[摘要] 金九月，济南楼市业绩亮眼，政策利好助推楼市成交明显上涨，市场库存持续递减中。楼市的不断向好，刺激部分房企开始小幅提价，市场整体价格因为高端盘的入市热销出现明显上涨。
章土地市场
【监测范围】：济南市区和长清。
【样本选取标准】：济南市国土资源局、中国土地市场网公开招拍挂土地（工业用地除外）。
【区域划分】：根据济南城市规划及发展特征，并结合济南房地产市场的发展，将监测范围划分为“东、西、
南、北、中”五大区域（详细划分参见附录Ⅰ）。
◎供应土地基本情况
★2015 年9 月土地市场新增3宗，土地面积20.77 万平米
9 月，济南土地市场新增3 宗居住用地，土地面积20.77 万平米，环比减少66.7%和60.5%，本月新增的3 宗土地位于北部和东部。
◎成交土地基本情况
★2015 年9 月土地成交7 宗，土地面积25.89 万平米
9 月，济南土地市场流拍2 宗，成交7 宗，土地面积25.89 万平米，同比减少56.3%和63.1%；环比宗数增加5 宗，面积增长25.2%。
9 月份，2015-G039 和G040两宗土地因故挂牌终止，此前这两宗地已经遭遇过一次流拍。
成交土地中G037 号商业用地被济南城市开发投资有限公司以268.05 万元摘得，山东鲁能亘富房地产开发有限公司以5814 万元的价格摘得G038 的居住地块。
G044 号商业用地，或是全球零售业巨头之一的麦德龙进驻济南选定的地址，此块商业用地总成交额0.98 亿元，土地单价280 万元/亩，楼面地价3504 元/平米。
2015-G041 和G042 号地块被山东信伟置业有限公司以2.515 亿元的总价摘得，土地单价分别为248和289 万元/亩，楼面地价分别为1691 和1549 元/平米。2015-G043 号地块被山东鲁能亘富开发有限公司以3.152 亿元摘得，土地单价为230 万元/亩，楼面地价为1438 元/平米。2015-G045地块济南市中控股有限公司以27637.28 万元的价格摘得，土地单价为310万元/亩，楼面地价为1453 元/平米。
第二章 各物业市场分析
【监测时间】：2015 年9 月1日-9 月30 日。
【监测范围】：南北以绕城高速为边界；东部以济南市与章丘市行政划分为边界；西部以济南市区与长清区行政划分为边界。
【区域划分】：写字楼物业按照其特有的板块特点进行区域划分（详细划分参见附录Ⅱ），其余物业区域划分同土地市场。
【指标解释】：1.“供应量”指对市场形成实际供应的可售房源数量，未推出房源不在统计之列；
2.“成交量”以实际签订协议为准；
3.“均价”，对具体楼盘来说，是指打折优惠后的楼盘整体均价，它不受剩余房源楼层高低的影响；对区域来说，该指标为区域内各在售楼盘“均价”的算术平均值，用于分析区域房价的走势。
4.“成交均价”，指住宅市场的实际成交价格，其计算方式为总成交额除以总成交面积所得数值。
【数据来源】：本章数据，均来自我司研究人员实地采集的一手信息。
节 普通住宅
【样本选取标准】：建筑面积在2 万平米以上或者具有一定代表性的普通住宅项目；尚未开盘项目不在监测范围之内。“普通住宅”区别于别墅，主要指70 年产权的住宅产品。市场上也存在产权50 年，但规划和产品完全按照居住功能进行设计、建造的项目，本文将类似项目纳入“普通住宅”类别。
◎供应量及区域分布
★市场供应量月度变化
9 月，济南住宅市场供应量为22879 套、271.32 万平米，同比减少8.4%和7.5%，环比增长3.5%和5.9%。其中新增供应6571 套、78.94 万平米，同比增长14.5%和21.1%，环比增长95.2%和117.2%。从月度供应来看，济南住宅市场库存量正逐步递减，而进入金九月，房企推盘进入高峰期，市场新增房源增长明显。
9 月，各区域的供应占比变化不大，南部和北部本月有大量的新房源推出，两区域的供应明显增多。
从各区域的新增来看，本月，济南五区均有新房源推出，东部主要是中垠雅苑、名悦山庄、山钢新天地等新项目的入市带动，西部新增主要来自恒大系列项目的加推，南部新增主要来自鲁能项目的集中加推以及华润项目的加推，而北部主要是万科金色悦城项目的入市以及区域在售项目的加推，中部本月一个新项目入市，一个项目加推新房源。
