[摘要] 10 月份，济南市土地市场供应18 宗土地，共计约115.02 万平米，成交23 宗土地，约105.04 万平米。本月土地成交主要集中在槐荫区西客站，成交面积为72.07 万平米，占总成交面积的的68.6%，绿地、中建和润华等知名开发商又集体进驻西客站片区，无疑又进一步增加了该片区的市场供应量，加剧了片区的竞争。
章 土地市场
【监测范围】：济南市区和长清。
【样本选取标准】：济南市国土资源局、中国土地市场网公开招拍挂土地（工业用地除外）。
【区域划分】：根据济南城市规划及发展特征，并结合济南房地产市场的发展，将监测范围划分为“东、西、南、北、中”五大区域。
【内容综述】
10 月份，济南市土地市场供应18 宗土地，共计约115.02 万平米，成交23 宗土地，约105.04 万平米。本月土地成交主要集中在槐荫区西客站，成交面积为72.07 万平米，占总成交面积的的68.6%，绿地、中建和润华等知名开发商又集体进驻西客站片区，无疑又进一步增加了该片区的市场供应量，加剧了片区的竞争。
供应土地基本情况
10 月土地供应18 宗，供地面积115.02 万平米
10 月份济南市供应土地18 宗、115.02 万平米，同比宗数增加15 宗、面积增加94.05 万平米，环比宗数减少30.8%，面积增加0.2%。其中居住用地供应12 宗，土地面积为87.13 万平米，面积占总供应的76%；商服用地供应6 宗，土地面积为27.89 万平米，面积占总供应的24%。本月土地供应主要集中在历城区，供应面积高达52.49 万平米，占总供应面积的45.6%。
10 月供应土地明细
本月供应的18 宗土地中，9 宗位于历城区，3 宗位于市中区，市中区、槐荫区和长清区各2 宗。
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成交土地基本情况
10 月土地成交23 宗，成交面积105.04 万平米
10 月份，济南市土地成交23 宗、105.04 万平米，同比宗数增加15 宗，面积增加61.01 万平米；环比宗数减少32.4%，面积减少26.5%。
位于市中区二环南路北侧，英雄山路北侧的五宗地块（2013-G120—2013-G124），被绿地集团控股有限公司以13.1 亿元摘得；紧随其后绿地地产(济南)有限公司以29.2 亿元摘得位于西客站的八宗土地（2013-G131—2013-G138），其中2013-G131—2013-G135 五宗商业用地上将崛起齐鲁之门。
万科继化纤厂地块（万科城）之后的又一次独立以9.35 亿元摘得历城区工业北路南侧，奥体中路东侧的地块，土地单价为551 万元/亩，楼面地价为2952 元/平米。
2013 年10 月成交土地明细
10 月份，共成交23 宗土地，其中15 宗位于槐荫区，5 宗位于市中区，历下区、高新区和历城区各1宗。
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第二章 各物业市场分析
【监测时间】：2013 年10月1日-10 月31 日。
【监测范围】：南北以绕城高速为边界；东部以济南市与章丘市行政划分为边界；西部以济南市区与长清区
行政划分为边界。
【区域划分】：写字楼物业按照其特有的板块特点进行区域划分，其余物业区域划分同土地市场。
【指标解释】：1.“供应量”指对市场形成实际供应的可售房源数量，未推出房源不在统计之列；
2.“成交量”以实际签订协议为准；
3.“均价”，对具体楼盘来说，是指打折优惠后的楼盘整体均价，它不受剩余房源楼层高低的影响；对区域来说，该指标为区域内各在售楼盘“均价”的算术平均值，用于分析区域房价的走势。
4.“成交均价”，指住宅市场的实际成交价格，其计算方式为总成交额除以总成交面积所得数值。
【数据来源】：本章数据，均来自我司研究人员实地采集的一手信息。
节 普通住宅
【样本选取标准】：建筑面积在2 万平米以上或者具有一定代表性的普通住宅项目；尚未开盘项目不在监测范围之内。“普通住宅”区别于别墅，主要指70 年产权的住宅产品。市场上也存在产权50 年，但规划和产品完全按照居住功能进行设计、建造的项目，本文将类似项目纳入“普通住宅”类别。
