[摘要] 随着楼市进入火热的七月，泉城楼市已经在平稳上升的趋势中走过了半年的历程。无论从济南房价还是销量来看，发展都较平稳。相比于2011年楼市的寒冬，2012年前半年的楼市可谓是“暴风雨后的彩虹”。从年初至今，各项利好政策层出不穷，楼市的各项检测成果也显示出这半年来楼市业绩的不平凡。
随着楼市进入火热的七月，泉城楼市已经在平稳上升的趋势中走过了半年的历程。无论从济南房价还是销量来看，发展都较平稳。相比于2011年楼市的寒冬，2012年前半年的楼市可谓是“暴风雨后的彩虹”。从年初至今，各项利好政策层出不穷，楼市的各项检测成果也显示出这半年来楼市业绩的不平凡。
一、2012年1-6月土地供应及成交量对比分析
2012年1-6月，济南市土地供应共68宗，成交53宗；土地供应面积为374.82万平方米，共成交315.81万平方米。总体来看，2012年前6个月，济南土地市场的供应，除1月份为0外，2月供应面积达到顶峰，之后3、4、5月连续3个月持续回落，6月份开始止跌上扬。成交则是1、2月为0，3月份将2月供应土地全部成交，4月稍有回落。
2012年1-6月，供应的68宗土地，除6月份供应的土地和历下区两个地块外，其余全部成交。西客站片区和历下区以优势成为土地市场的热点。其中西客站片区供应26宗，成交26宗；历下区供应18宗，成交12宗；槐荫区供应6宗、原省体育训练中心2宗、兴隆片区2宗、高新区2宗、天桥区3宗、长清区1宗、山东建筑大学北1宗、市中区4宗，历城区1宗，唐冶东路以东1宗，唐冶中路以东1宗。
2012年1—6月土地供应量对比
2012年1—6月土地成交量对比
2012年1-6月济南土地供应与成交宗数对比
2012年1-6月济南土地供应及成交面积（万平方米）对比
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概述：
2012年1月，土地市场一片沉寂，既无新增也无成交，这是自2011年以来，第二次出现1月份土地零供应的局面。
2012年2月，济南市土地市场迎来供应高峰，供应土地27宗，供地面积189.11万平米。同比面积增长13倍有余，宗数增长4倍有余。其中居住用地16宗，152.93万平米；商服用地11宗，36.18万平米。
2012年2月，土地无成交。
2012年3月土地成交27宗，189.11万平米，同比宗数增加4倍有余，面积增加13倍。其中居住用地成交16宗，152.93万平米，占本月成交总面积的80.87%；商服用地成交11宗，36.18万平米，占本月成交总面积的19.13%。本月成交地块均为2月份挂牌地块，无一宗流拍，除两宗土地以15.8%的溢价成交外，其余土地均底价成交，成为2011年以来单月成交量的月份。土地市场在经历了前两个月的零成交后，迎来成交量的剧增，说明开发商依然看好济南市场，看好后市；底价成交的盛行又同时显示出开发商对房地产市场仍持谨慎态度。
2012年4月，4月份济南市土地供应量继续回落。4月份济南市土地供应17宗，供地面积39.58万平米。同比面积下降65.93%，宗数下降57.50%；环比面积下降55.97%，宗数上涨70%。其中居住用地5宗，13.61万平米，商服用地12宗，25.97万平米。4月土地供应量延续了下降的趋势，继续减少。本月商服用地供应量占总供应量的65.61%，成为2012年占比过半的月份。
2012年4月，土地成交9宗，87.12万平米，环比宗数减少66.67%，面积减少53.93%。其中居住用地成交8宗，84.23万平米，占本月成交总面积的96.69%；商服用地成交1宗，2.88万平米，占本月成交总面积的3.31%。
2012年5月，济南市土地供应量继续呈现下跌走势。5月济南军区以公开公告的形式出让一宗居住用地，成为5月份的一宗土地供应。供地面积1.30万平米，为居住用地，同比面积下降96.23%，宗数下降87.50%；环比面积下降96.72%，宗数下降94.12%。
2012年5月，土地成交17宗，成交面积39.58万平米，同比宗数减少43.33%，面积减少52.01%；环比宗数增加88.89%，面积减少54.57%。本月成交地块均为4月份挂牌地块，所有供应土地全部以底价成交。西城投资开发集团、绿地地产成为本月买家，西投拿地9宗，21.27万平米，绿地拿地7宗，13.19万平米，另一宗5.12万平米的地块被北城置业摘得。
2012年6月，济南市土地供应量止跌上扬，供应土地13宗，供地面积54.94万平米，同比面积上涨115.37%，宗数上涨85.71%；环比面积上涨41倍，宗数较上月净增12宗。其中居住用地11宗，38.83万平米，商服用地2宗，16.11万平米。
