[摘要] 汉宇地产松江新城分行的张经理告诉记者，类似于刘先生这样转变态度的卖家，目前的比例已经提升至15%左右。
“沪七条”出台后，上海在预售证发放方面明显收紧，加上限购限贷升级，短期内，市场上行空间将受到显著压缩]
发布第二天便开始严格执行的“沪七条”，让刚刚收获2010年以来成交最活跃“金九银十”的上海楼市逐渐“冷静”下来。
上周末，上海仅有三个项目约500套房源入市，且去化率均未超过七成，这和前两个月动辄八九成的开盘去化率相去甚远。
上海多家大型中介相关负责人告诉《财经日报》记者，“沪七条”出台后，上海在预售证发放方面明显收紧，加上限购限贷升级，短期内，市场上行空间将受到显著压缩。
焦虑房东一夜降价50万
10月初，刘先生将一套位于上海松江新城的三房挂牌出售，总价230万元。由于他坚持不还价，导致多个意向客户流失。“沪七条”出台后，看房客户明显减少，这让刘先生心里有些焦虑不安。日前，他开始转变态度，向经纪人表示可以让步5万元，如有意向买家，还可以进一步协商议价。
汉宇地产松江新城分行的张经理告诉记者，类似于刘先生这样转变态度的卖家，目前的比例已经提升至15%左右。
信义房屋分析师谢一枝透露，“沪七条”出台后，二手房挂牌量上升两成，带看量却出现了两成左右的下滑，这表明房东卖房的诚意度在提高，而此前习惯追涨的购房者开始转向观望。
谢一枝表示，以目前在售的虹口区某套二室户为例，客户自7月初挂牌后，在价格上始终不肯做出让步。“沪七条”出台后，看房者出现减少，房东心态出现变化，将该房屋的售价由360万元降低至310万元。
相比房东心态的变化，“沪七条”对需求端的影响则更为直接。
21世纪不动产上海锐丰淞南店的杨经理告诉记者，有一组非沪籍客户在10月期间看中了一套房源，不过因其将于11月末才满足旧规要求(2年内累计缴纳1年以上税收、社保)，故在与业主沟通后，决定于12月初办理过户相关手续，并支付了定金3万元。新政出台后，该购房者购房需再等上1年才能获得购房资格，直接促使该交易难产。
“目前外省市购房者在上海楼市中占到了四成左右的比例，新规定如得到严格执行，显然会将大量购房者挡在市场之外。”德佑地产研究总监陆骑麟对记者称，进入11月后，二手市场转冷的迹象十分明显。
“仅从德佑地产的成交情况来看，11月上半月的二手房成交量相较于10月下半月下滑了四成左右。随着时间的推移，政策对楼市的掣肘作用可能得到更明显的体现，尤其在一些外省市购房者较多的区域，二手房价格的持续上涨将得到较大遏制，小幅降价的行为也将更加普遍。”陆骑麟如是说。
预售证发放“遇卡”
与二手房市场一样，新房市场也明显感受到“沪七条”带来的“寒意”。上周(11月11日~17日)上海新建商品住宅成交面积为25.94万平方米，环比前周下跌36.2%，这是上海新房成交近六周来首次跌破30万平方米大关。供应方面，上周上海新房新增供应面积为22.07万平方米，环比下跌55.3%，为近九周的点。
有开发商代表向记者反映，上海已有不少区县开始严格控制预售证的发放，特别是高价项目想要在年底前入市可谓十分困难。“目前压了一大批预售证，批出来的都是低价盘，主要目的是控制年底的房价。”
“类似的措施在往年房价上涨过快时也使用过，一般情况下，高价项目预售证的获批难度就相对较大，现在就更难了。”上述开发商代表称，“听说单价超过区里平均价的，预售证都要到市局审批。”
“现在开发商对此抱怨确实比较多。”一位资深业内人士表示，“此前单价在4万元/平方米以上的房源预售证，要到市里批。现在是涨价10%以上的，区里直接不给批。”
上海中原地产市场研究总监宋会雍表示，收紧预售证发放主要针对的是一些高端物业，是一种短期的行政性应急行为。“这只是把买房时间延后，并不意味着需求会消除。”
同策咨询研究总监张宏伟认为，延发高端楼盘预售许可证的方法，可以在结构上控制整个房地产市场的成交均价，但从个案价格来看，由于市场供求关系较为紧张的基本面并没有改变，房价很难出现实质性的下调。“一旦政策执行层面出现了松动，高端市场成交马上就会有报复性的反弹。”
楼市降温能持续多久？
在刚刚过去的10月，今年1至7月房价涨幅一直位居一线城市末位的上海，房价同比涨幅达到21.4%，意外领涨。
“‘沪七条’的出台在某种程度上就是为了‘应对’这个数据。”一位不愿透露姓名的业内人士对记者称，上海的市场化程度是很高的，但房价累计涨幅过高，限购升级包括预售证收紧等行政手段的出台，也是逼不得已。“但这些手段确实是短期降温楼市的办法了。”
“本来年底就是楼市淡季，加上政策收紧的叠加影响，最近两月的成交量有可能相比前期下滑三到四成。”宋会雍表示，“按照市场的正常节奏，明年年初开始，楼市还是会逐步回暖。”