◎成交量及区域分布
★市场成交量月度变化
9 月，住宅市场共成交6728 套、76.90 万平米，同比增长68.6%和68.3%，环比增长16.1%和20.6%。金九月本就是楼市传统旺季，济南市场成交业绩表现不俗，9 月份，住宅市场新入市5 个项目，30 个项目加推新房源，政策的不断加码以及新房源的及时补充助推了楼市成交不断上涨。
9 月，各区域成交占比变化较为明显的是南部区域，此区域因鲁能三项目的加推热销以及华润项目的加推热销，区域成交量上涨明显；东部依然是市场的主要成交区域，本月成交3234 套，占市场总成交的47%。
◎价格及变化趋势
★成交均价
注：“成交均价”，指住宅市场的实际成交价格，其计算方式为总成交额除以总成交面积所得数值。
9 月，住宅市场整体成交均价为9207 元/平米，同比上涨6.9%，环比上涨9.9%。本月住宅价格出现明显上涨，主要是因为新入市的项目价格高于市场，且多个高价位项目成交较好，拉动整体市场价格上涨。由于政策利好不断，市场成交明显转好，部分在售项目价格开始出现小幅度上涨，多数项目价格保持不变。
第二节 写字楼
【样本选取标准】：总体量不小于1.5 万平米的写字楼项目。
◎供应量及区域分布
★市场供应量月度变化
9 月，济南写字楼市场供应40.2 万平米，同比增长9.4%，环比减少14.2%。其中新增0.24 万平米，同比减少86.3%，环比减少76.7%。本月，写字楼推货节奏继续放缓，市场仅1 个项目加推新房源。写字楼总体供应量连续3 个月呈下滑趋势，地产“金九”并未在写字楼市场得到体现。市场库存虽逐月递减，但受长期库存积累影响，市场存量仍居高不下。
从各板块的供应来看，奥体板块较上月虽有小幅下跌，但依然为主力供应区域，供应占比超过半数。西客站位列第二，供应8.22 万平米，占比20.4%。本月仅其他板块一个项目有少量新增，板块供应4.42 万平米，占比11.0%，较上月略有增加。其余板块供应无明显变化。
◎成交量及区域分布
★市场成交量月度变化
9 月，写字楼成交1.39 万平米，同比下降43.3%，环比下降42.3%，写字楼去化速度缓慢。
从各区域成交来看，9 月写字楼成交主要集中在山大路、奥体和其他板块。山大路板块成交量多，成交占比为27.7%；奥体板块依然延续良好成交态势，在各板块中位列第二；其他板块因有新项目加推，在各版块中位列第三，成交占比为18.1%；西客站板块因个别项目影响，成交量较上月有明显增加。就总体来看写字楼市场成交区域格局受成交单体项目影响较大，大客户成交为主要的去化方式。
◎价格及变化趋势
★成交均价
注：1、“成交均价”，指写字楼市场的实际成交价格，其计算方式为总成交额除以总成交面积所得数值。
2、绿地普利中心和世茂国际广场均为高端写字楼产品，其价格亦明显高于其他在售项目，为更科学合理的反应写字楼市场整体成交价格水平，在计算写字楼成交均价时，将该两个项目价格扣除，不计算在内。
9 月，写字楼市场整体成交均价为10518 元/平米，同比下降5.3%，环比上升4.2%。
本月写字楼成交均价较上月略有下降，个别项目的降价成交是导致9 月写字楼整体市场价格出现下降的主要原因。但从整体来看，写字楼市场价格无较大变动。
第三节 公寓
【样本选取标准】：建筑面积在1 万平米以上或者具有一定代表性的公寓项目，尚未开盘项目不在监测范围之内。从用地性质和土地使用年限看，“公寓”区别于住宅，主要是非居住用地、40 年和50 年产权，一梯多户，由一条走廊贯穿整个楼座的产品；从产品的功能定位与配套上看，“公寓”不同于写字楼，它是兼具办公和居住功能，具有一定的居住和办公配套的产品。
◎供应量及区域分布
★市场供应量月度变化
9 月，公寓市场总供应4923 套、27.33 万平米，同比下降4.4%和6.0%，环比下降11.2%和8.4%。其中新增供应187 套，同比减少25.8%，环比减少65.4%。
9 月份，公寓市场仅一个项目有新房源加推，在售项目推货积极性明显下降，公寓市场的高库存现状未得到改善。
◎成交量及区域分布
★市场成交量月度变化
