[摘要] 济南楼市“回暖”的说法是否靠谱？此轮刚需购买力能持续到什么时候？开发商应该如何抓住这有利时机？带着种种疑惑，济南搜房网采访了济南阳光100副总经理陶晓智。
近期，各大机构相继公布了4月份济南房地产市场月报。从相关统计数据可以看出：刚需在低价和优惠刺激下需求大量释放，市场氛围活跃，各开发商也在此形势下努力抓住传统热销期，开盘或加推项目进一步增加，市场整体表现为“量涨价平”。金三银四之后，济南商品房市场有望迎来红五月，加上近期不少地方政府微调政策，楼市开始“回暖”的现象让不少人心里有了想法。济南楼市“回暖”的说法是否靠谱？此轮刚需购买力能持续到什么时候？开发商应该如何抓住这有利时机？带着种种疑惑，济南搜房网采访了济南阳光100副总经理陶晓智。
楼市“回暖”言论过早 助力济南楼市热销
【搜房网】：陶总您好。通过搜房网数据监控以及其他机构的统计显示，相比较年初的冷清，近期济南楼市成交量有明显上涨趋势，尤其是三四月大批涌入市场的刚需，让不少人觉得楼市已经回暖，您觉得济南房地产市场回暖的说法是否靠谱？
陶晓智: 现在说“回暖”有点过早，但是就成交量来看的确有回升。从对房地产成交量的研究上来说，量的变化肯定会优先于价格变化。也就是说如果市场不好，首先是成交量下降，然后才会引起成交价格下降。同样，如果楼市好转，先是成交量上涨，然后再有成交价格的上涨。成交量和成交价格的变化上有一个周期，按照这几年的情况来说，应该会有三个月左右的周期。也就是说如果连续三个月成交量上涨，可能会带来成交价格的上浮，这样我们就可以判断说是回暖。假如说这一阶段的成交量在两三个月之后突然没了，就说明是去年被压抑的一些刚性需求入市，这部分客户消化完了，成交量又下滑，没有明显的再推动成交价格上涨，就说明它不是一种回暖，只是去年的成交量在今年的一个释放，因为没有带动新的成交量进入市场。所以从这个看法，我觉得还会再过一段时间来判断说到底是不是真的回暖。
【搜房网】：您认为近期济南楼市成交量持续上升的原因是什么？这轮热销能持续多久？
陶晓智：这段成交量热销主要从供需两方面来看，是近期的供应量，很多楼盘增加了供应，释放了一些房源出来。而且这部分房源恰好又是一些中小户型，正好适合年轻人。还有一部分是这几个月成交量非常明显，因为又到了入学时候。年轻人的购房和孩子入学买房，是近期济南的成交量推动的主因。
说到能持续多久，随着入学之后，在下半年可能会稍微有点减弱，明年上半年又会是一个高峰期，每年都是这样，对学区的需求基本都集中在上半年。刚需不好说，从我们对济南这几年的需求结构上来看，济南的需求量是被压抑住的，不光是刚性需求，改善性需求，甚至是再改的需求，还有投资性需求，都低于其他和济南经济水平相当的省会城市、副省会城市，或者区域的中心城市，和这些城市相比，济南这几年成交量都明显偏低。上下浮动也不像其它城市那么大，济南这个城市应该是比较靠谱，这几年很多一些大的房地产商进来，也是看中这一点。
购房者购房趋于理性 更加注重项目延伸性价比
【搜房网】：阳光100在四月份里参加了齐鲁春季房展会，五月份又参展了现代生活方式展，从这两次大型的房展会活动情况以及市民反应来看，您认为目前济南楼市处在一个怎样的发展阶段？市场供应占主位还是市场需求占主导？
陶晓智：从目前短期情况来看，应该是供应略大于需求，但也不是太过。从一个正常的市场来说，是允许有一定的存量存在的。不能说市场需要1万套房子，正好供应1万套。市场需要1万套，可能会供应1.2万套或者1.3万套，这是正常的。从济南来说，今年整个来看，肯定是供大于求，但是从目前来看，供和求的差别没那么大。
精彩阅读：
【搜房网】：为了吸引更多购房者出手，济南不少开发商都打出低价入市、以价换量的做法来刺激自己的成交量，您对于这种做法如何看待？
