[摘要] 房天下媒体集团济南分公司联合品牌地产代理公司“数说楼市”，助力房企与购房者观察大数据时代的楼市动向；本期推荐的是，世联行——《2017年1月济南房地产市场月报》。
一、指标说明
【监测范围】：济南市区和长清。
【区域划分】：根据济南城市规划及发展特征，并结合济南房地产市场的发展，将监测范围划分为“东、西、南、北、中”五大区域（详细划分参见附录Ⅰ）。
【样本选取标准】：济南市国土资源局、国土资源局网上交易系统（工业用地除外，其他用地包括科教用地、仓储用地、机场用地、文体娱乐用地等）。
住宅市场
【监测范围】：南北以绕城高速为边界；东部以济南市与章丘市行政划分为边界；西部以济南市区与长清区行政划分为边界。
【样本选取标准】：建筑面积在2万平米以上或者具有一定代表性的普通住宅项目；尚未开盘项目不在监测范围之内。“普通住宅”区别于别墅，主要指70年产权的住宅产品。市场上也存在产权50年，但规划和产品完全按照居住功能进行设计、建造的项目，本文将类似项目纳入“普通住宅”类别。
【指标解释】：1.“供应量”指对市场形成实际供应的可售房源数量，未推出房源不在统计之列；
2.“成交量”以实际签订协议为准；
3.“成交均价”，指住宅市场的实际成交价格，其计算方式为总成交额除以总成交面积所得数值。
【数据来源】：均来自世联行研究人员实地采集的一手信息。
写字楼市场
【区域划分】：写字楼物业按照其特有的板块特点进行区域划分（详细划分参见附录Ⅱ）。
【样本选取标准】：总体量不小于1.5万平米的写字楼项目。
公寓市场
【样本选取标准】：建筑面积在1万平米以上或者具有一定代表性的公寓项目，尚未开盘项目不在监测范围之内。从用地性质和土地使用年限看，“公寓”区别于住宅，主要是非居住用地、40年和50年产权，一梯多户，由一条走廊贯穿整个楼座的产品；从产品的功能定位与配套上看，“公寓”不同于写字楼，它是兼具办公和居住功能，具有一定的居住和办公配套的产品。
二、土地市场分析
1、土地供应
1月份土地市场迎来大批量土地供应，主要为中央商务区地块。
2017年1月济南挂牌33宗土地，土地面积79.86万平米，同比、环比均有大幅增加。其中居住用地15宗，土地面积43.53万平米；商业用地15宗，土地面积33.03万平米；另有3宗科教和文体娱乐用地，土地面积3.30万平米。
此次挂牌土地主要为中央商务区地块，共挂牌26宗、土地面积54.93万平米；其中12宗商业用地，土地面积22.27万平米；居住用地11宗，土地面积29.36万平米；另外3宗为科教和文体娱乐用地。
土地供应分布：本月挂牌土地中26宗为中央商务区地块，剩余挂牌土地中有4宗市中区的城中村改造项目，1宗天桥区商业地块，还有2宗唐冶商业地块。
土地供应明细：
2、土地成交
1月市场仅成交1宗中央商务区的景观轴地下空间地块。
2017年1月济南土地市场成交1宗，土地面积4.63万平米，同比减少88.9%和92.9%；环比减少90.0%和93.9%。
本月土地市场仅成交1宗中央商务区的景观轴地下空间地块，被济南市城市建设投资有限公司以10063万元的底价摘得，土地单价145万元/亩，楼面地价2175元/平米。
土地成交分布：本月成交一宗中央商务区景观轴地下空间地块。
2017年1月成交土地明细：
三、各物业市场分析
1、住宅市场
住宅供应：整体供应处于低位，新增量大幅减少。
1月，济南住宅市场供应量为13721套、167.60万平米，同比减少43.9%和43.3%，环比减少25.8%和24.4%。其中新增供应2411套、27.62万平米，同比减少10.0%和5.7%，环比减少67.2%和67.3%。
1月济南供应量大幅减少，主要因新增供应不足影响。去年年末预售条件的提高，延迟了新楼座的入市时间。
住宅成交：政策的再度加码以及传统春节的影响，1月份楼市成交降至冰点。
1月，住宅市场共成交2088套、24.50万平米，同比减少53.9%和52.3%，环比减少70.9%和70.1%。
