[摘要] 济南楼市“回暖”的说法是否靠谱？此轮刚需购买力能持续到什么时候？开发商应该如何抓住这有利时机？带着种种疑惑，济南搜房网采访了济南阳光100副总经理陶晓智。
近期，各大机构相继公布了4月份济南房地产市场月报。从相关统计数据可以看出：刚需在低价和优惠刺激下需求大量释放，市场氛围活跃，各开发商也在此形势下努力抓住传统热销期，开盘或加推项目进一步增加，市场整体表现为“量涨价平”。金三银四之后，济南商品房市场有望迎来红五月，加上近期不少地方政府微调政策，楼市开始“回暖”的现象让不少人心里有了想法。济南楼市“回暖”的说法是否靠谱？此轮刚需购买力能持续到什么时候？开发商应该如何抓住这有利时机？带着种种疑惑，济南搜房网采访了济南阳光100副总经理陶晓智。
楼市“回暖”言论过早 助力济南楼市热销
【搜房网】：陶总您好。通过搜房网数据监控以及其他机构的统计显示，相比较年初的冷清，近期济南楼市成交量有明显上涨趋势，尤其是三四月大批涌入市场的刚需，让不少人觉得楼市已经回暖，您觉得济南房地产市场回暖的说法是否靠谱？
陶晓智: 现在说“回暖”有点过早，但是就成交量来看的确有回升。从对房地产成交量的研究上来说，量的变化肯定会优先于价格变化。也就是说如果市场不好，首先是成交量下降，然后才会引起成交价格下降。同样，如果楼市好转，先是成交量上涨，然后再有成交价格的上涨。成交量和成交价格的变化上有一个周期，按照这几年的情况来说，应该会有三个月左右的周期。也就是说如果连续三个月成交量上涨，可能会带来成交价格的上浮，这样我们就可以判断说是回暖。假如说这一阶段的成交量在两三个月之后突然没了，就说明是去年被压抑的一些刚性需求入市，这部分客户消化完了，成交量又下滑，没有明显的再推动成交价格上涨，就说明它不是一种回暖，只是去年的成交量在今年的一个释放，因为没有带动新的成交量进入市场。所以从这个看法，我觉得还会再过一段时间来判断说到底是不是真的回暖。
【搜房网】：您认为近期济南楼市成交量持续上升的原因是什么？这轮热销能持续多久？
陶晓智：这段成交量热销主要从供需两方面来看，是近期的供应量，很多楼盘增加了供应，释放了一些房源出来。而且这部分房源恰好又是一些中小户型，正好适合年轻人。还有一部分是这几个月成交量非常明显，因为又到了入学时候。年轻人的购房和孩子入学买房，是近期济南的成交量推动的主因。
说到能持续多久，随着入学之后，在下半年可能会稍微有点减弱，明年上半年又会是一个高峰期，每年都是这样，对学区的需求基本都集中在上半年。刚需不好说，从我们对济南这几年的需求结构上来看，济南的需求量是被压抑住的，不光是刚性需求，改善性需求，甚至是再改的需求，还有投资性需求，都低于其他和济南经济水平相当的省会城市、副省会城市，或者区域的中心城市，和这些城市相比，济南这几年成交量都明显偏低。上下浮动也不像其它城市那么大，济南这个城市应该是比较靠谱，这几年很多一些大的房地产商进来，也是看中这一点。
购房者购房趋于理性 更加注重项目延伸性价比
【搜房网】：阳光100在四月份里参加了齐鲁春季房展会，五月份又参展了现代生活方式展，从这两次大型的房展会活动情况以及市民反应来看，您认为目前济南楼市处在一个怎样的发展阶段？市场供应占主位还是市场需求占主导？
陶晓智：从目前短期情况来看，应该是供应略大于需求，但也不是太过。从一个正常的市场来说，是允许有一定的存量存在的。不能说市场需要1万套房子，正好供应1万套。市场需要1万套，可能会供应1.2万套或者1.3万套，这是正常的。从济南来说，今年整个来看，肯定是供大于求，但是从目前来看，供和求的差别没那么大。
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