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上半年全国房价止跌趋稳 楼市供应成交大幅回升

————2012年上半年中国房地产市场研究报告

房天下   2012-07-18 01:00

[摘要] 2012年上半年,为巩固房地产调控成果,中央政府坚持房地产调控不动摇:一方面继续坚决抑制投资投机需求,对触及到限购限价底线的举动严防死堵,中央多次指出稳定和严格实施房地产调控政策,相关部委及地方政府相继辟谣否认政策放松。

1.2012年上半年中国房地产市场总结

(1) 政策:坚持房地产调控不动摇,支持和保护合理需求

2012年上半年,为巩固房地产调控成果,中央政府坚持房地产调控不动摇:一方面继续坚决抑制投资投机需求,对触及到限购限价底线的举动严防死堵,中央多次指出稳定和严格实施房地产调控政策,相关部委及地方政府相继辟谣否认政策放松。另一方面支持和保护自住性合理需求,30多个城市通过公积金贷款额度调整、首次置业税费减免等方式鼓励自住性需求,发改委、住建部、央行等多部委均表示完善首套房优惠措施、支持首套房贷款需求。货币政策方面,预调微调力度加大,2011年底以来三次降准、两次降息,促进了观望情绪的缓解和成交量的回升。

(2)新房:投资开工增速回落势头趋缓,重点城市供应成交大幅回升,6月成交量接近2010年调控以来高点,价格止跌趋稳

从来看,2012年1-5月,房地产开发投资同比增长18.5%,增速持续下行但势头放缓;商品房销售面积和销售额分别同比下降12.4%和9.1%,降幅有所收窄。从20个重点城市来看,上半年成交量与2011年和2010年同期相比分别增长 17%和 12%,其中 6月成交量与 2010年调控以来点持平,与 2009年高点仅相差 15%。上半年批准上市量同比微降3%,但二季度环比增长超过一倍,同比也由一季度的下降19%转为增长6%。价格方面,自2011年 9月开始下跌态势持续 9个月后,百城价格指数于今年 6月首次止跌,房价环比上涨的城市逐渐增加;部分楼盘在此前降价促销获得较好销售业绩后取消折扣甚至略微调高价格;北京等地中高端楼盘成交活跃带动了整体均价的结构性上涨。从不同区域和城市来看,二季度东部地区和一线城市投资增速略有放大,新开工降幅缩小,一二线城市成交量回升最为显著,价格企稳回升,而三线城市成交表现不佳,价格较为平稳。

(3) 二手房:十大城市价格连续四个月环比上涨,成交持续上行

成交方面,2012年3月以来,二手房成交量明显回升,二季度相比一季度增长近80%;同比来看,5月同比增长17.3%,为2011年3月以来首次同比增长,6月增幅扩大至25%。价格方面,3月起十大城市主城区二手住宅价格结束连续六个月环比下跌的趋势止跌回升,6月环比上涨0.26%,连续四个月上涨;6月同比下跌3.81%,连续六个月下跌,降幅逐渐趋缓。

(4) 土地:供求明显低于去年,二季度量价低位反弹,出让金降幅显著

供求方面,2012年上半年,300个城市住宅用地推出及成交量同比分别下降32.4%和43.7%,二季度有所好转,环比一季度增长10%左右。各类土地总出让金同比下降36.6%,降幅较去年下半年继续扩大。价格方面,300个城市住宅用地楼面均价同比下降3.4%,十大城市降幅高于平均水平。上半年平均溢价率降至4.4%,二季度止跌回升,其中6月住宅用地溢价率上升至10%,是去年9月以来的水平。

(5) 企业:加速推盘谨慎拿地,销售业绩稳步增长,6月创2010年来新高

销售方面,2012年上半年,万科等十大代表企业销售额同比增长8%,销售面积增长13%,其中 6月十大房企的销售额和销售面积均为近两年来水平。业绩大幅回升一方面归功于企业降价促销(代表企业上半年销售均价下降3%),另一方面也由于需求得到货币政策利好的鼓励。拿地方面,上半年企业拿地依旧谨慎,十大代表企业拿地面积同比大幅下降 65%,但 5-6月逐渐活跃,关注点由二三线城市逐渐转向土地资源更为稀缺的一二线城市,部分城市中心地段的优质地块高溢价成交,表明了部分企业审慎拿地态度有所转变。

2. 2012年下半年中国房地产市场趋势展望

(1) 政策环境:稳增长背景下货币政策结构性放松,房地产调控稳中趋紧

宏观经济下行压力加大,提升投资尤其是基建投资仍是稳增长的重要手段。1-5月基建投资增速降至 4.6%,在房地产调控大方向不变背景下,加大基建投资力度将成为中央“稳增长”的首要选择。货币政策微调力度加大,结构性放松利好房地产市场,5月底以来的降存准和连续两次降息,对市场观望情绪缓解有明显促进作用,下半年货币政策微调的力度和频率是影响房地产市场的关键,但可以肯定的是,出于对房价反弹的担忧,针对房地产业的差别化信贷政策仍会延续,信贷投放力度也不会超过2009年。房地产调控政策稳中趋紧,中央将密切关注市场变化,继续加强房地产调控,坚定不移地抑制投资投机行为抬头,同时对自住性需求给予支持。尽管地方政府出于财政压力,迫切希望出台政策活跃房地产市场,但仍将以鼓励合理需求的政策为主,突破限购底线的政策不会被中央允许。

(2) 市场走向:供应加大促进成交回升,价格趋稳,不同城市表现分化

供应方面,历史数据表明下半年供应量往往占到全年供应的近六成,众多企业也把推盘重点放在下半年,预计供应量将在下半年特别是传统的“金九银十”放大,过去两年因调控而推迟开盘的一大批新开工项目将逐渐入市,主要城市库存压力仍在高位。成交方面,由于供应放大、货币政策微调、购房意愿上升等促进因素,主要城市成交量仍将回升,带动销售趋稳,但总体偏紧的房地产调控政策、投资投机性需求的抑制,将限制成交量上行的空间。目前市场消费主力为首次置业、首次改善等刚性需求,在阶段性释放后需要时间来积累,同时各重点城市6月成交量已经接近2010年调控来高点,较2009年高点也仅相差约15%,因此下半年成交量将稳中有升,持续大幅增长的可能性不大。价格方面,在政府的密切监督之下,供应量逐渐增加、库存压力依然高企、房地产调控政策总体趋紧将弱化价格上涨动力,整体价格基本平稳,但各类城市表现分化。一线和部分二线城市由于成交量明显回升后供应相对不足,价格可能略有上涨,而多数二三线城市成交量暂未明显好转,价格仍会继续盘整。需要注意的是,在观望情绪缓解和成交继续回升的形势下,若政府不出台政策给市场降温,任由调控放松预期蔓延,则价格恐难保持平稳。土地方面,地方政府迫于财政压力,有更大意愿加快推地,企业拿地意愿也有所提升,但总体仍秉承量入为出策略,而且更关注一二线重点城市的优质地块,土地全年成交总量难有增长。同时需要注意的是,部分二三线城市过去几年土地成交量大,需要相当长的时间来消化。

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