[摘要] 网购冲击、宏观经济增速下滑……一系列不利因素让实体店经营业绩下滑，很多都在转型……一直被誉为济南中关村的山大路沿线众市场转型备受关注，尤其是号称环渤海地区规模大的电子专业卖场济南华强电子世界，以及赛博数码广场，前两年转型引进餐饮、电影院、眼镜、小百货等业态，如今情况如何?6日，本报记者对此进行了调
网购冲击、宏观经济增速下滑……一系列不利因素让实体店经营业绩下滑，很多都在转型……一直被誉为济南中关村的山大路沿线众市场转型备受关注，尤其是号称环渤海地区规模大的电子专业卖场济南华强电子世界，以及赛博数码广场，前两年转型引进餐饮、电影院、眼镜、小百货等业态，如今情况如何?6日，本报记者对此进行了调查采访。
提起山大路，济南人大多耳熟能详，家里总有个电子产品是在这里购买的。它是山东大的IT产品集散地，尤其是2011年11月，济南华强电子世界在这里开业，更增强了其聚客能力，要知道该市场的母公司可是大名鼎鼎的华强集团，世界500强企业。
然而6日，记者在济南华强电子世界看到，尽管是周末但客流量并不大。比刚开业时肯定是差远了。2楼商户李先生说，过去来这里逛的全济南市的都有，甚至还有外地的，而现在主要是周边居民以及附近的大学生，辐射范围缩小了。
由于地势南高北低，济南华强电子世界2楼与南邻的解放路持平，公交车站就在门前，十余趟公交车经过，可以直接导入客流，因此2楼算是黄金楼层。但是似乎并没有用。李先生说，整个市场4层楼，就属2楼空铺多，快接近一半了。李先生的这一说法，也得到了济南华强电子世界招商部门的认同。
记者从南门进入2楼，右手边是电脑、手机等电子产品，算是跟市场定位一致;但在左手边，有卖珠子、卖手表、卖腰带、卖衣服的……两边业态差距巨大;再往北走，就有大量商铺闲置。一楼主要是卖手机的商户，加之华联超市已入住，空铺率相对小一些，但北侧依然有不少商铺闲置，还打出了这样诱人的招商广告：每月租金500元起，再续财富传奇。在3楼，主要是眼镜市场，北侧依然有不少商铺闲置。4楼主要是电子安防、办公区、餐饮等。
出师不利 曾经的地王租金太高?
据了解，在商业地产领域，有个一三五法则，即一年开发期、三年培育期、五年成长期。也就是说，当市场开业5年后，人气、商气都会养得差不多了，租金盈利等都会增长;如果市场地处成熟商圈，一般3年就会增长。
济南华强电子世界位于成熟的山大路商圈，又地处山大路与解放路交会处，对面就是赛博数码广场、北面是山大路科技市场，位置可谓绝佳。如今已开业快5年，为何还有空铺闲置?我们这个电子市场建筑面积近6万平方米，开业之初定位是做环渤海地区大的IT专业卖场。济南华强电子世界相关人士说，因此当时市场仅卖各种电子产品的业户就占到九成以上。
开业时记者前去采访，甚至连索尼也在这里开设了山东广播电视专业产品店，索尼中国副总裁亲自参加。然而，2012年，市场大环境风云突变，电子产品出现下滑趋势，网购也日渐形成气候，实体店生意越来越难干。当年8月记者曾去采访，发现2楼、4楼均出现大面积商铺闲置现象，尤其是2楼，中小商户大量撤出，剩下的多是大型零售商。不过，在业户看来，济南华强电子世界在济南出师不利的首要原因还是租金太高。据了解，该市场所在地块曾是昔日地王，2009年10月19日，经过89次举牌竞拍，以6.57亿元的价格拍得。
好不容易市场开业了，肯定想着把钱赚回来，因此租金很高，我记得好位置一天一平方米七八块钱，都接近北京、上海了。商户张先生说，很多人发现赚不出来就撤出了……
寻求转型 华艺尚街招商2年还没满
面对商户大量撤出，济南华强电子世界没有坐以待毙而是寻求对策：首先是降租金，比如针对老客户租3个月送3个月;又比如针对新客户，可以享受7折优惠;同时增加休闲娱乐、特色美食等业态的商户数量。
也就是在这时，市场出现不可思议的变化。济南华强电子世界招商人员说，2楼黄金楼层本是品牌电脑销售区，租金高;一楼更多从山大路导入人流，差一些，主要卖手机;结果形势变化，电脑越来越不好做、手机越来越好做，现在租金变成了一楼贵1天1平方米四五块钱，2楼只有两三块钱。形势变化，也促使我们调整招商思路，不一定全做电子产品。济南华强电子世界相关人士说，他们相继引进电信营业厅、银行等，同时还开设了华强眼镜市场，引进茂昌眼镜、宝岛眼镜、精益眼镜、百亮眼镜等品牌。
其实，2014年左右，华强转型是性的，比如在深圳打造乐淘里，不仅做电子产品、餐饮，还做日用百货。在济南，它又开始打造华艺尚街，招商品类涉及箱包鞋帽、服装、儿童用品、日用百货、文体用品、珠宝钟表、厨卫用具等。
然而，地处黄金2楼的华艺尚街招商将近2年了，还是没有招满;其招商策略也不断调整，租金从交8个月送4个月，再到交7个月送5个月，再到交半年送半年，租金价格不断下滑;商铺也被隔成了小小的格子铺，有的只有不到10平方米，想以此拉低租金支出，争取更多租户。
业内观点 招商饥不择食就不是山大路了
与济南华强电子世界有着相似转型方式的还有对面的赛博数码广场。2014年左右，面对电子产品下滑、商户撤出，它在4楼设置了餐饮区、5楼设置了电影院，希望增强体验功能，借鉴城市综合体的做法吸引更多客流。
然而6日，记者在赛博数码广场4楼看到，超过一半的餐饮店已关门，正常营业的午餐时间吃饭的也不多。来这里消费的，还是以市场从业者为主。一餐饮店工作人员说，真正消费者很少在这里吃。我个人认为，华强、赛博的招商有点饥不择食的味道。在山大路某市场负责管理工作十余年的朴先生说，山大路20余年来能兴盛的原因是什么?是因为它有特色!电子产品一条街，很多创新的玩意儿别的地方没有，山大路就有。反过来想一想，如果20年前山大路上刚建好的酒水批发市场，没有改为济南科技市场，而是继续做酒水生意，就泯然众人矣，就不会有众多掘金者入住，也很难会有现在的影响力。
现在，华强、赛博想把自己打造成综合体，这未免有点理想化。首先，它是商场式建筑，建造时就想着以卖东西为主，就不适合干综合体;其次，山大路离泉城路并不远，人们如果想逛综合体，也很少会到山大路来。华艺尚街为什么招商这么难?朴先生说，不是位置不好，而是没有特色，从其招商业态不难看出，其实就是个小商品市场，它西面有老东门，东面有环联，北面有淘宝街、中恒，南面有新世界，人们要购买小商品很难会想起去山大路。
在朴先生看来，目前山大路众市场正面临前所未有的困难，突围的方向就是增强体验，但不仅仅是增加餐饮、娱乐设施，还应该增加科技创新品体验功能，让人们知道，想玩新鲜玩意儿就到山大路来，继续把山大路新奇特招牌维护好、发展好才是正道。
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