【内容综述】
10 月份，市场供求虽有所下降，但整体市场仍保持“供大于求”热销状态。由于多个低价位项目售完退出监测市场，而市场上改善型产品逐渐热销，导致整体住宅市场价格出现小幅上涨。
供应量及区域分布
市场供应量月度变化
10 月，住宅市场总供应量为11459 套、146.4 万平米，同比减少12.3%和4.9%，环比减少18.5%和14.8%。其中新增供应3194 套、39.8 万平米，同比减少16.3%和5.7%，环比减少41.3%和35.9%。
10 月份，住宅市场供应量较上月明显减少，主要原因（一）新增供应的减少；（二）市场存量的持续去化。经过金九旺季的热卖，多数项目于银十月进行新品蓄客，导致本月新增供应有所减少。
各区域供应情况
从各区域供应来看，东部依然是住宅供应的主力区域，供应6303 套，占市场供应总量的56%。西部其次，供应3262 套，占市场供应总量的28%。北部供应783 套，占市场供应总量的7%。南部供应726套，占市场供应总量的6%。中部供应量较少，仅供应385 套。
从各区域新增来看，市场新增依旧集中在东部和西部，两区域新增占市场新增总量的78%。东部共新增1509 套，占新增供应总量的46%。西部新增1011 套，占新增供应总量的32%。南部、北部分别新增374 套和208 套。中部仅新增92 套。
成交量及区域分布
市场成交量月度变化
10 月，住宅市场共成交3426套、39.7 万平米，同比减少9.5%和5.0%，环比减少40.2%和38.5%。
10 月份，市场成交量较上月有所减少，但仍保持“供大于求”的市场热卖状态。由于楼市的持续热销，市场价格不断上涨，加上充足的房源供应，多方面原因使得客户入市积极。
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各区域成交情况
10 月，西部刚需盘持续热销，本月西部共成交1474 套、16.26 万平米，套数和面积分别占总成交的43%和42%。其次为东部，共成交1333 套、15.96 万平米，套数和面积分别占总成交的39%和40%。南部、北部本月在新房源的带动下，区域成交均有小幅上升，分别成交302 套和218 套，套数分别占总成交的9%和6%。中部成交，仅成交99 套。
价格及变化趋势
均价
注：自2010年6月起，住宅市场整体均价由原来的各区域均价之和，除以区域数量，调整为住宅市场每月在售项目价格之和，除以在售项目数量。诚基中心和万豪君悦府住宅为LOFT产品，因其产品的特殊性，计算住宅均价时，将两项目价格扣除，不计算在内。
成交均价
注：“成交均价”，指住宅市场的实际成交价格，其计算方式为总成交额除以总成交面积所得数值。
10 月，住宅市场整体均价为9669 元/平米，同比上涨12.4%，环比上涨0.4%；本月多个低价位项目售完退出监测市场，影响了住宅整体价格变化。
10 月，住宅市场整体成交均价为8884 元/平米，同比上涨15.6%，环比上涨1.2%。本月多个项目的改善型高价产品热销，影响住宅整体成交价格出现小幅上涨。
第二节 写字楼
【监测时间】：2013 年10月1日-10 月31 日。
【监测范围】：南北以绕城高速为边界；东部以济南市与章丘市行政划分为边界；西部以济南市区与长清区
行政划分为边界。
【区域划分】：写字楼物业按照其特有的板块特点进行区域划分其余物业区域划分同土地市场。
【指标解释】：1.“供应量”指对市场形成实际供应的可售房源数量，未推出房源不在统计之列；
2.“成交量”以实际签订协议为准；
3.“均价”，对具体楼盘来说，是指打折优惠后的楼盘整体均价，它不受剩余房源楼层高低的影响；对区域来说，该指标为区域内各在售楼盘“均价”的算术平均值，用于分析区域房价的走势。
4.“成交均价”，指住宅市场的实际成交价格，其计算方式为总成交额除以总成交面积所得数值。
【数据来源】：本章数据，均来自我司研究人员实地采集的一手信息。
