[摘要] 帝华地产以290%的溢价拿得这3宗土地后,不光土地市场沸腾了,业界也惊呆了!很多人第一反应:帝华这是要干什么?一个广为流传的说法是:帝华地产在囤地!
鏖战936轮，击溃17家房企，总价40亿元摘得5宗地!其中一宗住宅用地楼面价达7100元/㎡!6月29日的一场土地拍卖会一下将济南土地市场炒热，同时也让静寂已久的唐冶片区沸腾起来：周边十多个楼盘封盘并酝酿涨价，东部大多楼盘蠢蠢欲动……
掀起这场楼市波澜的是一家名叫“帝华地产”的房地产企业。帝华地产是谁?此前，恐怕没有几个济南人知道。记者近日多方走访，揭开“帝华地产”的神秘面纱。
探片区>>疯狂的“帝华”打破了唐冶的沉寂
说济南“新地王”——帝华地产，要先从唐冶片区说起。
唐冶片区，北起胶济铁路，南至经十路，西到东绕城高速，东至围子山，在济南的片区控制性详细规划中，片区定位是济南东部城区的城市二级中心、文化创意产业中心和新兴产业承载地。
不过大多市民仍然迷糊，唐冶片区到底在哪里?市区向东再向东!记者在泉城广场附近打开导航，输入“唐冶”显示：向东22公里。顺着经十东路一直向东，到绕城高速附近向北拐弯，就到了唐冶片区。
在这片广袤的土地上，到处是正在建或刚刚建起的楼盘。恒大名都、鲁商凤凰城、银丰唐郡、华夏帝苑、帝华鸿府、和润幸福城、绿地城……大大小小十几个楼盘，大多是六千多元起价。
值得一提的是，7月3日上午，记者顺着片区一圈走下来，到了中午几乎找不到吃饭的餐馆，更别提超市、商场、医院、学校等配套了。后，记者在银丰唐郡东侧的一条小路上，找到了几家诸如灌汤包、拉面馆的小店。
配套不说与市区比，就连近年来蓬勃发展的西客站片区，都没法比，唐冶新区为何创造出“新地王”?用业内人士的话来说，这里已画好了一张大大的蓝图：唐冶新区六年城熟，规划了18所学校，未来有奥特莱斯、有M3穿过……
6月29日土地竞拍中，底价6.53亿元的三宗地，被拍到了25.46亿元。帝华地产的这一惊人之举，则是在这个饼上撒上了糖稀，也让一向沉寂的唐冶片区楼市起了波澜。当晚，唐冶片区十来个楼盘闻讯封盘。一直到7月4日上午，记者走访附近楼盘时发现，除了帝华鸿府，其他楼盘仍只接待客户而不签单。
“等本周末吧，新价格调完后再交定金，不过那时候价格至少涨四五百元。”银丰唐郡、绿地城等多个楼盘销售人员称。
问地王>>4年拿了6块地没全开发，帝华在囤地?
帝华地产以290%的溢价拿得这3宗土地后，不光土地市场沸腾了，业界也惊呆了!很多人反应：帝华这是要干什么?一个广为流传的说法是：帝华地产在囤地!
记者查询济南土地招拍挂市场数据发现，从2012年起，帝华地产可谓是深耕唐冶。过去4年里，帝华地产已在唐冶拿了6宗土地。这6宗土地，分为两大部分。一部分在经十路以北，是两宗商业商务用地;另一部分在围子山路两侧，文苑路北侧，以住宅为主，包括两宗住宅用地和一块11.4亩的配套商业用地。
记者探访发现，这两部分用地，北边的住宅用地就是帝华鸿府用地。目前一期已销至尾盘，二期刚刚开售。
南边的商业商务用地，项目名叫“帝华国际广场”：一期规划9栋办公楼及公寓，都是超百米的超高层;二期是200多米高的超五星级酒店。不过，商业项目在2014年11月29日已经奠基，但奠基后就没动静了，现在还是一片荒地。
当然，就此断言帝华地产在囤地，仍过于草率。近年来，济南商业地产滞销，目前库存总量约22万㎡，去化周期保守估计5年左右。即便在住宅销售火爆的今年，商业地产仍未解冻。尤其是在新片区，开发商一般都会先开发住宅，等人气上来，再考虑商业地产配套。
“因为开发得越早，赔得越惨。”一位业内人士说。“不过总体算下来，帝华地产拿地的楼面地价也就2000多元。”针对“花7000元多买的地皮，卖5000多元的房子”的说法，这位人士表示，这不具可比性，当时帝华鸿府的楼面地价才800多元，现在卖五六千也赚钱。
揭面纱>>40亿巨资，帝华地产钱从何来?
帝华地产豪掷40亿“一鸣惊人”，不少人好奇：他们的钱是哪来的?老板是谁?
记者了解到，济南几个冠名“帝华”的项目公司，都由河北帝华房地产集团控股。河北帝华集团有两个股东，为自然人李在明、盈河。其中，董事长李在明是实际控制人。李在明曾经说过，帝华地产创始于新疆、发展于京津、崛起于燕赵、壮大于齐鲁。
帝华地产早进入济南是2010年，开发了济阳一个面积10万㎡的楼盘，不过这个项目在当地也是毁誉参半，甚至因为交房一年多未通天然气被曝光。“在济阳买房，有‘小心帝华’(地滑的谐音)的说法。”一济阳知情者说。
而此次拿地之后，帝华鸿府也被曝出二期未取得预售证就开始卖房。当然，对于房企而言，以上这些都算作小事，开发商的资金实力是关键的，比如帝华鸿府北邻的火炬东第，就因资金不足而成烂尾楼盘。
帝华地产40亿元哪来的?当然是融资!房企的惯例是，总部划来一小部分启动资金，然后找银行、信托、基金融资。帝华地产如何融资，记者无从得知，仅从网上查到一份帝华集团2013年信托融资时披露的公司的财务情况：
截至2013年4月30日，公司(河北帝华房地产集团)总资产20.3亿，总负债7亿元，资产负债率34.5%。2010、2011、2012年资产负债率分别为48.54%、45.85%、32.82%……
公司2010、2011、2012年营业收入分别为6.53亿、6.85亿、6.67亿元，净利润1.27亿、1.15亿、1.61亿元……
单从数据来看，这是个小开发商的规模。当然，这个数据是2013年的，也不排除经过3年发展帝华地产迅速崛起了。即便如此，一次性斥资40亿元拍地，融资压力也是相当大。
看影响>>封盘是市场定价恐慌
也许存在另一种可能，在帝华地产背后，有其他房企的支持，或者说是联合拿地。不过，7月5日晚公布的土地成交公告显示，从“地王”地块竞得者——济南隆昊房地产开发有限公司的股权结构来看，是帝华地产一个地产商在“战斗”。
“面粉涨价，面包肯定会涨价，这是购房者的普遍看法，因为土地成本终会反映在房价上。这势必会引起新一轮的市场定价恐慌。”业内人士表示，尽管从土地成交到房屋交付需要两至三年时间，但是具有标志性作用的地王对楼市预期影响明显，十几个楼盘集中封盘就是表象，“高溢价的房地产终还是需要‘刚需’来买单。”
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