[摘要] 截至今年6月30日，仅能够查到公开资料的全国17个城市的住宅专项维修资金归集总额已超过1000亿元，而国内大多数城市已使用的维修资金只占归集总额的不到1%。很多老百姓不知道如何使用，如何监管，甚至不知道这笔房屋“养老金”到底归谁所有。
据《中国青年报》8月下旬报道，截至今年6月30日，仅能够查到公开资料的17个城市的住宅专项维修资金归集总额已超过1000亿元，而国内大多数城市已使用的维修资金只占归集总额的不到1%。很多老百姓不知道如何使用，如何监管，甚至不知道这笔房屋“养老金”到底归谁所有。
济南的住宅维修资金如何管理？如何使用？经过半个月的深入调查，本报记者自今日起开设“关注住宅维修资金”专栏，为市民详解济南住宅维修资金的现状。
认识误区：维修资金在很多市民心里是笔糊涂账
记者就“住宅维修资金到底是什么”这一问题在街头随机采访时，回答的是“不是很清楚，修房子的钱吧，不记得交没交过。”
维修资金到底是政府的钱还是业主自己的钱？交与不交是随意的吗？交存方式有按面积、按房款等多种情况吗？就此问题，记者咨询了市住房保障和房产管理局住房维修资金管理中心主任张平。“居民闹不清楚可以理解，这个问题牵扯到4个具体文件。”张平表示。据了解，建设部、财政部1998年12月16日出台《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》。2007年12月，建设部、财政部又联合发布了《住宅专项维修资金管理办法》。济南市政府分别于2001年9月13日、2010年5月31日出台了《济南市住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理暂行办法》和《济南市住宅专项维修资金管理办法》。这些文件对住宅维修资金作出了详细规范。
资金权属：住宅维修资金是业主的“私人财产”
“从资金权属上讲，商品房业主交存的维修资金属于交存业主所有；从公有住房售房款中提取的维修资金属于公有住房售房单位所有。这两类资金由政府监管，存在的形式是以小区或售房单位在银行开具的储蓄专户。房屋维修资金是业主的储蓄性专项资金，通俗地讲就是房子的‘养老金’，保障业主房屋正常居住和使用安全，减缓房屋自然折旧，不属于税费，更不是乱收费。为了保证专款专用，动用维修资金要按照程序向维修资金管理机构申请，不是因为属业主所有就可以随意支取。”张平表示。
另外，因拆迁、灾害等造成房屋灭失的，房屋分户账中结余的住宅专项维修资金可以返还给业主。售房单位交存的维修资金账面余额返还售房单位。售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。
>>>使用制度：从只能动用利息变为本息均可使用
自1998年国家建立住宅维修基金制度以后，2001年济南市出台了《济南市住宅共用部位、公用设施设备维修基金管理暂行办法》，标志着济南市由已售公房维修基金制度的建立到商品房、已售公房维修资金制度的全面建立。
随着2007年《物权法》颁布实施，国家在2008年、济南市于2010年分别出台了新的住宅专项维修资金管理办法，把维修基金变为维修资金，这意味着只动用利息支付维修费用变为本息共同支付。
2001年3月1日后，商品房维修资金由开发企业代收代缴调整为由购房人自行交存，并以住宅维修资金的交存凭证作为房产登记的要件之一，提高了资金的交存率和安全度。
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交存方式：以前按购房款比例交，现在按面积交
建设部、财政部出台的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》规定，商品住房在销售时购房者应按购房款2%至3%的比例向售房单位交维修金。公用住房售后售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上多层住宅不低于售房款的20%，高层住宅不低于售房款的30%。该部分基金属售房单位所有。
济南市政府2010年出台的《济南市住宅专项维修资金管理办法》规定，商品住宅、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金。首期交存标准为：别墅每平方米20元，未设电梯的多层房屋每平方米60元，设有电梯的房屋每平方米120元。市住房保障和房产管理局可适时调整交存标准。出售公有住房的，售房单位须按多层住宅不低于售房款20%、高层住宅不低于售房款30%的比例从售房款中一次性提取维修资金。
房屋保修：维修部位在保修期内，由开发企业负责维修
2010年省住建厅制定的《山东省物业质量保修金管理办法(试行)》规定了商品房屋的保修期：屋面防水工程不低于5年，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏不低于5年；外墙外保温工程不低于5年；供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装工程为2年；开发企业统一进行装饰装修的商品房装修工程为2年。“在实际操作中，因开发企业注销、歇业、解散、破产等原因，想找开发企业负责维修并非易事，很多时候都是业主自己掏这笔冤枉钱。”业内知情人士表示。
为了杜绝保修期内开发企业不履行或难履行保修义务的现象，2012年2月份颁布的《济南市新建物业质量保修金监管实施细则(试行)》，强制要求房地产开发项目内新竣工的单幢住宅、非住宅，应按照建筑安装造价的一定比例交存保修金，否则不能交付房屋。该细则3月1日实施后，交存保修金的开发企业因各种原因无法保修房屋时，业主将可申请启用保修金进行维修。
>>>使用条件：自家阳台坏了，不能启用维修资金
为了调查市民普遍反应的住宅专项维修资金申请难现象，记者来到市住房维修资金管理中心相关业务科室蹲点。“维修资金怎么申请？我家阳台上的窗户坏了。”
“楼上的卫生间防水层坏了，能不能申请维修资金修一修？”
半个之内，电话和现场咨询的业主就有不少。按照工作人员给出的答复，记者发现不少市民咨询的维修事项并非住宅专项维修资金启用范围。
“能不能申请住宅专项维修资金，最重要的一点就是看需要维修的部位是不是共有部位？所要维修的设施设备是不是共有设施设备？”工作人员表示，阳台窗户属住户专有部位，不在维修之列；楼上的卫生间防水主要责任在楼上住户，也不能动用维修资金。
据介绍，住宅共用部位一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；住宅共用设施设备一般包括：电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋。
使用注意：并非所有公共设施都在申请范围内
“‘共有’性是判断可申请维修资金的有力向导，但不能一刀切。”市住房保障和房产管理局住房维修资金管理中心工作人员告诉记者，并不是所有设施设备的维修都可以申请使用维修资金的，有些公共设施的维修并不在申请范围之内。
比如，依法应当由物业服务企业承担的物业共用部位、共用设施设备的日常维修和养护费用；依法应当由建设单位或者施工单位承担的物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用；已经移交专业经营单位承担的供水、供电、燃气、供热、通信、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；应当由当事人承担的因人为损坏物业共用部位、共用设施设备所需的修复费用；上人屋面、绿地等部位有合同约定单独为业主使用，应当由业主自行承担的维修费用。
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