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三四线城市房产坚决不能买 城镇化恐催生鬼城

21CN   2013-05-17 09:40

[摘要] 4月份经济数据唯一的好消息来自房地产,4月份房地产销售面积同比增长40%、增速高于3月的27%,4月新开工面积,从3月份同比下跌20%回升至同比增长14.5%。”  田秀娟说,城镇化不要弄成很多鬼城,就是因为城镇化的预期已经释放完,引起经济转型困局。

四月份经济数据唯一的好消息来自房地产,4月份房地产销售面积同比增长40%、增速高于3月的27%,4月新开工面积,从3月份同比下跌20%回升至同比增长14.5%。尽管如此,在对外经贸大学金融学院与和讯网近日共同举办的“中国经济转型困局与日元大幅贬值影响研讨会上,嘉宾们多认为住房价格远超其本身价值,尤其是三四线城市的住房存在泡沫,不能买,城镇化恐催生鬼城。

三四线房产坚决不能买

金融学院教授田秀娟认为,住房有投资功能,但更多是居住功能。所以,在房价走势中,必须要考虑随着人口和收入的增加,对居住的改善需求而导致的上涨。

当刚需满足到一定程度,需求就不会再上升。田秀娟说,“有可能房地产的泡沫一发现就是三、四线城市。我回老家看,只要是我们这个年龄段的人,轻轻松松拥有两三套住房是很平常的事。县里大批建房,房子卖给谁?肯定不是当地农民,现在中国的农村都出现空心化、老龄化的问题,指望一个六、七十岁的老人买房住到城里来,这不可能。这个问题隐含了人口规律,韩国和日本都出现了农村地区的空心化和老龄化。

田秀娟:当地政府寄希望是在外面打工的人回乡购房。但你不能绑住他们的腿,人是自由的,即使有户口在绑,也绑不住。亚洲文化喜欢聚,日本有大城市,汉城也是大城市,东京和首尔的房价居高不下,在日本经济泡沫破灭以后,东京房价下降到70%左右,但像沿海的房价降到10-20%了,破产了很多金融机构,那就和我们的三、四线城市是一样的。所以,三、四线城市的住房坚决不要买。”

国际经济研究院副教授西村友作表示自己决不买房,他认为,住房价格超价值。“在中国结婚必须得有住房,日本没有这样的压力。”因此,他自我嘲讽只敢娶日本女人在北京(楼盘)租房。

以北京而言,作为投资功能,买房已无任何余地。田秀娟表示,北京房价短期可能随着市场的羊群效应会涨一点,但这一点最终被那么多的保障房价格拉平。物业税一出台,促使供给增加,把房屋释放出来,届时供给肯定多于需求。因此,房价肯定要走低或者是持平,做价差的投资功能不具备了。

国际经济研究院副院长夏占友则认为所有住房都不能买,中国买房只能买70年土地使用权,其他国家是永久产权,70年土地使用权,使用70年以后怎么办?即使租住房,钱够租100年都用不完,而且老是租新的。

尽管《物业法》中提到土地使用权延期问题,但夏占友反问“70年以后在座的还有人在吗?我们炒楼市,都是人为的泡沫,在“十一五”期间从地方政府到中央政府,卖地卖了7万多亿人民币,楼市谁炒起来的?仔细想一想,羊毛出在羊身上,管老百姓要的。”

城镇化恐催生鬼城

与会嘉宾对城镇化带来的问题表示担忧

银行管理系主任孙东升认为,在城镇化过程中,起主导作用的不应该是政府,而是市场本身。但现在,政府的作用往往是圈地、盖房,从农民手中圈走大量的土地盖住房,盖了住房也没有人住。政府起主导作用本身就是错的,现在形成各地把农民轰上楼,把土地抢过来。你一说城镇化就盖上楼,并村、并屯他们就这么干,而且你管不住。这种城镇化并不真实。最实际的问题是人的城镇化。农民要就业岗位、享受和城里人一样的福利。

孙东升指出,要解决人的城镇化问题,根本上解决收入分配的问题。“现在我们看不到任何实际行动,光说没有用,城镇化最后就是盖楼圈地,一个个空城。”

田秀娟说,城镇化不要弄成很多鬼城,就是因为城镇化的预期已经释放完,引起经济转型困局。

孙东升甚至认为,居民进入城不应该指望保障房,而是商品房。“城镇化过程是一个市场化的运作过程,政府只是引导性作用。政府花点钱,盖了住房,通了马路和水,谁来住呢?”

如果按照这个逻辑,市场还存在一个问题,即买不起商品房。孙东升说,地价是政府操控的,土地所有权的问题没有解决,政府越不断的操控地价,城镇化越不能实现。

物业税明确房产标的不需其他调控政策

对于一线城市的房价居高不下会不会跌?

张颖的观点独树一帜,她认为,越贵的住房上涨越快,品质越好的住房投资价值越大。出手就出手,没有什么地域限制,什么地方都值得买。

金融产品与投资研究中心主任宋国良称,房地产是一种击鼓传花的游戏,物业税只要不出台,房产就是一个击鼓传花的接力棒,这个游戏只要有赚钱效应,后面都会前赴后继。但物业税出来以后,房产标的变成持有成本很大的标的,不再构成一个投机性品种,马上就会出现效应,政府都不需要其他的调控政策。

像北上广等一线城市的房价在“国五条”的重压下,一路小跑,孙东升认为,“都跑到北京上海(楼盘)说明权利还是有问题。”资源都集中在这些一线城市,企业总部设在北京,因为有利可图。中央政府有这么大的人财物的权利,北京的人口膨胀永远解决不了。有人在,当然有购房需求。

孙东升进一步分析,美国人为什么不去华盛顿呢?我上华盛顿,我和奥巴马关系再近有用吗?没有用,他们的中央政府没有那么大的权利,人家没有人往上贴。比如你要解决北京的问题,要么把中央政府迁走,要么削中央政府的权。这个问题一下子解决了。特大城市在一个国家不可避免,但北京是因为行政权利太集中了。旧社会的时候,包括建国初期的时候,北京人和全国人民收入是平均收入水平,计划经济以后北京人越来越优越了,收入水平越来越高了,占有大量的资源,人口越来越多,我经常说八环就要修到张家口(楼盘)了。

吴军补充道,一面三令五申要把房价压下来,但一旦房价真的下跌,可能对我们经济影响会更大,整个产业链会造成很大的影响。所以,“我们总是犹豫不决,解决不了问题,最后解铃还需系铃人。”

对于土地财政问题,金融系主任王剑锋指出,在地方层面上,中央政府国土资源部不可能审核每个市的土地使用,事实上把很多权力拨给县一级来管了。

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