12月末济南政策再度加码，市场销量再度降至冰点，加上传统春节假期影响，整个1月份，济南住宅成交仅有2000多套。1月份多个项目零成交，有成交的项目主要集中在几个有大量新房源推出的高性价比楼盘。
住宅价格：1月份住宅整体价格保持平稳，在售项目价格稳定，未出现降价。
1月，济南住宅市场整体成交均价为11249元/平米，同比上涨21.6%，环比上涨0.5%。
1月份住宅价格基本保持平稳，整体价格走势主要受成交项目影响变化。实际上在售项目价格基本保持稳定，未出现降价现象。
2、写字楼市场
写字楼供应：新增量减少，市场整体供应量降幅明显。
1月，济南写字楼市场供应量为39.87万平米，同比增加9.7%，环比减少24%。其中新增供应0.3万平米，同比减少57.7%，环比减少74.4%。
受春节假期影响，1月写字楼市场新增量较少，市场整体供应量降幅明显。本月仅有2个项目加推新房源，各项目推货积极性较差。从板块供应量来看，各版块供应量分布不均，受汉峪金谷、银丰东八区等大体量项目影响，高新板块位居各版块供应量首位，1月供应量21.54万平米，占比54%。奥体板块虽在售项目较多，但多数项目在售时间较长，新增量补位不足，供应量减少，库存持续消化。
写字楼成交：受春节假期影响，市场成交惨淡，散客为本月成交主流。
1月，写字楼市场共成交2.22万平米，同比增加0.5%，环比减少82.8%。
1月写字楼市场成交量大幅减少。春节前后为房产市场销售淡季，市场推货积极性较差，受此影响，本月写字楼市场成交量大幅缩减，市场表现惨淡。从客户情况来看，受销售节点影响，大客户多在16年年底进行逼定，客户盘点也多在1月之前完成。多数项目在1月把目标客户定位到前期观望的散客，散客购买成为本月成交主流，这也是本月成交量减少的原因之一。
1月，写字楼市场整体成交均价为11143元/平米，同比增加9.3%，环比增加10.5%。
1月，写字楼市场价格小幅上涨。本月，写字楼市场成交客户主要以散客为主，成交量较小，成交均价受此影响出现小幅上涨。从板块价格来看，除泺源大街板块外，其余在售板块价格均有不同幅度上涨。高新板块受个别项目散客高价成交影响，价格上涨明显，1月均价11387元/平米，环比上涨16.3%。此外，该板块成交量较大，从而在一定程度上拉高了市场整体均价。
3、公寓市场
公寓供应：新增供应开年“遇冷”，整体供应量小幅减少。
1月，济南公寓市场供应量为6952套、28.65万平米，同比增加95%和73.2%，环比减少5.1%和9.8%。其中新增供应1117套、4.08万平米，环比减少70.4%和75%。
1月公寓市场新增供应大减，但总量仍维持在“千套”以上，市场整体供应量小幅下降。本月受春节假期影响，项目推货积极性较差。本月新增供应均来自东部区域项目，其中有1个新项目入市，推出房源874套，占总新增量的78.4%，为新增主力；另有3个在售项目加推，共推出243套，单体新增量较小。从各版块供应量来看，北部区域受16年个别大体量项目入市影响，供应量较大，超越东部占据首位；东部区域在售项目较多，热销项目集聚，多采取“随推随售”的销售策略，市场供应量较为平稳。
公寓成交：市场整体表现较差，新项目入市热销拉动市场成交。
1月，公寓市场共成交1094套、4.06万平米，同比增加406.5%和259.3%，环比减少26.5%和43.5%。
1月，受春节假期影响，多数项目销售情况较差，公寓市场成交量出现小幅下降。分区域来看，各区域成交量分布严重不均。东部区域成交量仍居首位，全月共成交914套，成交占比高达83.5%。该区域本月有一新项目入市，推出大量新房源，共成交700余套，为本月的成交主力。其余区域成交量较少，市场表现较差。
1月，济南公寓市场整体成交均价为11717元/平米，同比上涨21.7%。
本月市场均价与上月基本持平，市场价格平稳。本月市场成交主要集中在东部区域，且受春节假期影响，多数项目销售动作较少，项目价格变化不大，这也是本月市场整体价格平稳的主要原因。其余区域因成交量较少，价格变化对市场影响微乎其微。
四、政策分析
