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济南房价上涨明显 省城十家楼盘房价变化样本

山东商报   2016-09-14 16:11

[摘要] 今年以来,济南楼市在市民心中似乎只有一个“涨”字。近两个月楼市频发“大事件”,不少楼盘大幅度上调房价。近日,记者挑选了省城多个区位的10家在售楼盘,探寻省城房价的变化过程。记者调查时发现,有部分楼盘涨后便开始“后悔”,房企涨价后遗症开始显现。

今年以来,济南楼市在市民心中似乎只有一个“涨”字。近两个月楼市频发“大事件”,不少楼盘大幅度上调房价。近日,记者挑选了省城多个区位的10家在售楼盘,探寻省城房价的变化过程。记者调查时发现,有部分楼盘涨后便开始“后悔”,房企涨价后遗症开始显现。

东西南北都在涨价

记者走访济南不同区域的十家楼盘发现,在近期内各大楼盘均上调了售价。大多数楼盘涨幅明显超过了去年。其中,东部地区拔得头筹,成为涨幅大的区域。

记者首先来到位于唐冶片区的一处楼盘置业顾问告诉记者,“自唐冶"地王"一出现,这片房价大幅上涨。”三个月前,这家楼盘的房价为6300元/平米,现在卖到了9600元/平米。

随后,记者来到位于工业北路的一家楼盘置业顾问赵女士告诉记者,“半年前我们刚开盘,售价为8500元/平米,现在售价为13500元/平米”,近半年的时间内,每平方涨了5000元,“万达一来,周围楼盘都不约而同的封盘涨价,之后还会接着涨的。”

东部房价大幅上蹿不同,虽然其他区域的楼盘也在涨价,但涨幅却并没有那么高。在西客站片区一家临近二环西路的楼盘里,置业顾问告诉记者,该楼盘每平米均价从半年前的8800元涨到现在的9800元。另一家较为靠西的楼盘销售均价则从5700元涨到现在的6300元。“现在济南8成以上的房子单价都到10000元以上了,我们这边的潜力还是比较强的。”一位置业顾问说道。

在省城二环南路以南的一家楼盘内,置业顾问同样告诉记者,虽然该楼盘近半年涨价了,但涨幅并不高。该楼盘今年1月每平米售价为8000元,今年6月涨到了近9000,但近两个月降价了,降到了8600元左右。置业顾问称,涨价后,该楼盘客流量下降了3成多,虽然现在降了一些,但人流量依旧不多。“楼盘开盘2年多了,现在还在消化库存。”该楼盘置业顾问说道。

在省城小清河附近的一家楼盘内,记者也找到了单价10000元以下的房源。今年6月,记者曾在该楼盘了解到,该住宅销售均价为7800元。虽然更换了开发商并且房源变成了精装修,但目前的售价也多在8000多元,涨幅并不高。

CBD楼盘

记者走访中发现,虽然西部、北部和南部的房价均在不断上涨,但涨幅大的仍是东部地区。近半年的时间中,以中心CBD为代表的东部地区,每平方米房价涨了近8000元。前几个月“地王”的出现,更是带动了唐冶地区和工业北路地区房价的大幅度增长,每平方涨了近5000元。

“自从绿地以52亿的价格拍下中心CBD,我们楼盘的价格就在不断上调,2015年底开盘时售价为9800元/平米,从拍地之前就涨到了11000元/平米,现在售价为18000元/平米”,位于奥体西路的一家楼盘的置业顾问李先生告诉记者。

半年时间内涨幅逾8000元/平米的房企并非一家,记者走访发现周围的楼盘也均涨了近8000元。“一年前我买这套房子时,售价为9500元/平米,现在都已经涨到18500元/平米了”,市民黄女士告诉记者,“当时买时就感觉CBD的空间很大,东部地区经济水平高,配套施设也很完备”。

“相较于济南的南部、西部和北部,东部地区的市场基数本来就更大,西边的房企刚开盘约为3000元/平米,而东边一开盘就得7000元/平米。中心CBD是未来发展的重点区域,具有较好的空间。人口密度大于其他区域,房产刚需也较大,涨幅大也算正常。”当问到中心CBD涨幅大的原因时,奥体西路一售楼处的销售经理孙先生如此说道。

