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房地产行业转型方向有待挖掘

济南日报   2014-07-12 00:30

[摘要] 进入2014年以来，关于房产方面一直未有好消息传来，“量价齐跌”似乎成为每个月不变的状态。对此，各地也纷纷采取措施刺激楼市，但就目前来看，无论是变着花样促销还是放宽政策限制，作用并不明显。

进入2014年以来，关于房产方面一直未有好消息传来，“量价齐跌”似乎成为每个月不变的状态。对此，各地也纷纷采取措施刺激楼市，但就目前来看，无论是变着花样促销还是放宽政策限制，作用并不明显。

值得注意的是，在楼市低迷的情况下，有一部分房产似乎并未受影响，那就是“学区房”。记者调查了解到，近年来，不少房企开始转向教育地产、养老地产、旅游地产等，事实上，随着经济的发展与地产市场的日益完善，“有所居”已不再是购房者最迫切的需求。

养老地产

“钱景”诱人 大批项目扎堆一线城市

7月1日，备受关注的“以房养老”保险政策落地北京、上海、广州、武汉四座城市，这意味着“以房养老”商业保险正式开闸。

我国正经历历史上规模最大、速度最快的老龄化进程。第六次人口普查结果显示：我国60岁及以上人口占比13.26%，比2000年人口普查时上升2.93个百分点；其中，65岁及以上人口占8.87%，比2000年人口普查时上升1.91个百分点。有公开数据显示，预计至“十二五”期末，老年人口规模将达到2.21亿元，占全国人口比重升至16%；至2050年，我国老年人口数量将占全国总人口的1/3。

老年人口的迅速增加，虽然在一定程度上加大了社会养老压力，同时也为养老产业发展提供了极大发展空间，老年群体已成为一支重要的消费大军。人口老龄化的加剧和养老服务需求的日益增长，将养老产业带入了前所未有的历史机遇，其诱人的“钱”景更是吸引了大批险资追逐的目光。2012年6月，泰康人寿旗下首家养老社区在北京昌平区破土动工。紧接着，中国太平集团宣布拟投资20亿元在上海周浦设立养老社区。几乎就在同期，中国人寿表示已取得不动产投资牌照，欲进军房地产行业……近年来，寿险企业频频跨界养老地产，养老地产项目在一线城市扎堆开工。

就在一个月前，国内首家由保险机构投资的养老社区在武汉建成，一时间，养老地产作为地产业新兴事物受到险资的格外青睐。业内人士表示，养老保险社区是对传统养老商业模式的创新，它将养老社区入住资格与保费挂钩，完成了从虚拟保障与实物保障的结合，有力推动了保险模式的全新升级。

教育地产 寸土寸金 名校效应让人趋之若鹜

在上海市静安区，一套破旧的小户型二手房单价可达8万—10万元/平方米，只因为这是一套学区房，而北京一套靠近北京市第二实验小学的学区房报价甚至超过30万元/平方米。在济南虽然学区房的价格不像北京、上海那样高，但在房产低迷的情况下，学区房仍居高不下，甚至出现涨价现象。学区房价格在一万五千元到两万元之间已不足为奇，相当于市场均价的两倍。

随着单独二孩政策的放开，再加上就近上学等政策的影响，教育地产势必会日渐趋热。事实上，随着经济的发展与地产市场的日益完善，住宅项目之间的竞争日益激烈，购房者为追求高品质的人居生活，对楼盘的选择逐渐趋于理性，在置业时不仅仅关注项目的区位与配套优势，对其所拥有的教育资源以及文化氛围亦愈加重视。进而导致拥有良好教育资源和教学环境的学区房风生水起，呈现出一片欣欣向荣之势。

诸多敏锐的房地产企业已经嗅到了教育地产的商机，适应现代社会发展的要求，开发自住投资相宜的教育地产，构建地产与教育的共赢发展模式，甚至开始形成幼儿园、小学、中学甚至大学预科的一条龙教育体系。教育因地产而兴，地产因教育而热。二者相得益彰，带来的是社会与经济，开发商与业主连环多赢结果。

目前，教育地产如雨后春笋，正在整个房地产业的蓬勃发展中不断深化。建立学校，已经成为许多地产项目开发计划的重要组成部分。市场已经找到了教育与地产的结合点，并且已成燎原之势。随着又一批名校与名盘的诞生，教育地产势必继续升温，无论品质，还是规模都了将跃上新的台阶。

旅游地产 休闲度假 短期度假向长期居住转变

面对房地产市场陷入低迷，多数房企业绩下滑，楼盘销售缓慢。房地产行业进入“下半场”，在市场形势更复杂、竞争更激烈的现实下，房企要获得长远发展，势必面临转型问题。近两年，文化旅游地产也成为不少房企转型的选择，绿地、万达、世茂等大型企业先后在多个城市开发文化旅游项目，一些中小企业也在此领域看到了商机。

业内人士认为，目前我国休闲度假旅游消费市场正在形成，能够满足游客休闲、度假需求的文化旅游地产将迎来发展机遇。随着国内文化、旅游消费日益旺盛，房企转型文化旅游地产将会成为趋势。

雅居乐地产控股有限公司云南原乡项目营销总监方靖认为，房地产市场跟经济形势一样，有波峰、波谷，现在市场正处于由谷底向上走的一个过程。未来十年左右，房地产市场整体趋稳，与此同时，旅游地产市场也会平稳发展。近五年内，旅游地产刚需客群会由冲动型消费转化为常态消费。

海南有海，云南有山，还有少数民族及生态资源，综合来看，在这样类似的城市做旅游地产更有竞争力。事实上，近年来，购房者需求愈发多样化，这也给旅游地产项目打造提出更多要求。业内人士分析，以前着眼度假地产短期度假体验，开发商会配套酒店等相对高端配套设施，而现在则更倾向于中长期的居住需求，业主餐厅、医疗机构、健身设施等配套在逐步完善，使项目涵盖体育、休闲、度假、养生等多种需求。

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