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征收房地产税是一厢情愿还是两情相悦?

济南日报   2016-09-07 08:18

[摘要] 房地产税成为近期“热词”。街谈巷议的热度,给人以“就要来了”的紧迫感。《人民日报》也刊文《未来的房地产税不能成为恶税》发声,因房产是民生中重要的元素,社会各界的关注不足为奇。房地产税到底是政府的一厢情愿,还是政府和社会的两情相悦?

房地产税成为近期“热词”。街谈巷议的热度,给人以“就要来了”的紧迫感。《人民日报》也刊文《未来的房地产税不能成为恶税》发声,因房产是民生中重要的元素,社会各界的关注不足为奇。房地产税到底是政府的一厢情愿,还是政府和社会的两情相悦?

税收立法:

喊得紧锣密鼓实则步履蹒跚

2013年十八届三中全会明确要求加快房地产税立法并适时推进改革时,人大发言人傅莹表态,房地产税将尽快纳入立法程序。近期相关媒体的报道,再一次将房地产税长时间的沉寂打破。报道称,房地产税立法初稿已经基本成形,正在内部征求意见,不日将会提交人大完成立法。

这样的报道被认为不实:毕竟房地产税的立法涉及方方面面行业,千千万万居民的切身利益,不可能轻易完成立法,更不可能未经充分讨论就一稿通过。

根据税收法定原则,房地产税征收首先必须进行立法。立法通过,师出有名,征税合法,然后才能进行实施。而立法是个“细发活”:即由政府有关部门组织专家写出初稿,经国务院同意后作为草案提交人大常委会,其间还要向社会公开征求意见。人大常委会如果认为草案成熟,就可以批准,如果认为尚有争议和不完善的地方,也可能不予批准,等待修改完善后在以后的会议上继续审议。

税负预估:

何时征是选择怎么征是关键

人大发言人傅莹、财政部部长楼继伟等众多权威人士对房地产税推进的肯定,《人民日报》刊文也称“未来的房地产税”,从这些细节中可以读出一个意见:房地产税不是该不该征的问题,而是何时征怎么征的问题。

今年是上海和重庆对个人住房征收房地产税试点的第四年。上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征收房产税,税率因房价高低分别暂定为0.6%和0.4%。重庆主城九区内存量增量独栋别墅、新购高档商品房、外地炒房客在重庆购第二套房,将被征收房产税,其税率为0.5%-1.2%。

有人预测新房地产税的征收方式:按照每个家庭户承受能力和世界通行做法,首套房的税率应该在0.5%-1%之间。100万一套房,一年交5000元,每月420元不到。二套房、三套房及以上,税率不会超过3%,预计在2%以内。还有另一种方案——不管是多少套房,扣除一定的人均面积后再征税。“人均豁免征收面积”是多少?重庆试点中,针对花园洋房的房产税征收,定下了180平方米的起征点,这也是不按房产套数征收的一种方式。

价值博弈:

单恋一厢情愿对眼方能情牵

快推房地产税的拥趸者认为,让楼市回归理性,房地产税可“一针见效”。他们认为,房地产高烧诱发原因在于炒房投机,开征房地产税可遏制投机,从而有利于盘活闲置房产,提高资源使用效率,缓解需求压力,房价也会因此有所下跌。

很多人忽略了“成本转嫁”这一规避风险方式。只要有刚需,能作为资产保值的重要载体,就会存在房地产投资。再加上政府把控下的土地供应稀缺和地王飙高,房地产市场的经济支作用短时间内不会改变。房产持有人会将房产持有成本向下一任接棒者和租房者身上转嫁。房地产税或许只是“一厢情愿”:企盼能抑制房价的一厢情愿;地方政府希望增加财政税收的一厢情愿……

房地产税如要推出,必须既能满足市场稳定和政策调控的各方面需求,又能真正发挥调节作用的“良税”。房产税不应草率出台,也不应单独实施,而要以恰当的时机出现,并配以合理的调控政策。房地产税的出台,应该维护“绝大多数人”的利益,又能成为国家得心应手的调控利器。

房地产税,好不是一厢情愿的单恋,而是两情相悦的结合。

地产降温:

楼市高烧难退用药谨小慎微

作为普通购房者,对房价极为敏感。市民刘勇分析,倘若房地产税未来实施,将会给购房者会造成多方面的影响,其中,房产持有成本增加是肯定的。改革后的房地产税会增加保有环节税费,这意味着购房者日后养房费用增加,投资性购房或会因此减少。投资性购房者的减少,对房产市场销量产生影响,或许能实现房价一定程度的降低或上涨滞缓,相对减少购房者成本。

房地产市场的高温,并非单纯由税收决定。济南中住集团董事刘超认为,房地产税是调控房产的一项政策,在当前经济形势下行,如此敏感的政策不会推出。事实上,房地产税在西方国家已是十多年,纳税人对此习以为常。中国政府对房地产任何一项政策都很谨慎,担忧政策引发市场波动。房地产税如果实施,在短期内肯定会带来降温影响,但这种影响不会长远。政府为担忧的是,盲目解读政策传递信息引发的心理恐慌。

专家解读

地产专家、山东财经大学房地产研究所所长郭松海:

房地产税近期不可能出台。假如房地产税实施,判断其是“恶”是“良”的关键,在于调节房产持有和市场稳定的实效结果。如果以增加财政收入的单一目标为出发点,不建议开征。

关键要看税制和税率如何设定,能否发挥税收调节的根本作用。是参考上海试点只对增量房征收房地产税,还是同时将存量房一并纳入征收范围?两者之间差别很大。起征点是按照家庭人均拥有房产面积还是按照家庭拥有的套数征收?税制到底定在高3%还是5%?税率征收为关键,如果税率设置过低,税收持有成本低于炒房,如此房地产税形同虚设。

财税专家、山东财经大学经济研究中心主任潘明星:

房地产税改革是十八届三中全会决定的改革任务。对存量房产征税,但会规定起征点,对基本住房需求免于征税。

尽管房地产税改革的主要目的不在于解决房价问题,实施后却能对投机性需求起到一定抑制作用。

征收房地产税,须要弄清房源。我国住房商品化改革以来,住房种类繁多,产权管理状况各异,房源在房产主管部门登记情况不一,税务部门难以准确掌握纳税人房源信息。考虑到目前房产调控过程中,不同城市差别性较大的现状,房地产税的立法制定也应“益粗不益细”,给地方政府以更多弹性。

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