【样本选取标准】：总体量不小于1.5 万平米的写字楼项目。
【内容综述】
10 月，写字楼供应量为18.15 万平米，仅1 个项目有新增房源。成交方面主要以在售项目的持续销售为主，整体成交均价为10983 元/平米。
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供应量及区域分布
市场供应量月度变化
10 月，济南写字楼市场供应量为18.15 万平米，同比上涨1.6%，环比下降16.1%；本月仅奥体片区新增少量供应。
各板块供应量情况
从各板块的供应来看，奥体板块依然是写字楼供应的主要区域，供应量为9.81 万平米，占总供应的54%。其次为泺源大街板块，供应量为2.54 万平米，占总供应的14%。再次为其他零星分布板块，供应量为2.54 万平米，占总供应量的13%。山大路板块供应1.91万平米，占总供应的11%。西客站板块、高新区以及经十路板块供应较少，供应量分别仅余0.99、0.45 和0.13 万平米。
成交量及区域分布
市场成交量月度变化
10 月，济南写字楼市场成交量为2.18 万平米，同比下降1.8%，环比下降49.5%。10 月份，写字楼成交主要以各项目的持续销售为主。
各板块成交量情况
10 月份，奥体板块因新房源的供应，板块成交位居本月写字楼成交首位，共成交0.61 万平米，占总成交的28%。其次为西客站板块，共成交0.50 万平米，占总成交的23%。泺源大街和其他零星分布板块均成交0.41 万平米，均占总成交的19%。山大路板块成交0.20 万平米，占总成交的9%。高新区板块仅成交0.05 万平米。
价格及变化趋势
成交均价
注：1、“成交均价”，指写字楼市场的实际成交价格，其计算方式为总成交额除以总成交面积所得数值。
2、绿地普利中心和世茂广场均为高端写字楼产品，其价格亦明显高于其他在售项目，为更科学合理的反应写字楼市场整体成交价格水平，在计算写字楼成交均价时，将该两个项目价格扣除，不计算在内。
10 月，写字楼整体成交均价为10983 元/平米，同比上涨0.8%，环比上涨4.1%。写字楼成交价格的变化受成交房源影响。
第三节 商业
【样本选取标准】：在售商业分为底商和纯商业进行研究，底商样本选取标准为：住宅监测范围内所有含商业的项目、住宅部分销售完毕但底商部分在售的项目以及底商面积在15000 平方米以下的写字楼及综合体底商项目；纯商业样本中，除泉乐坊、红尚坊等此类纯商业项目外，还包含底商面积在15000 平方米以上的写字楼及综合体底商，如：晶都国际等。
【内容综述】
10 月份整个商业市场成交较大幅度的上升，成交3.11 万平米，环比增长2.1 万平米。本月商业市场总供应22.41 万平米，环比增长7%，其中本月底商新增供应1.32 万平米，环比下降27.5%，成交1.13 万平米；纯商业市场成交1.98 万平米，达近两年的值，但整个纯商业市场依然处于存量消化期。
底商
供应量及区域分布
市场供应量月度变化
10 月份底商供应量为12.58 万平米，同比上升11.6%，环比上升1.5%。本月的月初存量为11.26 万平米，存量基数有上升趋势，新增供应为1.32 万平米，主要集中在东部和西部区域，特别是东部区域有新项目入市，新增供应量占新增总供应量的75%以上，强有力的支撑整个底商市场的新增供应量。
各区域供应量情况
10 月东部区域依旧为底商供应量的区域，供应量为4.30 万平米，占总供应量的34%；南部区域位居第二位，为3.48 万平米，占总供应量的28%；其次是中部区域位列第三，供应量均为3.00 万平米，占总供应量的24%；西部区域位列第四位，供应量为1.44 万平米，占总供应量的11%；北部供应，仅为0.36 万平米，占总供应量的3%。
成交量及区域分布
市场成交量月度变化
10 月份底商成交量为1.13 万平米，同比增长0.6 万平米，环比上涨20.2%。近三个月的底商市场的成交量一路上涨，尤其是本月成交量仅次于6 月份，达到年内第二高值，主要是由于近三个月的新增供应量较大，月均在1 万平米以上，新增房源的入市促进了整体底商市场的去化。