置业顾问都“说不清”利好

记者在调查时了解到,东部不少楼盘涨价幅度较高,多是因为近期出现的几个“大事件”。唐冶片区和工业北路分别在6月底和7月初的拍地,以及近期万达文旅城签约事件,都促使附近的楼盘大幅上调售价。一个月的时间中,有的楼盘更是上涨6000多元每平米,这让多数市民直呼“买不起”。但记者现场采访时,发现置业顾问多以这些事件作为房价上涨的理由。

“万达文旅城签约,肯定对我们片区有影响啊,未来这边多一个城中城,房子潜力大幅度提升,即便现在投资一套也好啊。”对于房价上涨的原因,一位置业顾问如此说道。但当记者询问她的设想何时能实现时,她却直言并不了解,“我也不太了解万达文旅城会建成啥样,也许需要5年以后才能看得到吧。”在记者的追问下,置业顾问只能如此解释。

在工业北路上的一家楼盘内,记者得到了关于房价上涨的同样解释。置业顾问告诉记者,万科在近期刚刚拍得一宗土地楼面地价高达9600元/平米,因此带动了周边楼盘的涨价,“9000多块钱的楼面地价意味着房子盖起来能卖到15000元/平米左右,所以这一片的楼盘都涨价了。”置业顾问胡先生告诉记者,该楼盘在7月时售价仅为8000元/平米,但现在已经涨到了12000元/平米。但记者了解到,万科所拍得的地块容积率较低,未来将修建成洋房,价格自然较高。然而附近的楼盘均是高层住宅,其价值原本与洋房就有一定差距。

楼盘涨价后“后悔了”

东部地区房价的持续走高,一部分原因是受“地王”的影响。先是唐冶地区“地王”出现,周围楼盘涨幅逾3000元/平米;后有工业北路“引进”万达,周围楼盘封盘涨价,两天之内房价相差2000元/平米。然而,记者走访中却发现,有些楼盘“言行不一”,说着房价“一天一涨”,却在一个月的时间里有所回落。

一个月前,记者曾走访过工业北路的一家楼盘,受“地王”的影响,该楼盘大幅度调价,由11000元/平米涨到14000元/平米。当时的置业顾问表示各种折扣算完之后,房价为13600元/平米。昨日记者又来到该楼盘,却发现房价有所回落,“现在购房有优惠活动,折扣之后的价格为13500元/平米。”置业顾问赵女士说道,“房价肯定还会进一步上涨,所剩楼盘只有几套了”。

不仅房价比上个月便宜100元/平方,置业顾问所说的“楼盘所剩无几”也与实际情况并不一致。上个月记者来访时,置业顾问也是同样的说辞,“小户型只有几套了,再不下手就买不到房子了”。已过一个月有余,“所剩无几”的楼层却还未卖出。

唐冶地区的一家楼盘也与位于工业北路的这家楼盘一样的“言行不一”,上个月置业顾问王女士表示,只有三套小户型可供选择,并催促记者赶紧购房,“房子一天一个价,走出售楼处就再也买不着这套房子了”,但昨日记者发现,置业顾问口中的“再也买不到”的楼房依旧还未出售。

一位业内资深人士告诉记者,开发商这种行为是在透支房产未来的预期空间。“从长远看,在过去十年的黄金期中,房地产已经消耗了足够的刚需购买力,很大程度上透支了未来的价值,加上如今空置和库存居高不下,风险抵御能力日渐下降。可以说,影响房地产市场关键的因素供需比已发生变化。”

楼市投资客开始回归

走访中,记者还发现买房用来投资的消费者越来越多,“到现在,我成交的只有两位买家,他们买房子都是用来投资的,而且都是支付的全款”,奥体西路一家楼盘置业顾问李先生告诉记者,“这种买家购买的都不是首套房,一般为二套房或三套房,他们看好这片区域的未来发展前景,所以卖掉手中地段不好的房子,再来购买这边的房子。”

不仅有消费者买房用来投资,熟悉房产行情的置业顾问也会加入“投资一族”,工业北路一处售楼处的置业顾问赵女士就表示,自己已购进第二套房子,用于投资,“现在房产有很好的空间,与其把钱投在银行里赚微薄的利息,或是把钱投在目前熊市中的股市,还不如贷款买套房子,将来卖出去也能赚钱。”

“房地产供需失衡是房价大幅度涨价的主要原因,地王频出则会导致消费者恐慌性需求的增加。”一家投资公司的经理告诉记者,“当个别房产商手中没地,土地资源比较紧张的时候,地王自然就出现了。同时也造成周围楼盘封盘提价、捂盘惜售的情况。”

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