克而瑞机构分析师薛建雄判断，“接下去，新房成交量会逐月下降30%，明年2月份会降到，3月份开始稳步回升。近期房价会逐步停涨，明年3月份开始，可能会有部分刚需项目降价促销。二手房成交的下滑可能会更明显，个人预计，年底成交量会较上两个月下滑50%左右，明年年初，就会有一些房东开始降价抛售房源，3月份以后，二手房市场则有望和新房市场一样企稳回暖。”
相关新闻：
“沪七条”出台 沪上部分区县严查楼盘推广
■“主要针对没有获得预售证的楼盘”
“沪七条”出台一周后，上海楼市急剧降温。
11月18日，监控数据显示：上周（11月11日-11月17日），上海市新建商品住宅成交面积为25.94万平方米，环比（较前周）下跌36.20%；成交均价为24779元/平方米，环比上涨1.53%；新增供应面积为22.07万平方米，环比下跌55.25%。
上海某房企营销总监称，“‘沪七条’对购房资格和二套房首付比例的进一步限制，对刚需和改善型购房者有一定影响，加上天气转冷，所以近期市场开始降温。”
11月以来上海楼市 成交量同比涨51.3%
“年内成交量高位下滑的态势已经确立。”佑威机构执行董事黄志坚说，11月上旬成交放量的态势，在年内难以持续。
由于月初成交放量，11月以来上海楼市的成交总量仍不算低。
综合统计，截至11月17日，11月上海市新建商品住宅的累计成交面积为75.96万平方米，同比上涨51.3%，较10月同期也有23.3%的涨幅。佑威预计，11月全月上海楼市的实际成交量在130万平方米上下。
德佑地产研究总监陆骑麟认为，前周政策末班车效应导致的成交高峰过后，上周“沪七条”的影响开始逐渐体现，加上年末本身就面临贷款收紧等因素，观望情绪会逐渐在楼市蔓延，预计短期内楼市成交会逐渐进入下行通道。
上周末的楼市成交已显疲软迹象。
综合上海中原和德佑地产的统计，上周上海市新建商品住宅成交量回落至近26万平方米，这是近六周来上海楼市成交量首次跌落至30万平方米以下。其中，高价位楼盘受到的冲击颇为明显。上周上海单价在5万元以上的住宅成交了80套，比前周减少了37套。
工商严查违规推广
与此同时，上海楼市的新增供应量也出现回落之势。
德佑地产称，上周上海市新建商品住宅22.07万平方米的新增供应量，是近9周以来的点。
可做对比的是，据21世纪不动产统计，11月前17天，上海市累计新增供应新房90.4万平方米，是去年同期的3.3倍。
前述沪上房企营销总监称，随着“沪七条”的出台以及预售证发放的收紧（详见早报11月15日A37版《沪上部分区县“预售证收紧”》），预计多数开发商今年的营销工作即将进入收尾阶段，“顶多到12月初，想跑量的楼盘只能抓紧这段时间，再往后行情基本结束，该为明年做计划了。”
他还提到，近期多个区县的工商部门正在严查楼盘推广，主要针对的是那些没有获得预售证就开始推广的楼盘，“按照规定，楼盘在没有拿到预售证的情况下，是不得进行对外推广的，更不得收取购房者任何钱款。”
据这名营销总监称，以往有些楼盘会在拿到预售证之前，做一些潜在客户的积累，等预售证拿到后迅速开盘。但这种光发号不收取些意向金的营销，是没法锁定客户的，没有效果，“最近这方面查得严，这些楼盘就只能做接待一些上门客户咨询的工作了。”
该营销总监说，现在对“沪七条”明令禁止的其他违规行为也查得很严。
在他看来，监管方这样做，主要是释放信号，告诉开发商在年底一定要按规定行事，把市场控制住。
不过，也有开发商称，对于楼盘推广的监管一直都比较严格，在获得预售证前，楼盘一般是不能刊登广告的。“可能是最近部分区县又有一波检查。”
11月8日发布的“沪七条”提出，要加强房地产市场监管。“严格执行‘一房一价’，明码标价、商品房销售备案管理等规定。加大开展房地产经纪市场治理工作力度，严厉查处骗购、骗税等各类违法违规行为，并予以曝光。”
年末刚需楼盘入市潮
多重因素影响下，对年内房价的走势判断，各方出现分歧。
陆骑麟认为，目前上海购房者的追涨心理都已大大降低。年末在政策、贷款、供求等因素的影响下，房价上涨的速度很可能有所放缓。
某上市房企总经理同样认为，短期内房价不会有太大变动，开发商不会在销售任务已经完成的情况下降价。
他预计，接下来上海楼市的成交量会逐步收缩。从市场角度看，近期成交量的下降与新增供应量的不足有关；从政策层面看，“沪七条”对于购房资格和二套房首付比例的进一步收紧，也使得一部分购房者无法入市，“但这并不代表市场的购买热情下降，观望的人占比不会很高。因为观望的目的是等待价格下跌，而目前这样的预期并不太强烈。”
21世纪不动产分析师黄河滔判断，年末大量中低价段房源将入市，这一方面可以带动刚需成交，支撑楼市总体成交量；一方面也会降低整体成交均价。
据21世纪不动产统计，上周上海新房供销比（新增供应量/成交量）为0.85，时隔3周之后再次回到1下方。其中，报价低于3万元/平方米的中低价段房源新增供应15.9万平方米，占全部新增供应量的72%。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
