[摘要] 楼市调控方向不改、力度不松，面临前所未有的政策寒冬，“以价换量”、降价求生存似乎成了所有房地产开发企业的不二选择。但记者从刚刚结束的第十七届现代生活方式展上采访发现，品牌开发企业更多地希望通过品质、品牌、信誉等软硬实力在市场上获得更大的发展空间，而不是通过价格战的方式来获取消费者的青睐。
楼市调控方向不改、力度不松，面临前所未有的政策寒冬，“以价换量”、降价求生存似乎成了所有房地产开发企业的不二选择。但记者从刚刚结束的第十七届现代生活方式展上采访发现，品牌开发企业更多地希望通过品质、品牌、信誉等软硬实力在市场上获得更大的发展空间，而不是通过价格战的方式来获取消费者的青睐。
参展楼盘争抢“双首”置业者
在现代生活方式展上，保利、重汽、鲁商、道通、百替、鲍德、鑫苑、外海、阳光100等多数参展开发企业和参展楼盘主推的产品，都是面向首次置业者的中小户型住宅产品和面向首次改善型置业者的中高端住宅产品，即便是融基皇冠假日花园、威海洲际、东海黄金海岸、高景·中央海岸这样带有投资性质且不受限购政策影响的海景房楼盘，主推的产品也以中小户型为主，在整个房产展区，40-60平方米的一室一厅、90至120平方米的两居室和140平方米左右的三居室占了绝大部分，其中90至140平方米的中小户型占了参展项目的6成以上。
为了尽可能吸引购房者到自己的展台和项目现场，不少参展企业几乎使出了浑身解数。鑫苑名家专门请了兼职人员，举着宣传标语牌在展区内巡游；黄金地产则请来了黄金男篮的篮球宝贝为大家进行拉拉舞表演；中建·瀛园、建邦·原香溪谷、康桥·圣菲和HYPS青年城则首次联合组团参展，并开通了每天前往4个项目的看楼车；威海洲际、东海黄金海岸等海景房楼盘则招聘了大量楼书派送人员，见人就送上一份印刷精美的项目资料、户型图……
“3月份以来，市场成交量的确在回升，但这种回暖是局部的，而不是全面的。投资类产品，别墅、洋房、大平层等高端住宅，配套、品质、品牌都稍逊一筹的小楼盘，仍可以说是度日如年，日子很不好过。从目前看，‘双首’置业人群开始逐渐放弃观望进入市场，如何将这部分人吸引到自己的营销中心并尽可能达成交易，事关每个企业的生存和进一步发展，不抢不行。”在采访现场，一位参展企业的负责人表示，在楼市暂时无法全面回暖的情况下，通过对上市产品进行调整、采取适当的营销策略针对性地吸引目标客户，这也是广大开发企业的无奈之举。
在各地带有“救市”意味儿的各种楼市微调政策被相继叫停之后，期待政策风向转变或力度减轻来扭转市场形势的愿望，已成为泡影。认清形势的开发企业纷纷通过“以价换量”的方式来推动销售，在售楼盘通过特价、特惠、打折、赠送等方式，或明或暗地降低了销售均价；新开项目则无一例外地采取了“低开”策略，并在较长一个时期内，使总体价格保持相对稳定。国家统计局统计的70个大中城市房价，绝大多数也因此步入下行通道，济南从今年3月以来，已连续两个月一二手住宅同比双降，根源也在此。
在现代生活方式展上，特价、特惠、打折等促销方式依然是多数企业和楼盘吸引购房者的主要方式。保利·海德公馆参展人员告诉记者，新推出的 14号楼，认筹价8800元/平方米起，并有多重优惠：认筹交5万元可抵10万；自成功认筹至开盘日总价每天减1000元的优惠；开盘当日成功选房房价9.9折；一次性付款9.6折，按揭9.8折；开盘日成功选房后三日内签约，还能再享1%折上折专属优惠。重汽地产的翡翠清河现场认筹可享受1万元优惠，老客户介绍新客户成交，老客户奖励2000元购物卡，新客户总房款减2000元，展会期间总房款还能优惠5000元。即将于6月份推出一期新盘的百替御园·华府特别推出百替钻石会员，“交2万抵5万”，现场免费办理会员手续即可享受1万元购房款优惠。外海·中央花园即将新推3号、7号小高层住宅，展会期间参加认筹开盘可“1万抵2.5万”，开盘两周内签约还可享受500元/平方米的优惠，“交房前3个月内还可无条件退房”。道通·山水泉城现房优惠85折，山水泉城·南城复式买一层送一层，另送私家庭院，指定房源优惠85折……