陶晓智：我觉得房企更多的还是该在产品上下功夫。阳光100今年参加了两次房展会，我们不光从这两次展会看出，从去年调控阶段开始，购房者已经发生变化了，他们比原来准备的会更加充分一些，购买决定也长了。在这个过程当中，他了解的信息越来越多，下的购买决定越来越理性，单纯的价格怕是已经不能满足他们的购房心理了。
从我们现在的客户来看，已经有许多购房者开始关注楼盘的性价比。比如阳光100，5月26号，就是本周六要开新盘，我们只推一栋楼，价格和去年的五六月份比较，没有下降，甚至还略有上浮，而且是周边区域的价。为什么？因为我们做了很多的东西，使得这个产品的价值得到提升。你买了阳光100的房子，不单单说只有100平米、120平米的室内的东西，更多的是我提供给你房子之外的东西。阳光100今年提出来的一个全方位的生活系统，居民在这里面都可以得到满足。比方去年开业的五星级酒店美爵大酒店，还有美乐汇，以及名流会所，还有双语幼儿园，再就是小学，今年还要和外国语合作，外国语的小学、初中九年制一体的学校。还有我们打造的3万平米的山体公园，原来是荒山，寸草不生，现在我们把它打造成一个山体公园，很多业主都非常关注。还有十年前改造的兴济河，有山有水，济南少有的楼盘，尤其是在市区，这是的。我们很多业主就是看中阳光100打造的这个价值包到底值多少钱。
【搜房网】：目前，刚需已经成为济南楼市的成交主力，不少楼盘项目都针对这个置业群体推出各种优惠策略，您认为房企若要促使刚需出手还需要做什么努力？阳光100在这方面又做了哪些工作？
陶晓智：今年很多地方政策出台，大家觉得好像政策要放宽。但国家各个部委，包括国务院都在说要坚持不放松。不过，微调是肯定的，差别化政策也是肯定。比如对首次置业的区别对待。温总理上周在武汉的调研，他的措词也改了，原来是“严控”，现在是“稳定”了。在这种情况下，各个开发商的应对，我觉得它不是说从价格上或者从营销上，更多应该从产品上应对。比如阳光100这次开盘的楼，就三个户型，72平的、81平的、109平的，这个户型被确定为刚需以及首次改善。同时我们的学校，今年9月1号开学，这种户型也与我们的目标客户吻合。
首次置业族要“量力而行”等待时机改善条件
【搜房网】:陶总对于首次置业的这些刚需有什么购房建议？
陶晓智：购房建议谈不上，一个直接的观点，对刚需来说，真的是没有必要观望，短期观望是可以的。综合比较一下，哪个价值更合适，就可以出手。因为你想等的时候，看到房价开始上涨的时候，你再观望见底，就和炒股票一样，其实总是赶不上。刚才我也提到过，成交量的变化之后，会引起成交价格的变化。而开发商在涨价的时候，是以迅雷不及掩耳之势，很快，和降价的时候不一样。等你醒过来的时候，你说见底了，要买了，这时候价格其实已经涨上来了。所以短期的观望一段时间是可以的。该出手时就出手。
对于刚踏入社会的年轻人来讲，初次置业不可避免的会受资金限制，可以考虑一些价格相对较低的项目，但要忍受一下各种设施暂不齐全的苦恼。回到阳光100，十年前刚开盘的时候2600多一平，虽然说配套不完善，但是不少购房者依旧看好，三五年后所有设施就差不多都到位了，这时候他们便会考虑改善了，阳光100便会再开发提供适合你的一个产品。
【搜房网】：非常感谢陶总接受搜房网的采访。
动态关注：阳光100国际新城，5月26日公园五区H2即将盛大开盘！环境教育合力助推价值再升级，开盘五重优惠：1、预约两万抵五万优惠。2、开盘享98折优惠。3、开盘当天签约并交齐按揭资料的，每平米优惠80元，3天内签约并交齐按揭资料的，每平米优惠50元。4、老业主享受VIP优惠。5、一次性付款95折优惠。恭迎莅临！详情咨询：0531-87169999。
精彩阅读：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