9 月，公寓共成交338 套、1.73 万平米，同比增长21.6%和28.1%，环比下降54.9%和46.6%。本月公寓成交降幅明显，房源加推减少是成交量下降的主要原因。
从各区域成交情况来看，东部为本月公寓成交量多的区域，成交量占比超过60%，奥体、高新片区项目本月继续保持良好的去化态势，拉高了东部区域成交占比；西部较上月有明显增长，成交46 套、0.23万平米，个别项目的发力是影响该区域成交变化的主要原因；其余区域处于存量去化阶段，去化速度缓慢。
◎价格及变化趋势
★成交均价
注：“成交均价”，指公寓市场的实际成交价格，其计算方式为总成交额除以总成交面积所得数值
9 月，公寓市场整体成交均价8630 元/平米，同比下降3.8%，环比下降0.2%。受高库存去化慢等因素影响，公寓市场价格变动不大，相对平稳无上涨趋势。
第三章 政策分析
截至 9 月，央行在这一年已经进行了四次降息，贷款基准利率、公积金利率降至历史低，二套房低首付比例调整为不低于40%，首套房商贷低首付比降至25%，房地产利好政策层出不穷，楼市“微刺激”不断，楼市进一步回暖。但受行业自身发展规律和社会财富配置调整的综合作用，预计中长期内房地行业总体增长减速，步入相对平稳的发展阶段。
★9 月8 日商业房可改造为中小学2017 年起新建高层住宅全装修
1、政策内容
山东省人民政府办公厅2015年9 月8 日发布《山东省房地产业转型升级实施方案》，对房地产业主要提出以下几方面改进意见：
加快转变房地产供应和消费模式。主动与大中型企业沟通对接，定向开发建设写字楼，或面向小微企业招商、招租，促进总部经济、楼宇经济发展；在合适区位开发建设集购物、娱乐、餐饮、办公、居住等功能为一体的城市综合体，为服务业发展提供载体和空间。
实行供需双向调节，努力消化库存商品房。适当提高公积金贷款额度，提高棚户区改造货币化安置比重，提高国有土地上房屋征收货币补偿比重，引导被安置居民选购合适的商品房，政府原则上不再直接投资集中建设公共租赁住房，确实需要的，收购符合条件的中小套型商品房或在商品房小区中配建。为农村转移人口提供或改造符合其需求的商品住房。各地政府可采用贴息、补助等方式，鼓励将符合条件的商品房和闲置厂房、仓库等房屋建筑，改造为电商用房、都市型工业(轻加工研发型)地产、“创客空间(会议室+实验室+茶社或咖啡屋+办公间)”、科技企业孵化器、商务居住复合式地产、高层次人才公寓等。对长期滞销且符合条件的商业营业用房和写字楼，可由政府收购或长期租用，改造为中小学、幼儿园用房，缓解“上学难”、“入托难”问题。允许创意、设计、软件等领域的小微企业和自由职业者，将住宅、公寓登记注册为营业场所。
完善各类配套设施，突出落实中小学配建要求，解决好城镇中小学“大班额”问题，已建成小区因开发企业原因未达到配建要求的，责成开发企业在2017 年年底前完成。
转变房屋消费模式，发展房产租赁市场。培育专业化、规模化的住房租赁经营企业，鼓励物业服务企业兼营住房租赁业务。支持开发企业租售并举，鼓励在新建商品房项目中长期持有部分房源对外出租，鼓励划拨资产或投资兴办住房租赁经营企业。鼓励开发企业长期持有工业、物流、商业、商务地产和养老、旅游、体育等设施，向社会提供租赁和运营服务。积极开展房地产投资信托基金(REITs)试点，鼓励有房居民或开发商将自有房产作价购买基金，获得长期稳定，同时多渠道增加租赁房源。允许机关事业单位以租赁方式解决办公用房缺口。
提高物业服务水平，新竣工商品房项目全部实行物业管理，对1995 年前建成的城镇和工矿区老旧住宅小区用5 年时间实现物业管理全覆盖。加快转变住房建造模式，推进建筑(住宅)产业现代化，2017 年设区城市新建高层住宅实行全装修，2018年新建高层、小高层住宅淘汰毛坯房。对全装修商品住宅，在销售时实行毛坯房和装修分别计价，分别开发票，分别纳税。
2、政策解读
方案的提出旨在加快房地产业的转型发展，推动市场供求平衡，多方面消化现有库存，规范房地产施工建设，着力推动住宅产业化和商品住宅的全装修。
★9 月14 日调整固投资本金比例：保障性住房和普通商品住房项目维持20%不变，其他项目由30%调整为25%
