[摘要] 一段时期的平静过后，近期楼市似乎又步入了活跃期，降价出货、促销抛货、泡沫来袭等词在媒体上频频亮相。济南也不例外，七八两月，楼市似乎嗅到了微妙的气息，不少房地产开发商纷纷亮出手中的纸牌，在经历了限购、加息、贷款等诸多因素的影响后，楼市在平静中开始酝酿着下一次的爆发。
一段时期的平静过后，近期楼市似乎又步入了活跃期，降价出货、促销抛货、泡沫来袭等词在媒体上频频亮相。济南也不例外，七八两月，楼市似乎嗅到了微妙的气息，不少房地产开发商纷纷亮出手中的纸牌，在经历了限购、加息、贷款等诸多因素的影响后，楼市在平静中开始酝酿着下一次的爆发。在笔者走访的济南东部、南部乃至长清等多处楼盘，都出现了销售火爆的场面，像是完全没有受到政策调控和房价小幅上涨的影响。这是一场罕见的巧合还是灵敏的楼市闻到了什么更为浓郁的味道，这是否预示着市场的某种信号呢？
在2011年新一轮房地产调控政策下，虽然房价得到一定程度抑制，但仍居高不下，市场观望气氛浓厚，消费者购房意愿继续减弱。二季度，消费者购买住房信心指数再度下滑，创近三年来新低，为46.8，比上季下降2.9点，比去年同期下降21.7点。其中，对当前购房时机评价的现状指数为40.4，比上季下降3.2点，比去年同期下降18.7点；对未来一年购房时机判断的预期指数为53.2，比上季下降2.7点，比去年同期下降24.8点。
而银行下跌20%-50%的测压言论与二三线城市限购的风向，更是将这种观望带到了全新的境界。如果“新限购令”达到60%的预期效果，将意味着那些市场布局过于集中，或者主要开发高端产品的开发商，首当其冲地面临业绩快速萎缩。一段时间内，二三线城市会有一个房地产高速发展期，房价基本能够翻番，但一两年之后，如果经济发展没有跟上，需求就会下降，市场就会出现较大波动。若现在再去投资的话，肯定不能倾向去二三线城市，因为它们一般仅会吸引本地人口，对房子的需求有限。二三线城市的风险，就是房价到了高位，没有人接盘。无人接盘则意味着深度套牢的死期不远。“山雨欲来风满楼”，从目前楼市动态来看，限购令出台前的这段政策“空当期”，逐渐蔓延到了二三线楼市，不仅开发商紧锣密鼓地推出新盘，众多购房者也是果断出击，交易量直线上升。楼市走势的不明朗、限购令的强催化，促成了成交量的瞬间反弹性上涨，逃命成了开发商借机的时候。据了解，济南不少楼盘都将开盘日期放在了下半年，再加上从3月以来，新建商品住宅已连续4月供应量(新增预售加上存量)远大于需求量，市场供需形势已由以往的“去库存”逐渐变为“积压”。随着下半年供应量进一步增加，库存压力将进一步增加。开发商如再不主动“放低身段”，恐将难以维系现金流。而从历次房地产下行周期来看，价格的下跌，往往会有两种模式，从郊区往市区跌，抑或从品质较差的产品向优质产品跌。而现在连一线品牌都开始搞动作，意味着什么，抛货，意味楼市降价快速蔓延，更多开发商不得不加入降价的行列，下半年的房价走势正在日趋明朗。
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