高歌猛进，继续延续强者恒强的发展态势，行业集中度继续加大，而中小房企的生存压力将愈演愈烈，业内人士称如今的房地产行业已经进入大鳄争食的时代，许多中小房企则因资金和实力不足面临“项目荒”的尴尬局面，“玩不转”的部分房企将加速退出市场，行业格局将被重构。
2016年，房地产住宅开发与销售在“去库存”背景下高歌猛进，继续延续强者恒强的发展态势，行业集中度继续加大，而中小房企的生存压力将愈演愈烈，业内人士称如今的房地产行业已经进入大鳄争食的时代，许多中小房企则因资金和实力不足面临“项目荒”的尴尬局面，“玩不转”的部分房企将加速退出市场，行业格局将被重构。
本土中小房企陷“项目荒”困局
毋庸置疑，2016年，济南成功抢夺了房地产市场的眼球，全市价格在短短数月内迅速从8000元/m2涨至11000/m2，这一轮价格涨幅在范围内都极为罕见，12月底全市均价为11541元/m2，与去年同期相比暴涨24%。
细数去年以来成交的土地，济南土地市场呈现出“先冷后热”的局面，在成交时间上呈现了两头低、中间高的特点。济南经营性用地共成交了124宗，其中居住或商住混合用地共80多宗。在这80多宗土地中，多数被性房企拿走，济南本土房企几乎颗粒无收。鲁能地产虽然也在唐冶有所斩获，但其总部早已迁至北京，在各地布局，被业内视为央企。
“房地产市场本来就区域性很强，但可惜的是，绝大部分济南本土房企都没有成长起来，现在手里还有项目的已经寥寥无几了。”此前，业内人士接受媒体采访时表示，记者也注意到在“土拍”现场，已经很少看到济南本土中小房企的身影了。
据了解，在济南市场上，现在活得比较好的本土开发商大致有两类。一类是有国资背景的，鲁能、海尔、海信深耕山东多年，背靠济南、青岛和烟台等大本营，依靠多年的储备积累土地，在这一轮市场狂飙中并没有掉队。“还有一些民企，前些年拿了些地，成本比较低，赶上了今年的行情，赚得比较多。更多的企业面临着大的‘瓶颈’，就是没有储备项目。或者是在现有项目开发完之后，面临无米下炊的境地。”
在上述业内人士看来，土地市场逐渐成为“豪门的游戏”，中小房企，实力不足的房企逐渐失去了生存空间。小型房企和原来主营业务不是房地产的企业都将逐渐退出市场。
融资渠道被遏制
对外，在拿地、销售等方面要面临大房企的激烈竞争，对内，融资、转型等都将面临更为严峻的挑战。
近期楼市重磅的消息，就是私募资管备案4号文和首套房贷收紧这两件了。2016年10月以来，信贷政策环境维持紧缩趋势，包括国庆期间各地密集调控、11月份以来各地限购限贷升级以及12月份中央经济工作会议定调“房子是用来住的，不是用来炒的”，直到首套房贷收紧、“4号文”出炉，为房企的融资上了“紧箍咒”。
“去年通过集合计划等融资太容易了，所以房地产行业会这么火。融资成本低，相对来说拿地就会容易。4号文等于说从资金端开始遏制，配合限购等，目的就是控制住房价的涨幅。”一位房地产研究人士表示，去年，房地产市场高歌猛进，融资成本低、融资难度低是一大原因。“‘4号文’出台，北京、上海、济南、成都等16地，城市房企获得私募资产资金‘输血’将大受影响，首套房贷利率提高再加之放款趋严，购房者若因此陷入观望情绪，则房企销售回款也将面临一定的难度。因此，两端都有所收紧，房企融资渠道备受考验。”业内认为，大的房地产企业能够吸引比较多的资金，中小房企可能就不是那么乐观。
中小房企的生存境遇愈发艰难。随着行业集聚程度的进一步深入，相对于规模越做越大的大型房企，中小房企的处境可谓“凄凉”，有人认为2016年是地产行业深刻变化的一年，甚至将成为行业发展的重要转折点。
中小房企在细分市场谋生存
面对集中度越来越高、大鱼吃小鱼愈发频繁的行业前景，本土中小房企也在谋求自己的出路。
中小房企没了“救命钱”，与大企业在土地市场的拼抢显得不堪一击，这就导致了一系列连锁恶化反应。业内人士表示，在规模房企越做越大，平台优势遥遥领先的情况下，中小房企不得不在细分市场中找寻一线生机，提升产品性价比和专注差异化产品或许才是出路。
有中小房企老板向记者透露，将关注养老地产、文旅地产等细分市场，有的则表示已经转向利润更好的总部写字楼项目，有的则不再局限于传统的住宅和商业开发，在项目的运营和服务方面有了更大的发展。
业内人士表示，将来中小企业与大企业之间在项目上的合作也会越来越多，“比如你有资金，我有土地，可以按比例入股，共同开发项目”。实际上，纵观目前市场上现存的中小房企，不少企业由于库存压力，资金链断裂，一些小房企已陷入亏损境地，有的则主动要求出售整体项目或是项目的股份求生存。
“现在房地产毛利已经从过去的30%~60%回归至10%左右，加上经济、政策大环境的变化，房企纷纷转型或者谋求新的增长点。”业内人士预测，“将有越来越多的非专业房地产公司离开房地产领域，而房地产的竞争也将越来越激烈。”
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并购改变房企竞争格局
近年来，随着地产“黄金十年”的过去以及土地成本的不断抬高，房企收并购风气也变得逐步盛行，成为了许多房企主要的拿地和扩张手段。在传统地产领域，目前主要的收购可以分为两类，类主要目的是收购土地或者项目，以增加可售资源或进入新的城市、区域，从而进一步实现规模扩张;另一类则是收购上市平台，即“壳公司”，进而达到上市或者回归A 股的目的，拓宽企业融资渠道、提升企业品牌影响力。
随着近年来招拍挂土地成本的节节攀升，房企们纷纷采用收购的方式作为自身发展的重要手段。对于传统房企而言，收购土地或项目，无疑是加速企业规模扩张，增加可售资源直接、有效的方式之一。一方面，收购方式获取项目一般而言拿地成本相对较低，可以使企业避开激烈的市场竞争;另一方面，部分收购获取的项目，可以快速推出市场，加速企业资金回流。
对于并购目标的选择，房企通常会根据自身的战略发展，来综合考虑目标地块是否合适。其次，目标项目的产品定位以及发展前景，也是房企标的选择的重要标准之一。在筛选出一些适合的目标之后，项目的收购价格和未来的盈利能力就是企业必须衡量的因素。
通过收并购，本身就具备竞争优势的房企势必“强者恒强”，而地产开发基础较为薄弱的房企也将面临被收购整合的风险，房企之间优胜劣汰加剧，竞争也会更为激烈。
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