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各区域成交量情况
10 月份东部区域底商成交量，共成交0.67 万平米，占总成交量的59.2%；西部区域位列第二位，成交0.30 万平米，占总成交量的26.6%；其次是中部区域，成交0.09 万平米，占总成交量的8.4%；北部区域位居第四位，成交0.06 万平米，占总成交量的5.0%；南部区域本月仅成交0.01 万平米，占总成交量的0.7%。
价格及变化趋势
整体均价
10 月份底商价格为26509 元/平米，同比上涨64.5%，环比上涨36.2%。
本月底商市场的成交价格有一定幅度的增长，主要受个别项目的成交和价格影响较大。
纯商业
市场供应量月度变化
10 月份纯商业总供应量为9.83 万平米，同比下降5.5%，环比下降0.6%。
本月纯商业市场仍无任何新增供应量，处于自然消化期。
市场成交量月度变化
10 月纯商业月成交量为1.98万平米，同比增长32.0%，环比增加1.91 万平米。本月纯商业市场成交量有较大幅度的增长，主要受个别地段较好的项目成交影响。
在售纯商业项目介绍
根据样本选取标准，符合监测要求的在售项目共有8 个，分别为银座晶都国际、齐鲁鞋城品牌港、诚基·泉城新时代商业步行街、中泉新都汇、泉城旺角、丁豪广场、银丰联荷广场。
备注：怡文轩文化艺术城于上月售罄，退出监测。
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第四节 公寓
【样本选取标准】：建筑面积在1 万平米以上或者具有一定代表性的公寓项目，尚未开盘项目不在监测范围之内。从用地性质和土地使用年限看，“公寓”区别于住宅，主要是非居住用地、40 年和50 年产权，一梯多户，由一条走廊贯穿整个楼座的产品；从产品的功能定位与配套上看，“公寓”不同于写字楼，它是兼具办公和居住功能，具有一定的居住和办公配套的产品。
【内容综述】
10 月份，公寓市场仅新增少量自然顺推房源，整体市场供应仍呈现递减状态，成交以各项目的持续走量为主。高价位项目的退出，使得公寓市场整体价格有所下降。
供应量及区域分布
市场供应量月度变化
10 月，公寓市场总供应量为2830 套、15.74 万平米，同比减少33.7%和28.5%，环比减少8.7%和8.8%。其中新增供应232 套、1.09 万平米，同比减少450 套、2.99万平米，环比增加107.1%和94.6%。
10 月公寓市场虽有三个项目推出新房源，但整体公寓市场供应仍然呈现递减的状态。
各区域供应情况
10 月，公寓市场的供应依旧以东部和中部为主，其中东部供应，供应1571 套、9.12万平米，套数和面积占供应总量的55%和59%。其次为中部，供应751套、4.29 万平米，套数和面积均占供应总量的27%。北部供应为276 套、1.17 万平米，套数和面积占供应总量的10%和7%。南部供应为232 套、1.16万平米，套数和面积占供应总量的8%和7%。西部无供应。
成交量及区域分布
市场成交量月度变化
10 月，公寓市场共成交400 套、1.97 万平米，同比减少18.5%和25.4%，环比减少20.2%和24.2%。公寓市场新增多为自然顺推，成交力度较小，市场成交仍然主要以各项目的持续走量为主。
各区域成交情况
10 月，公寓市场60%多的成交依旧集中在东部，共成交263 套、1.23 万平米，套数和面积占总成交的65%和62%。其次为南部，成交62 套、0.36 万平米，套数和面积占总成交的16%和18%。北部成交57套、0.27 万平米。中部成交18 套、0.11 万平米。西部无房源可售。
价格及变化趋势
报盘均价
注：报盘均价的计算为公寓市场每月在售项目对外报价之和，除以在售项目数量。
成交均价
注：“成交均价”，指公寓市场的实际成交价格，其计算方式为总成交额除以总成交面积所得数值。
10 月，公寓市场整体均价为10693 元/平米，同比下降8.1%，环比下降4.1%。高价位项目的退出，使得公寓市场整体均价出现下降。
