[摘要] 2012年，中国楼市走过了看似平淡波澜不惊实则暗潮涌动的一年，这一年中市场经历了数次调控政策的洗礼，有效的压制了市场中炒作、投机的出现，但也抑制了市场的有效需求。同时我们也应该看到在调控中也充满了有利的一面，那就是国家为了调控国家经济而颁布的一些经济调控的政策。
2012年，中国楼市走过了看似平淡波澜不惊实则暗潮涌动的一年，这一年中市场经历了数次调控政策的洗礼，有效的压制了市场中炒作、投机的出现，但也抑制了市场的有效需求。同时我们也应该看到在调控中也充满了有利的一面，那就是国家为了调控国家经济而颁布的一些经济调控的政策。我们走过这一年来，回首望去，带给我们的不仅仅是阻力也有阳光。
中国首批房奴当中，有部分人经过努力已经将房款全部还清。在这条路上还一直有人在为了还款、为了生存而奔波。同时每年还有数万人正排队步入房奴的行列，那么国家这一年当中有没有政策来调控买房贷款或者其他经济上的利好政策颁布呢？梳理2012的政策，不难发现国家和地方政府关于楼市的调控政策的确不少。
央行2次调低存款准备金率对楼市影响有限
2次调低准备金率均处于中国经济发展缓慢的疲软期，都是为了缓解通胀压力，缓解经济增速减缓的现状，防止经济出现大幅下滑的现象而采取的宏观调控的措施。中国社科院金融重点实验室主任刘煜辉指出，“央行之前发布的信贷数据显示，企业中长期贷款占比不到30％，远远低于以往水平，这反映出企业固定资产投资需求疲软和对未来盈利状况审慎悲观的心态，凸显出当前国内经济内需疲弱的趋势。”同时也有专家指出，降低存款准备金率虽然使市场有一个相对宽松的资金环境，但是在限购政策不放松的情况下，对楼市的利好影响力度也有限，并不能从根本上有力刺激楼市回暖。
央行2次降息 带给市场良好信号
今年6月8日，央行三年来首次下调了金融机构人民币存贷款基准利率，金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.25个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。某中介机构计算过，贷款百万、贷时20年的，每个月可少还150元，利率的降低对中小企业和购房者的确是个较大的利好消息。首次降息的消息一经发布，全球金融市场闻讯快速上扬。美国股市，道琼斯工业平均指数期 货 上 涨0.44%，法 国CAC40上涨1.18%，英国金融时报100指数上涨1.43%。
时隔不到1月，央行7月6日再次宣布下调存贷款基准利率。其中，金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.31个百分点。这种非对称的降息，不仅表明银行要降低企业融资的成本，也要尽量保护储户的利益。记者昨晚算了一笔账，按照基准利率计算，此次降息后，假设有100万元房贷，贷20年，按照等额本息还款法，月均还款将减少148元，总利息减少3.5567万元。再加上上个月降息的累加效应，两次降息将使部分房奴每月减少200-300元的还款压力。
业内人士称央行在不足1个月的时间里，连续降息不仅表明了政府要刺激实体经济，将银行的利润转嫁给实体经济，在刺激内需的大环境下，促使实体经济回暖。同时也有专家认为此举救市意味更浓，货币政策和限购政策同时下降到楼市，不仅是有控制炒房投机的初衷，也有希望货币政策效果大于限购政策的愿望。但是不管怎样，降息不仅可以降低购房者的负担，同时也可以变相刺激人们购房的想法。此举是给了市场一个良好的信心提示，是在楼市相对低迷的时候给了一颗可口的糖。
住房公积金 地方政府调控市场的利器
随着楼市的逐渐回暖，各地楼盘也呈现了比较喜人的销售数据。各地政府在限购的大前提下，可以对本地市的公积金政策进行微调。公积金政策的微调也促进了楼市的销量，同时也加剧了住房公积金贷款的数额。
据相关数据显示，今年前三季度，上海、南京、福州、青岛、银川等城市的个人住房公积金贷款发放量均明显高于去年同期，部分城市早已提前完成全年放贷目标，甚至面临“无贷可发”的窘境，今年多个城市的公积金贷款规模或将超过去年。
具体到济南楼市的房贷情况，记者也向银行的相关工作人员解先生进行了询问。解先生解释道：“今年房地产市场并不如往年，很多银行放弃了房贷这一块业务，而是将贷款业务转向中小微企业贷款。房贷发放主力依然是国有银行，很多股份制银行早就没有贷款额度。”当记者询问为何现在的贷款重点为中小微企业而非房产时，解先生解释道：“目前的经济发展中中小微企业普遍资金不足，企业发展十分需要资金的注入。而且同样是贷款，利润却比房贷高出很多，所以这样会使得股份制银行更倾向于中小微企业贷款。”当记者问及济南将公积金贷款额度降低至25万对市场的影响是什么时，解先生说：“贷款额度的降低，一方面说明目前济南市公积金贷款发放存在压力，降低贷款额度有将贷款压力转移的意味。同时也促进了混合贷款比重的增加。公积金额度的降低，依然是坚持了楼市调控的政策，同时也提高了刚需族公积金的准入门槛。”
调控、限购是今年政策主旋律
在国务院第六次全体会议上，国务院总理温家宝再次传递出，限购仍是主旋律。2011年，楼市经历了一个个重磅厉政的调控，如今调控并未结束，而且仍然是楼市的主旋律。国家一直都没有放松对楼市的调控，并且频发政策用以巩固目前楼市一个相对稳定的现状。从2月1日温家宝两年五提房价合理回归 限购仍是主旋律；2月15日住建部首次表态：地方政府不得擅调楼市政策；8月1日中央要求坚定不移调控楼市；8月20日楼市调控政策执行不力地区要问责； 在十八大会议上，明确楼市发展实行双轨制。这些政策都说明了国家对调控的要求越来越立体化，同时也越来越细化。问责制的确定，将政策更加细化的赋予各地政府肩上。
住建部政策研究中心副主任王珏林表示，地方政府不应试图调整中央政府的房地产调控政策，必须遵从中央的政策立场。一次中央会议上指出，经济工作要坚持稳中求进的工作总基调，把稳增长放在更加重要的位置，并强调要坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策，切实防止房价反弹。尾声 建立好市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房的建设和管理，满足困难家庭的基本需求，确保目前较为平稳的市场表现，依据政策来防止楼房房价的报复性反弹，用政府的宏观政策和经济政策两只手来平衡房地产市场的发展。让国民在住有所居上持续取得新进展，让人民过上更好的生活。
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