[摘要] 今年前4个月，京、沪、深等一线城市二手房成交面积约为新房的2倍以上，南京、福州等二线城市二手 房交易活跃度也超过了新房。
交通便利、社区成熟、配套完善、供应充足……在北上广深等一二线城市，二手房正凭借这 些优势逐步取代新房占据市场交易的主导地位。统计显示，今年前4个月，京、沪、深等一线城市二手房成交面积约为新房的2倍以上，南京、福州等二线城市二手 房交易活跃度也超过了新房。业内人士认为，我国住宅市场正从增量向存量市场过渡，房地产市场格局将迎来深刻变化。
监测数据显示，近年来，二手房在大中城市房地产交易市场的优势开始显现，市场规模逐年扩大。北京、上海、深圳等一线城市，二手房交易量已经远超新房。在一些二线城市，二手房也是量价齐升。进入2016年，一些热点城市二手房市场甚至出现了非理性上涨。
业内人士认为，北京、上海、广州、深圳等一线城市和部分二线城市住房市场起步早、发展快、规模总量大，目前这些城市核心城区新增供应量已经很少，新建商 品住房多呈“郊区化”。出于价格、交通、配套等因素影响，大多“刚需”从一手房市场转向二手房市场，一线城市的住房市场已率先步入以存量房交易为主的阶 段。以北京为例，新建商品房住宅市场已进入“郊区化”，五环内的新房成交均价也已突破6万元。刚需族只能转向自住房和“老小”二手房。亚豪机构市场总监郭 毅表示，由于北京新建商品房价格普遍“高端化”，二手房已成许多刚需和改善型刚需主要的置业方向。
中原地产数据也显示，在广州的二手房市场上，“80后”买家占比约53%。
专家还认为，近些年二手住房市场越来越活跃，其主要原因还有存量房源的攀升。瑞银首席经济学家汪涛认为，中国住房的内在供求格局已发生变化。瑞银报告显 示，根据2010年第六次人口普查数据，在不考虑住房质量的前提下，2010年时城镇和农村户均已拥有约1套住房。
热点城市二手房与新房成交面积对比
一线城市：
2015年
北京二手房成交面积1800万平方米，几乎是新房成交面积的2倍；
上海二手房成交面积3020万平方米，是新房成交面积的1倍以上；
深圳二手房成交面积为1064万平方米，是新房成交面积的1.6倍。
2016年前4个月
北京二手房成交面积791.7万平方米，约为新房成交面积的3.5倍；
上海二手房成交面积1089.03万平方米，约为新房成交面积的2倍；
深圳二手房成交面积421.74万平方米，约为新房成交面积的2.3倍。
二线城市：
福州二手房成交套数是一手房的1.4倍
2015年2016年前4个月
南京二手房成交套数达到5.4万套，超过新房成交4.95万套
2016年前3个月二手房与新房
价格同比涨幅对比
17.96%10.03%
北京
28.78%20.38%
上海
二手房涨幅
新房涨幅二手房涨幅
新房涨幅广州
6.64%0.47%
二手房涨幅
新房涨幅
5.73%1.99%
杭州
二手房涨幅
新房涨幅
美国、德国、英国、法国以及日本等发达国家二手房与新房交易比例约为8:1至10:1之间。
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今年一二线城市已出118地王
118个，这是短短数月间，一二线城市土地市场所制造的地王数目。房地产研究中心数据统计显示，截至5月20日，包括北上广深以及南京、苏州、合 肥等热点二线城市在内，共计22个重点城市，今年以来已产生总价、单价或溢价率地王数量达118幅，而在上一个“地王年”2013年，全年也不过拍出60 幅地王。
2016年起至今，仅5个多月光景，伴随品牌房企纷纷回归一二线城市，上海、苏州等城市土地市场亦随之升温，地王频出。其中南京更是 创下“一日三地王”的疯狂场景，加之其余四幅地块，仅一天时间，南京在土地市场上便吸金248.56亿元。
专家解析迎来“存量 时代”倒逼地方政府摆脱土地财政依赖
业内人士认为，随着“存量时代”的到来，房地产业必将加快供给侧的改革，城市建设“大兴土木”“大拆大建”“摊大饼”式的粗放发展方式将发生根本变化，住宅市场会更反映真实需求。
首先，房价将更多依赖市场机制调节。中信证券地产行业首席分析师陈聪认为，影响二手房和新房价格的因素截然不同。房价看涨预期强烈往往导致需求上升，二 手房主就会以惜售、跳价等表现减少市场供给；反之，当房价下跌趋势明显，二手房主则倾向于抛售房源，而购房者则会进入观望状态。因此，二手房主导市场时， 房价更多将依赖市场机制调节。
其次，或将倒逼地方政府摆脱土地财政依赖。专家认为，前些年不少地方采取举债建设——出让土地——抬高地价的方式“经营城市”，“摊大饼”式地发展房地产，造成规划与实际需求失衡，城市与产业发展脱节。
以深圳为例，2015年深圳卖地收入已降至不足财政收入的6%，而2005年其比例为13%。目前，深圳已将自主创新作为城市发展“主导战略”。
第三，将推进房地产业供给侧量与质的改变。随着家庭和人口结构的变化，存量房的日益增多，一个年轻家庭未来将可能继承多套房产，届时，房地产市场必将发 生深刻的变化。因此，业内人士指出，楼市进入存量时代，如果仍继续“经济房地产化”导向，刺激住房消费以维系高房价与经济高增长，将更加加重住房结构性过 剩。
美国华平投资集团董事总经理周知在接受记者采访时认为，中国房地产业的发展趋势也必将从“拼命盖房”转向“盘活存量”。“对于人均住房面积接近40平方米的中国住房市场，目前的存量房源已经非常多了。中国楼市迈入二手房交易为主导的时代很快会来临。”
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