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住房按揭贷款个人收入证明资料规范填写

房天下   2014-07-08 10:52

[摘要] 收入证明既是借款人购买能力的证明,也是银行衡量借款人支付能力的证明,因而也是银行对借款人发放按揭贷款的最重要的依据,是否要对借款人发放按揭贷款,发放多大规模的按揭贷款,银行全要通过收入证明来评估。

收入证明既是借款人购买能力的证明,也是银行衡量借款人支付能力的证明,因而也是银行对借款人发放按揭贷款的最重要的依据,是否要对借款人发放按揭贷款,发放多大规模的按揭贷款,银行全要通过收入证明来评估。但由于收入证明随意性极大,虚假的收入证明到处泛滥,使银行失去了对借款人支付能力的一个重要的评判标准。近年来银行按揭贷款业务被投机性的炒房人所利用,大量的炒房人通过虚开收入证明,随意性地扩大自己的收入规模,从而扩大自己的按揭贷款的支付能力,去骗取大量的银行按揭贷款,成倍地放大了按揭贷款的规模。

内容失实

部分不符合个人住房按揭贷款条件的借款人,要求所在单位按借款人意愿或根据贷款额度填写符合贷款条件的收入证明,收入证明内容失真。由借款人工作单位开具的假的收入证明,这些收入证明主要是借款人工作单位应借款人申请人的要求开具的,虽然形式是真的,假内容是假的,收入规模是夸大的,是名符其实的真的假证明;由并不存在的单位开具的收入证明,这些工作单位完全是借款申请人私刻了假印章造出来的,这些单位有些是营业执照过期的单位,有些是根本不存在的工作单位,由这些单位开具的收入证明完全由借款申请人随意填写,毫无可信性;由借款申请人本人注册成立的公司或是由借款申请人实际控制的公司开具的,由于这些公司完全由借款申请人自己掌控,其开具的收入证明也完全没有可信性,目前有相当一批人职业炒房人是通过自己专门成立的公司来开具虚假收入证明的;假借他人工作单位来开具虚假收入证明的,这些收入证明主要是由借款申请人通过朋友、亲戚等关系,从自己并不曾工作过的单位开具的。

目前,我国尚未出台规范个人收入证明资料的法规文件,对开具假证明、虚增个人收入的单位和个人缺少相应的制裁手段,收入证明不实问题较为普遍。因银行业金融机构间缺乏信息沟通机制,部分借款人为多次获得住房贷款,在所在单位或其他单位多次开具收入证明,在不同金融机构多次申领个人住房贷款。而部分银行仅凭借款人提供的收入证明资料认定其还款能力,对借款人收入证明资料的真实性不做相应审核,致使部分开具假证明的借款人获得贷款,相应增大了贷款风险。

银行应该明确开证主体,规范开证行为。明确由税务部门作为个人收入证明资料的开证主体,规范开证行为,保证个人收入证明资料的真实性。同时要更多地以个人所得税的纳税材料去取代收入证明。目前二手房贷款首付提高后,很多贷款人虚报个人收入,如月收入5000元左右的报到1万以上,虚夸自己的还贷能力,而法律规定个人月收入超过一万元,也就是年收入过12万,应该在税务部门有备案,银行用完税证明代替收入证明能在很大程度上杜绝虚假收入证明。2007年上半年,上海、北京、天津、深圳、宁波、杭州等城市的家庭债务比例已经接近或超过100%,尤其是上海高达155%,已 过美国等发达国家居民的家庭债务比例。北京仅次于上海,家庭债务比较达到122%,青岛、杭州、深圳、宁波等城市家庭债务比例分别达到95%、91%、85%、79%,天津为44%,虚假收入证明使购房者负担了超过其偿还能力的债务,而银行也面临着不良贷款率激增的风险。

在税务系统较为完善的大中城市,在办理按揭贷款业务中,银行可以规定:对于办理套按揭贷款的购房人可以单独以收入证明来判断其贷款支付能力,而对于购买第二套住房或以上的借款人必须要求其提供经税务机关认可的纳税申报材料或是原始的纳税材料,以替代收入证明,并依此作为办理按揭贷款规模的依据。贷款偿还能力超过其纳税证明材料所证明的收入规模的,国家要强制要求商业银行不得发放按揭贷款,除非借款人补交了所得税,并重新取得税务机关开具的合格完税材料。

而在部分收入较低中小城市,银行不能把收入证明当约束贷款者、控制风险的选择,而应将房产抵押率充足与否和变现能力作为首要考虑的因素。银行同时应通过对包括借款人的聘用单位、税务部门、工商管理部门等独立的第三方的调查,审核贷款申请的真实性及借款人的信用情况,了解其本人及家庭的资产、负债情况、信用记录等,以降低贷款风险。

银行需加强银行业金融机构间的信息沟通,实现借款人信息的联网和共享,使银行业金融机构能够及时查询借款人的资信状况,掌握借款人的收入、负债变化情况和还款能力,从源头防范个人住房按揭贷款个人收入证明不实而带来的风险。

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