2012年6月，由于5月份无土地挂牌出让，土地成交为零。
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二、2012年1-6月商品房供应量及成交量分析
济南1-6月商品房成交套数（套）
2012上半年，济南共成交商品房26439套。其中，1月份，济南楼市遭遇最惨“黑色1月”，商品房成交仅1369套，创下历史同期新低；2月份，楼市走出“极寒”状态，成交3999套；3月份，楼市“以价换量”开启“小阳春”，成交5427套；4月份，楼市稍显疲软，成交有所下滑，为4707套；5月份，济南楼市不负众望，成交5624套，创下2012开年以来的的成交量，“红五月”实至名归；6月份，楼市“淡季不淡”，延续5月的火热态势，最终以5313套的成交量圆满收官。
2012年1-6月济南住宅供应量（套数）各区域对比
2012年1—6月济南住宅总供应量为54238套。东部和西部成为市场供应的主要区域。其中东部因海信慧园、黄金99、天鸿万象新天等项目大量新房源推出及国华印象和中建凤栖第两个新项目的入市，成为前6月济南楼市供应量的区域，供应量为17581套；西部以刚需房源为主，绿地国际花都、绿地泉景园、凯旋新城(小区网，论坛)嘉苑、路劲御景城等的持续加推，以15889套的供应量位居第二；北部因绿地新里•梵尔赛公馆新入市，名泉春晓、鑫苑名家新房源的推出，仅次于西部位居第三，供应量为12871套；中部和南部分别以4670套和3227套的供应量为于第四、第五位。
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2012年1-6月济南住宅成交量（套数）各区域对比
2012年1-6月济南住宅成交面积（万平方米）各区域对比
受楼市调控及贷款政策影响，刚需楼盘成为市场主导。2012年1—6月济南住宅总成交量为13038套，总成交面积为145.14万平方米。西部、东部和北部因所推房源大多适应购房者刚性需求成为前6月成交主力区域。其中西部为4907套，成交面积西部为52.1万平方米；东部成交量为3999套，成交面积为46.6万平方米；北部成交量为2774套，成交面积29.8万平方米；南部成交量为907套，成交面积11.7万平方米，中部成交量为451套，成交面积为4.8万平方米。
2012年1—6月住宅供应量对比
2012年1—6月住宅成交量对比
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概述：
2012年1月住宅总供应量为7921套、93.34万平米，同比上升37.1%和37.6%，环比下降8.6%和8.3%。无新增供应。1月份正值元旦、春节假期，是房地产传统的淡季，开发商推盘热情降低，市场房源以存量房为主。
2012年1月，住宅市场成交119套、1.34万平米，同比减少2442套、25.83万平米，环比下降84.1%和84.0%。
2012年2月，住宅总供应量为8806套、103.6万平米，同比增加96.2%和95.5%，环比增加4.5%和4.0%。其中新增498套、5.4万平米，同比减少60.8%和56.1%。2月份，市场仅2个项目推出新房源，分别为东部的海信慧园和北部的绿地新里•梵尔赛公馆。
2012年3月，住宅总供应量为9033套、109.0万平米，同比增加72.0%和79.3%，环比增加0.3%和3.6%。其中新增1782套、22.8万平米，同比增加1.1%和25.3%，环比增加1284套、17.4平米。3月份，住宅供应总量与上月基本持平，但是供应结构有较大变化，市场库存消化加快，新增供应大幅增加。
2012年3月，住宅市场成交2380套、26.8万平米，同比上升88.6%和101.5%，环比上升35.3%和41.1%。3月市场成交呈现快速复苏的情况，这一现象表现出市场供需基本对路，紧凑面积低总价产品成为市场供应主流，刚性需求得到释放。
2012年4月，住宅总供应量为10056套、116.2万平米，同比增加65.4%和68.2%，环比下降1.9%和2.0%。其中新增2117套、23.8万平米，同比增加9.0%和15.0%，环比增加19.6%和9.2%。
2012年4月，住宅市场成交2866套、32.0万平米，同比上升90.1%和102.5%，环比上升23.7%和21.7%。4月市场成交环比进一步大幅增加，住宅市场已经逐步进入平稳回升的通道，“以价换量”进入深层发展阶段。
2012年5月，住宅总供应量为8926套、103.2万平米，同比增加0.8%和1.8%，环比减少11.7%和11.8%。其中新增1686套、18.2万平米，同比减少60.6%和62.2%，环比减少20.4%和23.5%。随着楼市成交量的上扬，5月份市场库存明显减少，开发商依然秉持“以价换量”的策略积极去库存、推新货。