记者注意到，在众多推出优惠措施的楼盘中，个别楼盘的起价甚至已接近成本价。以保利·海德公馆为例，该项目作为洪楼地区在售高端楼盘，去年推出的精装修豪宅均价在1.4万元左右，如今二期温莎堡毛坯房起价仅8800元，已十分接近成本价。章丘、长清两地部分楼盘以“4”字头起价，相对而言，也已没有多少利润空间。在现场看房的张先生告诉记者，对刚参加工作不久的年轻人而言，本身积蓄不多，再加上收入也不太高，大笔购房款往往需要几个家庭共同负担，“在各方面条件差不多的情况下，价格因素自然显得格外重要。”
品质才是制胜关键
房价不断合理回归，的确减轻了购房者巨大的经济负担。但单纯强调降价带来负面的因素，也逐渐受到各界关注。“单纯强调开发商降价，最后很可能给购房者和城市留下一堆建筑垃圾，形成长期隐患。”在接受记者采访时，多家开发企业的负责人表达了类似看法。
业内人士表示，房价的构成因素很多，至少应该包括土地成本、建安费用、财务成本、税费、合理利润等几个重要方面。调控以来，上述5大重要因素中，土地成本、税费没降，建安费用和财务成本却随着物价、员工工资等的不断上涨而持续上升，单纯靠开发商让渡利润降低房价，不仅片面且空间有限。同时值得关注的是，在房价逐渐趋稳并进入下行通道后，因为信贷收紧和加息，各大银行纷纷取消了面向“刚需族”的房贷优惠利率，甚至在基准利率基础上进一步上浮了5%-20%，开发商让渡利润给购房者带来的实惠，最终因为贷款难度增加、还贷压力增大被大部分转移到了金融机构手中。此外，在片面强调开发商降价过程中，一些开发企业既想通过降价提升销量、又希望在降价同时降低成本以维持合理的利润，于是采取了降低项目配套、降低产品品质等不负责任的做法，甚至个别一线品牌开发企业都曝出了“质量门”。
采访中，多家开发企业的负责人表示，在当前的市场环境下，合理的价格策略是应对市场的必要手段，但不能单纯强调价格因素。重汽地产总经理杨斌认为，品质才是制胜关键，在价格保持不变的情况下，如果能够通过不断提升项目配套和产品品质，这其实也是对消费者的让利，属于“变相降价”，的获益者仍是购房者。
参加现代生活方式展的品牌开发企业，都十分注重品质、品牌的打造。重汽地产开发的翡翠东郡、翡翠清河和翡翠外滩，在园林绿化、教育配套、社区服务等方面，都分外用心。杨斌告诉记者，“即将上市的翡翠外滩是翡翠清河的升级版，但并不意味着价格会比翡翠清河高很多，我们所谓的升级，是针对项目定位和产品品质而言的。”黄金地产营销策划中心经理侯莹告诉记者，该公司去年开始重点打造“一山一海一湖”旅游地产，在所有项目的开发建设和后期服务上，通过内部资源的整合和大练内功、提升管理水平，来进一步树立黄金地产“品质生活”的品牌理念。建邦·原香溪谷为了确保项目和产品品质，连一棵树、一片瓦，都是公司高层一一考察定夺之后采购而来。保利、中海、阳光100等企业在品质方面也是不余遗力，强化社区配套，引进优质教育资源，打造学区名盘成了多家企业和楼盘不约而同的选择。
“作为负责任的开发企业，尤其是品牌开发企业，应当靠品质、品牌、信誉等软硬实力来在市场上取胜。提质不提价，就是对购房者的让利；降价不降质，更应当是责任企业的一条底线。”采访中，一家品牌开发企业的负责人如此表示。
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