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山东房企:向三四线城市渗透

山东商报   2014-04-13 08:54

[摘要] 据记者统计,仅以济南周边为例,房企大佬重点开发区域为济阳、章丘、长清三地,涉及的本地开发企业有8家,开发的项目有11个,产品类型为住宅、公寓、商业和别墅,而省内进行三四线城市开发的企业数量在10家左右。

山东的房地产企业们正在积极进军三四线城市掘金。恒大地产近期发布了2013年全年业绩,并公布了今年的销售目标。在这一系列让人眼花缭乱的数字中,有一个现象引起了业内人士的关注:恒大地产去年以来频频在一二线城市拿地,而在此前它是主攻三四线城市的。对此恒大地产董事局主席许家印表示,这是为了进行区域调整,并一再强调,现在有人说三线城市不行,这是错误的观点。英雄所见略同。本报记者统计梳理发现,从2009年开始,山东的地产大佬们便开始将目光转向三四线城市,并积极圈地淘金。据记者统计,仅以济南周边为例,房企大佬重点开发区域为济阳、章丘、长清三地,涉及的本地开发企业有8家,开发的项目有11个,产品类型为住宅、公寓、商业和别墅,而省内进行三四线城市开发的企业数量在10家左右。

市场是企业发展方向的指挥棒,土地价格不断攀升、开发成本不断增加等等都为房企们在一二线城市的扩张增加了门槛,而与此同时城镇化“商机”凸显、政府政策扶持、房产价格处于“洼地”、居民消费水平较高等诸多因素又为他们进军三四线城市增加了助推力。

为了比较清晰地呈现济南本地房企的拓展之路,本报特整理了部分房企的开发轨迹,为读者清晰地呈现出他们的发展脉络。

房企开发第二战场

提起济阳就不得不提济北开发区,也正是由于济北开发区的发展壮大,才逐渐让市民视线落地在济阳。济北开发区从1995年开始筹建至今,进区项目已达300余家,投资规模80多亿元,已经形成了食品饮料、纺织服装、医药化工、机械电子等四大工业生产门类。

济南四建集团是个老牌的济南房企,在今年年初即启动了济阳金海花园项目的奠基仪式,针对济阳市场济南四建集团的项目负责人向记者说道:“济阳虽然处于济南周边,但该区域近几年发展的速度很快。很多大中型企业都落户在济北开发区,而且周边的特色乡镇发展的也是有声有色,如生产的黄河大米、仁风富硒西瓜、西提黄瓜等,这些农产品的推广也让农民逐渐富裕了起来。这里的买房者不仅仅是城区里的居民,根据成交记录那些特色乡镇的农民也是主要的购买群。”

章丘明水也启动开发了明水经济开发区项目,2014年3月底开发区开工建设7个产业园项目,涉及生物、医药、信息、物流等产业,总投资预计在31亿元左右。章丘也有特色农产品,比如富硒西红柿、有机韭菜,同时市场上也有以“白云湖”、“百脉泉”为品牌的系列产品,罗家奶牛养殖场也与佳宝集团签订了合作协议等等,都表明了章丘是个经济购买力较强的县级市。大型房企碧桂园、中铁、绿城和济南本地房企如三箭集团、重汽集团、齐鲁置业等都悉数进到章丘进行开发。章丘地区的老城区升级改造、政府部门整体南移,都为这个市场的开发提供了巨大空间。

8家房企11个项目

记者在房产专业网站上进行了粗略统计,共计有8家本地房企进驻了济阳、章丘、长清三个地市,开发项目达到11个。针对未来市场的发展情况开发商都有自己不同的理解,针对济阳市场而言,济阳四建金海花园项目负责人称:“济阳的购买力不仅集中在市区范围,各个特色乡镇的购买力也非常强,农民们富足了之后就要开始改变自己的生活,这一类型的购买群体在未来将会越来越多,济阳市场未来发展大有看头”。针对章丘市场而言,三箭·学府的项目负责人称:“章丘的城市开发时间较长,进驻的企业数量也比较多,市场开发相对成熟。章丘市区的供给量要大于市区市民的实际需求,所以如何吸引乡镇市民进行购买成了下一个需要解决的问题。”就章丘目前的市场销售量来说,三箭·学府的项目负责人说道:“目前章丘的供给量相对平稳,销售价格上也没有很大的波动,所以章丘市场整个的销售量是趋于平稳的。但是到了2016年章丘市场将会迎来一波较大面积的交房,届时又是对市场进行的一次考验,对章丘未来的房地产市场发展保持观望的态度。”

