[摘要] 从2013年9月末到2015年10月的两年间，全国待售面积增加了23996万平方米，上涨了54%，按照单套60平米计算，增加了400万套住房。连续几日中央对于去库存的强调,在当前房地产市场库存高企、投资持续下滑的形势下,释放出强烈的政策信号。
楼市库存变动
从2013年9月末到2015年10月的两年间，待售面积增加了23996万平方米，上涨了54%，按照单套60平米计算，增加了400万套住房。连续几日中央对于去库存的强调,在当前房地产市场库存高企、投资持续下滑的形势下,释放出强烈的政策信号。
业内人士认为，决策层此番提去库存，是稳定经济，防范系统性风险的重要举措。而下一步的政策也应重点关注高库存的三、四线城市，从增加住房需求、降低购房门槛和降低房企融资难度、减少土地供应等多管齐下，稳定房地产市场。
商品房库存增量创历史新高
截止到10月底，商品房待售面积68632万平方米，比9月末增加2122万平方米，创历史新高，其中住宅库存增加了1180万平方米。而房地产投资增速持续下滑,创21个月来低。截止到2015年10月的数据,房地产投资的同比增速已经创历史新低,同比增速仅2%。从和地方的数据来看,房地产投资增速的下滑无疑拖累着固定资产投资的增速,并成为影响GDP的重要因素之一。新的数据显示，1-10月商品房累计销售面积和销售额同比分别增长7.2%和14.9%，涨幅较前9月分别收窄0.3和0.4个百分点。从单月情况来看，自7月以来，销售面积同比增速在不断收窄，9月增速9.0%、10月增速5.5%，同比均远低于近6个月13.2%的平均增速。
再反观2013年，截至2013年9月末，商品房待售面积44636万平方米，也就是说，两年以来，待售面积增加了23996万平方米，上涨了54%。
政策信号绿灯频频亮起
继11月10日，中央财经领导小组第十一次会议上，习近平总书记首次表态要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。11月11日，国务院常务会议上李克强强调要“以加快户籍制度改革带动住房等消费”。12日，中央财经领导小组办公室主任刘鹤赴江苏等地考察时，再次强调“化解房地产库存”的问题。
事实上，高层决策在多次重大会议中有露端倪。2015年“两会”政府工作报告已经明确将“稳定住房消费”列为加快培育的六大消费增长点之一。同时，在房地产开发投资增速持续走低的背景下，国务院决定进一步强化城镇棚户区改造。
据中原地产统计，过去两年已实现改造各类棚户区820万套、农村危房532万户，可见此次三年计划的改造规模空前。加大棚改力度无疑将在一定程度对冲房地产投资下滑对上下游产业以及宏观经济带来的负面影响。
值得购房者关注的是信贷政策会否继续宽松。这也被视为宽松招数中直截了当的一招。降息通道已经全面打开，从2014年11月末开始的本轮降息通道看，6次降息购房按照基准利率计算，百万20年利息减少幅度高达22.57万。不排除未来还有继续降低的可能。商业贷款首付也有望降低。
三、四线城市是“库存”重灾区
从库存概念看，除了常说的待售库存，即产成品库存外，还包括在建库存(半成品)和已批未建库存(原材料)。前者是显性库存，规模不大，业内匡算的消化周期多在24个月左右;后两者是隐性库存，规模非常大。中信证券估计，按规划建筑面积，目前已批未建库存70.9亿平方米、在建库存55.3亿平方米、待售库存6.6亿平方米，整体库存达到132.8亿平方米。若按2013年13亿平方米的历史高销售额计算，即便未来不增加土地供应，也要10年才能消化完。
三、四线城市开发投资、新开工和库存分别占的45%、60%和70%，所以就不难理解缘何今年以来楼市“先行指标”即新开工、拿地、开发投资始终疲软，这也是今年以来固定资产投资增速持续回落的原因。尽管楼市库存成本比较低，但关键是，若三、四线城市库存不消化，楼市开发投资、上下游制造业产能过剩，进而全社会固定资产投资疲软的格局就无法化解。
“去库存”或将成为
明年楼市主方向
要有效化解房地产库存，不仅需要政策之手给予支持，更需要这些城市大力发展区域经济，留住有消费能力的人口。同时，地方政府应因地制宜，从需求角度引导房地产业发展。如引导房企进行投资转移，不要让资金全部沉淀于住宅市场，还可利用存量资源转型发展旅游地产、养老地产等，从而创造新的产业链以拉动消费、增加当地就业，保障楼市长远健康发展。
几乎可以断定，“去库存”将会贯穿2016年房地产市场，任务非常艰巨。也有专家分析，在库存压力下，新一轮政策呼之欲出，如首套房贷款首付和交易税负降低、推进公积金异地流转、保障房供给全面货币化、国家住房银行、资产证券化等。另外，以加速新型城镇化为契机，以户籍改革和传统产业转移为抓手，大力夯实返乡置业，可能成为政策重点，意在让“需求跟着人走、人跟着就业走、就业跟着产业走”，实现外来人口在城镇化成本较低的三、四线城市“扎根”、让产业在三、四线城市集聚，从而实现“楼市、人口、产业”发展的顺循环。
看看楼市还有啥动向?
卖地收入骤降 加剧危机心寒
今年1-10月，房地产开发企业土地购置面积17847万平方米，同比下降33.8%;土地成交价款5794亿元，下降25.2%，这也是十几年来罕见的低迷。
土地收入的持续下滑将加剧地方政府的债务危机，在房地产投资下滑之时，基础设施投资成为对冲房地产投资下滑稳定宏观经济的重要砝码，但是很多地方却面临无钱吸引社会资本进入的现状。在确保地价和防范金融风险的背景下，地方政府只能收缩土地供应以稳地价。观望
明年房价会上涨?
全面放开二孩政策、中央深改会议提出“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展”、国务院常务会议提出“以加快户籍制度改革带动住房、家电等消费”，一系列政策暖风引发业内关注。市场人士普遍认为，2016年一、二线城市房价将继续上涨，不同地区分化严重。只有极少数声音认为，楼市“救市”政策越频发，反而说明当前楼市形势越严峻，未来楼市面临的问题越多。国泰君安首席宏观分析师任泽平接受媒体采访时称，未来10年一线房价再涨一倍，三、四线涨不动，房地产投资零增长。
凌乱地产股涨了
地产股涨了?这让市民凌乱了，房地产市场成了“谜”，这边是持续低迷的价格，那边11月18日地产板块在沪指尾盘下挫压力下逆市上涨，中天城投等三股出现涨停;而且，新出炉的统计数据却显示，虽房价和成交呈持续回暖态势，但当前房价涨势略显乏力。
地产股崛起护盘，是楼市已然向好、市场重拾信心，还是与板块轮动有关?在拉动地产股上扬的同时，政策是否会进一步趋向宽松?
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楼市销售创新以租代售
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