[摘要] “房子是用来住的,不是用来炒的。”在日前闭幕的中央经济工作会议上,房地产市场被如此定位。12月26日傍晚,济南市政府发布《促进房地产市场持续平稳健康发展》的六条意见。这是继10月2日济南时隔两年重启限购后,3个月内又一次出台限购政策,力度之大,前所未有。
“房子是用来住的，不是用来炒的。”在日前闭幕的中央经济工作会议上，房地产市场被如此定位。12月26日傍晚，济南市政府发布《促进房地产市场持续平稳健康发展》的六条意见。这是继10月2日济南时隔两年重启限购后，3个月内又一次出台限购政策，力度之大，前所未有。本通知适用于济南历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区和高新区，自发布之日起施行。
限购加码!本地家庭限购两套，非本地限购1套
新政：本市户籍家庭限购2套住房，非本市户籍家庭在我市限购1套住房(需提供连续24个月以上在市区缴纳个人所得税或社会保险证明)。
解读：此次楼市调控升级，是济南在三个月内第二次出台限购新政。此前，10月2日夜间，济南出台限购限贷政策：商贷首套房首付比例提至三成，二套房四成，公积金贷款额度从高70万元降为60万元;本市户籍家庭限购三套房，购买第三套住房的不提供公积金贷款。在对外地家庭限购一套房的要求上，购房未提出提交个税或社保证明。
两个首次!房子建到12层以上才能卖、利润超两成严查
新政：加强商品房预售审批管理，控制市场供应节奏。适当提高商品房预售申请门槛，加强预售资金监管，防范市场风险：规划12层以下住宅单体主体结构完工后，12层以上住宅单体主体结构完成一半(不少于12层)后，方可办理商品房预售许可;对销售均价高于开发成本(土地、建安等相关成本)20%以上的住宅项目严格审查，涉嫌暴利的，限制办理商品房预售许可。
解读：相比2012年和今年十月份的限购政策，这次对预售制度升级：首次明确房子必须建到12层才能卖，此前只需办完土地手续，土基施工开始就可办理预售;首次对开发商定价与利润挂钩，售价利润超20%限制卖。
严控炒地!拍地资金须全部为自有资金
新政：意见提出，强化竞买居住用地(含兼容居住用地)资金来源管控。将竞买资金管控要求列入土地挂牌出让文件和出让合同，竞买人所有竞买土地资金(包括竞买保证金、土地成交价款等)全部为自有资金。市国土资源局、市金融办、人民银行济南分行营管部等部门组成土地竞买资金联合审查小组，实施土地竞买资金审查监管，发现违规的，取消竞得资格，不返还其竞买保证金(出让合同定金)，并纳入我市土地交易市场诚信黑名单，2年内不得在我市参与土地竞买。
此外，意见还要求严格规范商品房预(销)售合同网签撤销程序，切实制止预售商品房转让等炒房行为。在房屋权属登记前，凡不符合合同撤销相关规定的，一律不得办理网签撤销手续;开发企业与购房人采取弄虚作假等手段，通过办理网签合同撤销更名业务，逃避房地产交易税费的，一经查实，合同更名视为无效，企业不良行为记入信用档案，有关当事人承担相关法律责任。
解读：11月，济南市国土资源局发布土拍的新规，要求土地竞买人在竞买前签署“竞买资金承诺书”，承诺其参与竞拍的资金为自有资金。新规避免了一些开发商在抢地时疯狂抬高地价，抢得土地后再找其他开发商一同开发，操控房价的情况出现。
●业内分析
“济六条”亮撒手锏：预售“限价+限售”
明年上半年新房供应或大幅削减
业内人士认为，新政除了限购加码，在提高商品房预售申请门槛上，一方面通过“限价”挤出暴利的水分，另一方面通过“限售”控制市场供应节奏，“未来几个月内有可能出现无房可供的局面。”
统计数据显示，10月初济南实施限购政策后，新建商品住宅的网签量下滑明显，当月总成交量为6878套，环比上月减少了11283套，下跌62.13%。而在11月楼市趋稳后，当月商品住宅成交 7952 套，占总成交量的56.4%，环比上月增加了1074套。进入12月后，开发商推盘力度加大，截至26日，商品住宅成交量过万套，达到10216套。
在世联行山东区域总经理朱江看来，此次调控大的“撒手锏”是提高商品房预售门槛：12层以上住宅主体结构完成一半(不少于12层)后，方可办理商品房预售许可，相当于“限售”。这对靠卖期房短期内回笼资金的开发商来说无异是“点穴式”调控，明年上半年济南新房供应不出意外将大幅削减;而对销售均价高于开发成本20%以上的住宅项目进行严格审查，则是政策性“限价”，“通过以上两种手段，让市场向准现房方向迈进，促进住房回归居住属性。”
“这是严厉的一次!”谈及新调控政策，济南一房企营销总监说：“以前只要盖好地下室就可拿到预售证，进而开盘销售。”该人士说，目前济南楼市30层左右住宅居多，新政实施后，新项目拿预售证要等四五个月，对中小型房企来说资金压力非常大，同时对市场供应影响也非常大，“未来三四个月内，至少明年五一前市场将出现房源短缺的局面。”二套房首付比例会否再提?
济南提出打造区域中心城市，吸引外地人口落户将是城市发展的动力之一。而外地人购房要有连续2年的社保证明，会不会“误伤”一部分刚需购房者?比如，有些刚毕业的大学生或者刚刚来到济南工作的人士，因为无法提供连续两年的社保证明，就会被剥夺买房的权利。朱江认为，“限外”是阶段性政策，但“这是没办法的，毕竟控制房价上涨是当前的主要任务”。这次济南楼市调价加码，可视为对上一轮限购的一个补充和升级，基本杜绝了外地购房者投资济南房产的可能，在一定程度上加大了对楼市投机行为的限制力度。
根据中央经济工作会议的精神，在货币方面，要支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房。目前，济南的二套房首付比例为40%，此前有传言称“二套房首付比例要提到45%，第三套房禁止贷款”，而新调控并未涉及限贷。至于二套房首付比例未来是否再提高，业内人士称，还要看调控新政实施后市场反应。
今年济南楼市调控政策回顾
9月28日
发布“济八条”，规范土地市场秩序，对哄抬地价等行为进行严厉监管。
10月2日晚
出台“济南版”限购和限贷政策，商贷首套房首付比例提至三成。本市户籍家庭购买第三套住房不提供公积金贷款。本市户籍家庭已有三套住房的，暂不得再购房。非本市户籍家庭限购一套住房。
10月3日
10月4日
对网签做出严格限制，打击改合同、炒房等行为。
10月7日
出台限购细则。限购期间，购房人在购买住房前，应提交家庭成员居民身份证明、户籍证明、婚姻证明。
12月26日
出台新的限购政策，济南户籍只能买2套房，外地人买房要缴2年社保。
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