山东城市级别划分

山东一共17座城市被划分成了三个层级,其中4座城市跻身二线,11座城市被划到了三线行列,其余城市则屈身于四线城市。

根据实时统计,跻身于二线城市的4座城市为济南、青岛、烟台、淄博,而潍坊、东营、威海、济宁、临沂、德州、滨州、泰安、日照、聊城、枣庄等11座城市被划入了三线城市的行列,其余城市则属于四线城市。

房企“下乡”动力图解

济南周边区域房产均价一览

地区 均价 均价 平均售价

房价均价

返利补贴、奖励三线城市红利不少

有房企一次获奖60万

一线城市土地市场门槛抬升、开发成本增加、城镇化“商机”凸显、政府政策扶持、房产价格处于“洼地”、居民消费水平较高……诸多因素已经成为磁力强劲的吸力盘,指挥着越来越多的房地产企业跑到三线城市抢占地盘拓展空间。

返利补贴政策红利诱人

品牌房企进入三线城市的大背景下,不少城市区县推出了对于房企的一系列利好政策。对企业上缴税款进行补助,房地产开发项目给予项目贷款贴息等手段在我国不少三线城市屡见不鲜。

以潍坊为例,潍坊将通过培育大型建筑企业、一次性奖励等举措,推动当地建筑业快速健康发展,力争到2017年成为千亿元产业。另外,潍坊将对创出“鲁班奖”的企业给予一次性奖励60万元。对创出国家优质工程、建筑工程装饰奖的企业给予一次性奖励30万元。对创出“泰山杯”奖的企业给予一次性奖励20万元。

而淄博在2001年某个商业项目进行招商引资的时候也通过“对入驻商业街的知名企业,自盈利之日起,年由地方政府按企业实际上缴所得税全额给予无偿扶持资金,后两年按50%给予无偿扶持资金;自开业之日起,营业税和增值税地方留成部分连续两年按50%给予无偿扶持资金。”等政策支持。

城镇化成大蛋糕

进入2014年,中国的城镇化建设仍然处于新的探索阶段。而新型城镇化与房地产行业的关系是绕不开的话题,中国房地产业协会副会长朱中一曾经表示,2020年之前,中国房地产市场依然处在发展的机遇期,重要原因之一就是城镇化。

很长一段时间内,我国大城市房价居高不下,与中小城市发展不足有关。一线城市的人口聚集过快,需求一时消化不了,而中小城市却需求不足。重点加快城镇化发展,可以让房地产更加深入下去,对整个房地产市场来说是中长期的利好。而众多品牌房企进驻中小城市,也将促使这些地区楼盘品质提升。

我省潍坊、淄博、东营、临沂等三线城市居民消费水平比较高,而土地价格比济南、青岛等城市低不少,这就促使了不少房企积极拿地。在城镇化中,益的应该是县级市和地级市的楼市。对于地产商而言,进军三线城市,不仅是大势所趋,亦是形势所迫。目前一线城市地价太高,投资成本不断增加,开发风险与日俱增,生存空间越来越小。

郊县-省城-郊县

不少开发商善用“回马枪”

据统计显示,去年济南招拍挂地块之中,有近半数位于郊县,而这些地块多半被本土开发商纳入麾下。这些开发商徘徊在省城和郊县之间,开发的项目并不局限于一个地方和一种形式,哪个地方有机会便往哪个地方去。

四处寻机遍地开花

4月9日,记者来到了位于济阳县的腾骐骏安小区,这座在济阳规模并不大的住宅小区属于腾骐集团开发,在2008年左右开始建设,现在已经成为济阳县较为成熟的社区之一。

而腾骐集团并不只是在济阳开发过小区。据记者了解,2009年,腾骐集团还在济南市的二环东路附近开发了一座小区,除此之外,该公司又于2010年在济宁市的汶上县开发了项目。连续的辗转开发,正是大部分中小房企面临的现状。据了解,仅在济南市,便有10多家房企辗转于山东多个市县,在众多的中小城市遍地开发。

打一枪换一个地方

记者发现,与省城不同,地级城市和县级城市的项目名称几乎没有“重复”,在省城,多数开发公司都是项目遍地,连续开发。而这样的“惯例”在中小城市却没有体现,多数徘徊在一二线城市和三四线城市的开发商都是打一枪换一个地方。

业内人士透露,这与地方政策优惠有关,多数地方政府在招商引资的时候往往会开出极具吸引力的优惠政策,而这样的优惠政策往往是“一次性”的,在一个地方只能享受一次。多数开发商都是抓住这样的“机会”,开发完一个项目变去另一个地方寻找“机会”。而房地产项目开发周期较长,一个项目往往能让中小型房企存火很久。

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