2012年5月，住宅市场成交2617套、28.4万平米，同比下降25.8%和29.5%，环比下降8.7%和11.2%。5月，楼市成交环比虽小幅下滑，但整体来看成交量依然保持高位。
2012年6月，住宅总供应量为9496套、111.9万平米，同比增加2.1%和9.0%，环比增加4.7%和5.9%。其中新增3046套、34.6万平米，同比减少23.3%和16.8%，环比增加80.7%和90.1%。6月新增供应量环比大幅上涨，而市场存量明显减少，总体供应结构呈现非常明显的变化。
2012年6月，住宅市场成交3289套、37.1万平米，同比增加29.6%和32.0%，环比增加25.7%和30.2%。6月市场成交达到近半年来的峰值，达到3289套的新高。这一现象是之前数月数个利好因素累加作用形成的：市场调控松绑预期形成；开发商低价房源大量入市；刚需由观望到入市。而6月7日，中国人民银行决定，自2012年6月8日起下调金融机构人民币存贷款基准利率，这一消息预示着贷款利率将大幅降低，对于楼市复苏也起到了强心剂的作用。
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三、2012年1-6月市场均价及成交均价对比分析
2012年1-6月市场均价及成交均价对比分析
2012年1-6月济南市场均价及成交均价（元/平米）对比
1月，市场整体均价为9724元/平米，市场成交持续低迷，加上春节传统淡季，1月份开发商普遍“冷对待”，除了换噱头借机推出“新春特惠”外，项目的对外报价基本保持不变。本月整体均价上涨，主要是由于恒大项目集体逆市上调价格导致。
1月，市场整体成交价格为8558元/平米，成交价格出现上涨，并非楼盘价格上升，而是因成交房源结构导致。
2月，市场整体均价为9620元/平米，在宏观调控政策的持续影响下，开发商对于新推房源的定价更加趋于理性，新房源价格大多低于预期，更加符合市场需求。
2月，市场整体成交价格为7287元/平米，同比下降11.1%，环比下降14.9%，2月份，在低价房源的热销带动下，市场整体成交价格出现较为明显的下行趋势。随着销售季节的到来，去库存、回资金成为开发商现阶段的首要任务。
3月，市场整体均价为9283元/平米，同比下降5.1%，环比下降2.3%。低价新房源的入市，使得整体价格出现下滑。
3月，市场整体成交价格为7738元/平米，同比下降20.4%，环比上涨5.6%。3月份，市场进入全面降价阶段，从整体市场来看，市场降价已经成为不可逆转的趋势，多个楼盘由之前的“特价房、一口价”转为新开产品低价入市的销售策略。
4月市场整体均价为8934元/平米，同比下降9.0%，环比下降3.6%，总体继续呈现下降趋势。
4月，市场整体成交价格为7709元/平米，同比下降14.4%，环比下降0.8%。从今年的市场整体成交均价走势来看，济南市场成交价格已稳降至7字开头价格段。
5月市场整体均价为8968元/平米，同比下降8.3%，环比上涨0.4%。新项目的入市，使得整体价格出现微幅变化。
5月，市场整体成交价格为7725元/平米，同比下降12.1%，环比上涨0.2%。5月份高价新房源的推出，导致整体成交价格出现微涨。
6月，价格基本保持稳定状态，市场整体均价为9014元/平米，同比下降9.1%，环比上涨0.5%。
6月，市场整体成交价格为7759元/平米，同比下降15.6%，环比上涨0.6%。本月成交均价保持稳定态势，由于开发企业目前大多追求的是快速出货而非单纯的利润值，因此虽然市场成交良好，但成交价格没有出现大幅上涨，市场整体正处于量升价稳的局面。
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四、2012年1-6月济南住宅均价分析
济南1-6月住宅均价（元/平方米）
1-6月，济南住宅均价一直呈下行趋势，从1月份的9258元/平方米下降到6月份的9086元/平方米。房价的下降，成交量的上涨，离不开开发商的“以价换量”。楼市调控下，济南的开发商面临着融资困难、库存巨大等难题。虽然近期央行两次降息，在一定程度上降低了开发商的融资成本，但是真正对楼市的利好作用却不大，去库存仍是摆在开发商面前的首要问题。为此，开发商推出各种优惠促销活动，通过降低利润的方式，换来了济南楼市的“回暖”。
注：本文部分数据来源于中指研究院与世联怡高。
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