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开发商谨慎试水金融创新

21世纪经济报道   2014-06-19 15:21

[摘要] 中信启航专项资产管理计划和海印股份专项资产管理计划的发行,标志着国内探索多年的商业地产资产证券化业务在我国正式启动。

房地产信贷持续偏紧,开发商不得不苦寻金融创新路径。中信证券“中信启航专项资产管理计划”(简称中信启航)5月21日获得中国证监会批复募集设立,当日在深交所综合协议交易平台挂牌转让。中信启航是国内交易所场内房地产投资基金产品(REITs)。

中信启航专项资产管理计划和海印股份专项资产管理计划的发行,标志着国内探索多年的商业地产资产证券化业务在我国正式启动。不过,两者皆以专项资产管理计划的形式推出,由券商而不是信托公司发起;且都是以专项资产管理计划为具体形式的私募信托,与主要依靠公募市场募集和交易的REITs还有一定的距离。

近几年,房企不断加大商业地产的比重,但金融渠道缺失。高和资本董事长苏鑫指出,住宅有开发贷和预售款这两个资金渠道,但商业地产没有,银行可以匹配的是经营贷,但基本上很难覆盖,光靠开发贷和经营贷很难维持运营,因此才有众多商业地产项目对外散卖。

REITs可为投资者带来较为稳定的现金流,但在国内仍举步维艰。据苏鑫介绍,万科时一区与高合资本进行的资产管理和商业地产销售合作,一定程度上就是权的资产证券化。

时一区是万科在上海的综合体项目。据介绍,中城、万科与高和资本的合作模式,简单来说就是高和资本发挥自身在资产配置、“资产精装修”方面的优势,负责双方合作项目的销售退出与资产管理。“我们尝试打造一个资产配置平台,对接投资人及销售人员以及基金和开发商,类似于商业地产投资品的大卖场,这里有实物资产也有证券化的资产如基金和信托。前端所有进入这个卖场的资产,会经过高和的筛选和风控把关,后端会针对不同的资产提供相应的资管套餐。在这个卖场中,销售人员将根据不同投资者的资金属性和需求来匹配相应的资产。”高和资本董事总经理陈国雄透露,虽然目前市场观望情绪严重,但虹桥万科中心的销售业绩还是很不错。

复星地产是一家坚持金融创新的开发商。复星地产旗下有一个园林、产业园区投资平台——星景资本。据星景资本创始合伙人、CEO温晓东接受21世纪经济报道记者专访时介绍,星景资本将来要做的是城市发展基金,用于城市一级开发动拆迁和整改;另一个分支就是园林产业基金,用于城镇化项目的园林规划投资等,可以降低政府和开发商在园林投资的资金压力,通过土地形成新的财政收入。星景资本主要的金融创新表现在:在上述基金中,复星集团作为劣后的LP,险资是优先级的LP。

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