1、政策内容
9 月14 日，中国政府网公布了《关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知》调整固投资本金比例，具体内容为：
城市和交通基础设施项目：城市轨道交通项目由25%调整为20%，港口、沿海及内河航运、机场项目由30%调整为25%，铁路、公路项目由25%调整为20%。
房地产开发项目：保障性住房和普通商品住房项目维持20%不变，其他项目由30%调整为25%。产能过剩行业项目：钢铁、电解铝项目维持40%不变，水泥项目维持35%不变，煤炭、电石、铁合金、烧碱、焦炭、黄磷、多晶硅项目维持30%不变。
其他工业项目：玉米深加工项目由30%调整为20%，化肥（钾肥除外）项目维持25%不变。电力等其他项目维持20%不变。
2、政策解读
《通知》对房地产开发项目作了明确规定，虽然保障性住房和普通商品住房项目并不在获益范围内，但“其他项目由30%调整为25%”。中高端住房项目、办公楼、商业用房项目等均包含在《通知》所说的“其他项目”之列，尤其是中高端住房项目将是这一政策的大受益者，该政策向改善性住房项目释放了积极信号。
★9 月21 日住建部关于公积金异地个人住房贷款有关操作问题的通知
1、政策内容
各省、自治区住房城乡建设厅，直辖市、新疆生产建设兵团住房公积金管理委员会、住房公积金管理中心：
为落实《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》(建金[2014]148 号)要求，推进住房公积金异地贷款业务，支持缴存职工异地购房需求，保障缴存职工权益，现就有关问题通知如下：
一、职责分工
(一)缴存城市公积金中心(含分中心，下同)负责审核职工缴存和已贷款情况，向贷款城市公积金中心出具书面证明，并配合贷款城市公积金中心核实相关信息。
(二)贷款城市公积金中心及受委托银行负责异地贷款的业务咨询、受理、审核、发放、回收、变更及贷后管理工作，并承担贷款风险。
(三)贷款城市公积金中心与缴存城市公积金中心要定期对异地贷款情况进行核对，掌握提取、还款、变更和情况。
二、办理流程
(一)贷款城市公积金中心接受职工的异地贷款业务咨询，并一次性告知贷款所需审核材料。
(二)职工本人或其委托人向缴存城市公积金中心提出申请，缴存城市公积金中心根据职工申请，核实职工缴存贷款情况，对未使用过住房公积金个人住房贷款或首次住房公积金个人住房贷款已经结清的缴存职工，出具《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》。
(三)贷款城市公积金中心受理职工异地贷款申请后，向缴存城市公积金中心核实《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》信息真实性和完整性。核实无误的，应按规定时限履行贷款审核审批手续，并将结果反馈缴存城市公积金中心。缴存城市公积金中心对职工异地贷款情况进行标识，并建立职工异地贷款情况明细台账。
(四)缴存职工在异地贷款还贷期间，如住房公积金个人账户转移，原缴存城市公积金中心应及时告知贷款城市公积金中心和转入城市公积金中心。转入城市公积金中心应在接收职工住房公积金账户后，及时对异地贷款情况重新标识和记录。
(五)异地贷款出现时，缴存城市公积金中心应配合贷款城市公积金中心开展贷款催收等工作，根据贷款合同可扣划贷款职工公积金账户余额用于归还贷款。
三、相关要求
(一)各省、自治区住房城乡建设厅要加强对住房公积金异地贷款业务的指导监督。各城市和新疆生产建设兵团住房公积金管理委员会要抓紧出台异地贷款业务细则，确保异地贷款业务有序开展。
(二)异地贷款业务缴存信息核实联系人要尽职尽责。缴存城市公积金中心和贷款城市公积金中心要相互配合，认真核实相关信息。如信息核实联系人、联系方式有变动，请以书面形式，及时报我部住房公积金监管司予以更新。
(三)我部将建设住房公积金异地贷款业务信息交换系统。各城市和新疆生产建设兵团公积金中心要按照异地贷款政策要求，抓紧开展信息系统升级改造，优化个人住房贷款业务流程，适应异地贷款业务信息化要求。