1、商品房预售资金不得用于偿还开发商股东个人债务 ▏高法院批复
2017年1月11日，商品房预售资金属房地产开发企业所有，但不能用于偿还房地产开发企业股东个人债务。公司与其股东为不同民事主体，公司作为企业法人享有法人财产权，与股东个人财产相互独立。股东的责任财产包括其对公司享有的股权，但不能以公司财产偿还股东个人债务。
2017年1月12日，山东省住建厅印发《山东省商品房预售资金监管办法》(以下简称“办法”)，自2017年3月1日起施行。根据该办法，对商品房预售资金实行全程监管，根据工程进度4个节点确定房企监管资金使用比例。
关键词1 专款专户房企不开专用账户拿不到预售证
关键词2 监管账户房款交付、退还都不经房企的手
关键词3 资金留存预售资金全程按照比例进行监管
关键词4 违规制约资金不入专户严重的可暂停网签
3、济南市国土局发文：两宗地不建设就算恶意囤地、炒地
为打击开发商恶意囤地、炒地，破坏市场秩序的行为。2017年1月16日，济南市国土局发文，规范划拨土地开发建设延期开、竣工申请办理工作。开发商有两宗以上因自身原因不能按期开发建设的行为，就视为恶意囤地、炒地。此举将有效打击开发商囤地行为，进一步规范房地产市场。
4、济南限购细则：外地购房须3年内连缴社保24个月
2017年1月17日，上东省济南市城乡建设委员会发布《关于贯彻执行住房限购政策有关事项的通知》，自2016年12月26日起，对在历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区、长清区及济南高新区范围内已拥有2套住房的济南市户籍居民家庭，暂停在济南市部分区域向其出售住房。无住房的非济南市户籍家庭在济南部分区域限购一套住房，需提供自购房之日起前3年内连续24个月以上（含24个月）在济南市区及三县缴纳个人所得税或社会保险证明。
5、2017年新建高层全装修 装修费计入总房价可贷款
2017年1月20日，山东省住建厅发布《山东省人民政府办公厅关于贯彻国办发[2016]71号文件大力发展装配式建筑的实施意见》，按照计划，2017年，全省设区规划区内新建公共租赁住房、棚户区改造安置房等项目全面实施装配式建造，2020年，青岛装配式建筑占新建建筑比例达到30%以上；在发展装配式建筑的同时，大力推广“菜单式全装修”，2017年设区城市新建高层住宅实行全装修，2020年新建高层、小高层住宅淘汰毛坯房。值得注意的是，使用按揭贷款购买全装修商品住宅的，房价款计取基数包含装修费用。
附：
济南房地产区域划分图
济南写字楼板块划分图
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五、世联行品牌历史
世联成立于1993年，是从事房地产专业咨询的服务机构。2007年，世联整体改制，成立深圳世联地产顾问股份有限公司。2009年8月28日，世联在深圳证券交易所成功挂牌上市，成为登陆A股的房地产综合服务提供商。
经20年的发展，世联成为性的房地产服务提供商，超15000名员工，为近2万家开发商提供专业的营销代理及顾问咨询服务，为600万个家庭实现置业梦想！2013年，世联以每天8.2亿的成交额，成为境内代理销售额首破3000亿的房地产服务商，在13个核心城市销售额也已超百亿，并以市场份额4.5%的优势领跑地产服务行业。
2014年，世联正式更名为“深圳世联行地产顾问股份有限公司”，简称“世联行”。世联行基于客户价值，坚持轻资产服务品牌的固有形式，不断强化持续推动中国房地产市场发展的服务力量，将公司单一互相分割的业务打造成多种业务交叉融合的一站式服务平台,建立基于大数据和移动互联网的置业者服务系统、世联信贷互联网金融平台，打造集顾问、金融、物管等多项业务为一体的服务平台。为客户提供一站式、平台化、交叉交互式的轻资产房地产服务（包括顾问、资产管理、销售、金融、估价等服务）。
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