10 月，公寓市场整体成交均价为10235 元/平米，同比上涨2.2%，环比下降1.4%。高价位项目的退出，以及低价位项目的持续热销，使得公寓市场整体成交均价呈下降趋势。
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第三章 报广分析
【监 测 时 间】：2013年10月1 日—10 月31 日
【监 测 媒 体】：齐鲁晚报、济南时报、山东商报
【样本选择标准】：1/4 版面（含）以上的房产广告
【区 域 划 分】：报广区域划分是在住宅区域划分的基础上增加“周边”和“外地”两个区域，“周边”
区域是指长清区、章丘市、商河县、平阴县、济阳县，“外地”是指济南市以外的地市。
注：1、本统计报广的范围包括普通版面广告及特刊广告，不包括夹页广告。
2、同一则广告宣传2 个及多个楼盘时，广告版面实行平分原则。
【内容综述】
10 月，报广投放量有所下降，较去年同期依然存在一定的差距。东部区域报广投放量依然位列位，西部区域上升至第二位。“价格及优惠”的诉求成为目前市场上项目推广的主要诉求点，“认筹及开盘告知”和“地段”位列第二、三位，恒大翡翠华庭项目成为本月报广投放量之最。
报广投放月度变化
10月份报广投放量较上月略有下降，但较去年同期也存在一定的差距。本月份报广共投放193则、138.3版，同比下降了13.5%和26.7%，环比下降8.1%和3.6%。本月一改前三个月的报广投放量的呈直线上升，而出现略微下降，主要由于本月开发商把更多的精力放在了房源的销售上，处于年第四季度，相对减少了广告费用，报广投放量也相应的减少。
媒体投放对比
版 次：晚报93 则；时报49 则；商报51 则。
投放项目：晚报41 个；时报31 个；商报31 个。
各区域广告投放分析
10 月份，东部区域的报广投放依然位居首位。恒大城和鲁商凤凰城成为本区域推广量的项目，项目以价格及优惠为主要诉求点进行推广，紧随其后的是卓越时代广场等项目，共同促使东部投放版面49.3版，见报项目21 个。
西部报广投放量上升至第二位，恒大翡翠华庭成为本区域推广量的项目，项目也以地段为主要诉求点进行推广，恒大雅苑项目报广投放量紧随其后，共投放版面41.8 版，见报项目14 个。
中部区域报广投放量位居第三位，共投放版面19.3 版，见报项目7 个，天階·泓都国际项目的报广的投放量之最，其次是恒大帝景等项目。南部区域报广投放量本月跃居第四位，共投放版面9.5 版，见报项目8 个，融汇爱都和白金瀚宫项目起到关键作用。
其次是周边区域，恒大绿洲项目的报广投放量支撑整个南部区域，使得本区域共投放版面8.0 个，见报项目4 个；北部区域投放量较少。鑫苑名家项目报广投放支撑整个区域，共投放版面5.0 版，见报项目2 个；外地区域项目报广投放量位居最后一位，共投放4.5个版面，见报项目4 个。
诉求点排名
10 月，本月市场项目的推广力度有所下降。“价格及优惠”、“认筹及开盘告知”、“地段”位列诉求点前三位。本月，“价格及优惠”的报广诉求共投放版次77 版，投放项目21 个；“认筹及开盘告知”的报广诉求共投放版次34 版，投放项目16 个；“地段”的报广诉求共投放版次32 版，投放项目10 个。其次，“产品户型”的报广诉求点共投放版次21 版，投放项目13个；紧随其后的是“活动促销”的报广诉求点，共投放版次8 版，投放项目6 个；“工程进度”和“热销信息”的报广诉求有所上升，投放版次均4 版，投放项目4 个和3 个；其余各报广诉求的投放均较少。
报广投放前三名
10 月，广告投放数量前三名依次为恒大翡翠华庭、天階·泓都国际和鲁商凤凰城。
其中恒大翡翠华庭项目的见报次数，共投放22 则版广告，总版面为20.5 版。
位居第二的是天階·泓都国际，共投放10 则广告，总版面为8 版。
鲁商凤凰城项目位居第三位，共投放9 则广告，总版面为6.5 版。
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