2、政策解读
此项政策有助于提高公积金的使用效率，满足购房者的住房需求，但这一政策的落地仍然有几大问题待解，也有购房者担忧贷款手续难办。
★9 月24 日两部委降低住房转让手续费每平米降1-2 元
1、政策内容
住房城乡建设部、国家工商总局、农业部、中国民用航空局、国家新闻出版广电总局、国家林业局、国家知识产权局，各省、自治区、直辖市发展改革委、物价局、财政厅（局）：为推进普遍性降费，切实减轻企业和居民负担，激发市场活力，促进经济稳定增长，按照国务院关于推进收费清理改革的要求，决定降低部分行政事业性收费标准。现将有关问题通知如下：
一、2015 年10 月15 日起，降低涉及住房和城乡建设、工商、农业、民航、新闻出版广电、林业等6个部门12 项行政事业性收费标准。包括住房和城乡建设部门的房屋转让手续费；工商部门的受理商标注册费；农业部门的植物新品种保护权费等；民航部门的民用航空器国籍登记费、民用航空器权利登记费；新闻出版广电部门的软件著作权登记申请费和软件著作权登记证书工本费；林业部门的植物新品种保护权收费等。《通知》规定，新建商品住房转让手续费，由现行每平方米3 元降为每平方米2 元，存量住房由现行每平方米6 元降为每平方米4元。同时明确，各省级价格、财政部门可根据当地住房转让服务成本、房地产市场供求状况、房价水平、居民承受能力等因素，进一步适当降低中小城市住房转让手续费标准，减轻居民购房费用负担。降低住房以外的其他房屋转让手续费标准，具体政策由各省级价格、财政部门制定。
二、2016年1月1 日起，延长国家知识产权部门专利年费减缴时限，对符合《专利费用减缓办法》规定、经专利局批准减缓专利费的，专利年费减缴时限由现行授予专利权前三年，延长为前六年。
三、各地区和有关部门要严格执行本通知规定，对公布降低的行政事业性收费标准，不得以任何理由拖延或者拒绝执行。
四、各级价格、财政部门要加强对本通知落实情况的监督检查，对不按规定降低收费标准的，按有关规定给予处罚。
2、政策解读
新房屋转让收费标准实施后，以买100 平方米的新房来说，手续费将少花100 元，买100 平方米的二手房，将少花200 元。这是8 月开始再次出现第五轮房地产政策宽松的延续。今年以来，鼓励住房消费的政策导向不仅仅是从宏观经济角度考量，更是由于楼市正面临痛苦的去库存阶段，这既关系到启动需求，又关系到化解风险，而下调住房转让手续费也将再促地产消费。
★9 月30 日央行降低商贷住房贷款首付比例调为不低于25%
1、政策内容
9 月30 日，中国人民银行网站发布《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》，在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，低首付款比例调整为不低于25%。
全文如下：
为进一步改进住房金融服务，支持合理住房消费，经国务院同意，现就个人住房贷款政策有关事项通知如下：
一、在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，低首付款比例调整为不低于25%。
二、人民银行、银监会各派出机构应按照“分类指导，因地施策”的原则，加强与地方政府的沟通，根据辖内不同城市情况，在国家统一信贷政策的基础上，指导各省级市场利率定价自律机制结合当地实际情况自主确定辖内商业性个人住房贷款的低首付款比例。请人民银行各分行、营业管理部、省会（首府）城市中心支行、副省级城市中心支行，各省（自治区、直辖市）银监局将本通知转发至辖区内城市商业银行、农村商业银行、农村合作银行、城乡信用社、外资银行、村镇银行。
2、政策解读
该政策的出台，使得购房门槛进一步降低。非限购城市首套房首付款比例下调，一方面是为了满足住房刚需，支持房地产业健康可持续发展；另一方面是通过稳定房地产投资，进而为稳增长提供可靠支撑。此前的一系列举措已对房地产市场健康稳定发展起到了积极作用，此次调整低首付款比例是对房地产信贷政策的进一步完善。
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