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北大房产发展研究基金中心副主任杜猛 地产调控须加大顶层设计

经济导报  作者:吕文   2013-05-15 08:57

[摘要] “现在来看,‘新国五条’等调控政策对地产调控是治标不治本,要根本解决这一问题,国家需要加大力度进行顶层设计。”11日,北京大学房地产发展研究基金中心副主任杜猛接受经济导报记者采访时表示。就在几天前 ,中国社科院财经战略研究院公布的报告提出,住房供求已经失衡,房价面临全面失控。

“现在来看,‘新国五条’等调控政策对地产调控是治标不治本,要根本解决这一问题,国家需要加大力度进行顶层设计。”11日,北京大学房地产发展研究基金中心副主任杜猛接受经济导报记者采访时表示。就在几天前 ,中国社科院财经战略研究院公布的报告提出,住房供求已经失衡,房价面临全面失控。对此,杜猛认为,虽然说这一说法有些夸张,但可以预计未来15年内我国房价还将持续上涨 ,其根源在于我国产业结构调整没有到位,地方政府对土地财政的过于依赖;不解决这些问题,地产调控仍然难以走出“屡调屡涨”的怪圈。调控缘何成“空调”进入5月,多个城市“新国五条”细则陆续满月。相关统计表明,当前主要城市房价仍呈上涨之势。中指研究院发布的4月份房地产市场“百城价格指数”显示,百城住宅平均价格自去年6月以来已连续11个月环比上涨;同比则是连续5个月上涨,涨幅扩大至5.34%。“这早已是意料之中的事情。”杜猛说,我国长期处于通货膨胀状态引起货币贬值 ,不动产的保值增值功能必将导致房价上涨。

此外,在整体经济的快速发展中,工业化、城镇化仍在快速发展,新增住房需求和改善性需求将会持续增加,再加上刚需压抑已久,房价也必将持续走高。在这一过程中,国家虽然在信贷、交易税等方面出台了一些限购措施,但都没能有效阻止房价的快速上涨势头,确实应该认真反思一番。在杜猛看来,全世界范围内房价维持在年均3%-7%的涨幅是比较合 理的,中国实际房价超过两位数的涨幅明显过高了,这其中除了上述一些客观因素外,根本原因还在于我国产业结构调整没有到位,以及地方政府对土地财政的依赖。我国的经济增速看起来比较高,但是我国的GDP是由钢铁、水泥堆起来的一个低效增长,缺少像美国的微软、谷歌、苹果等高成长性的大公司,导致政府税收捉襟见肘,而产业结构调整又远非一朝一夕所能完成,在GDP硬指标政绩考核面前,许多地方政府领导人只能“向土地要财政”,从而很大程度上推高了房价。

一项统计显示,在房价构成中,政府收取的各种税费高达六成之多。降低地方对土地财政的依赖杜猛认为,地产调控要走出“屡调屡涨”的怪圈,必须加大顶层设计。国家要想方设法推动技术创新,切实推动制造业升级和产业结构调整,不断提高企业的含金量,争取为经济发展增加更多后劲,减轻地方政府的财政压力。“当务之急是,必须通过合理的财政制度安排以及转变政府主导的投资拉动型经济发展模式,逐步降低地方政府对土地财政的依赖,尤其要加大对房产税的推广力度。”杜猛坦言,在以往的调控政策中,大多侧重于增加交易环节的成本,而忽视了对房屋持有环节的调控。反观美国、欧洲等发达国家,之所以房价能够保持长期稳定,近来部分地区甚至出现超低价房屋也无人问津的现象,其中一个重要原因就是房产税等持有环节成本很高,直接打消了许多人的投机心理。我国的房产税虽说已经开始试点了,但无论是力度还是广度都须进一步加大。在这一过程中,国家要适当调整对地方政府干部的考核标准,不能片面以GDP论成败,要减少短期行为。当然,地方政府也要千方百计压缩财政支出,特别是要压缩“三公”经费,从而缓解财政压力。“地产调控还应该疏堵结合。”杜猛补充说,地产调控不能一味地“堵”,也需要开拓新的疏导渠道。在土地供应方面,可以考虑在科学规划、不影响农业安全的前提下支持农村土地自主入市,鼓励城市居民和企业对老旧房屋进行自主改造,增加供给。面对百姓旺盛的投资需求,还可以考虑放宽民间金融机构的门槛,引导民间资金参与经济建设等。

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