[摘要] 2010年,中国房地产市场在遭遇“史上最为严厉”调控政策下波动显著,大体可分为一季度的“高歌猛进”、二季度的“大幅调整”、三季度的“低位回调”和四季度的“分化加剧”四个阶段。
2010年,中国房地产市场在遭遇“史上最为严厉”调控政策下波动显著,大体可分为一季度的“高歌猛进”、二季度的“大幅调整”、三季度的“低位回调”和四季度的“分化加剧”四个阶段。那么,在如此严厉的调控之下,2011年,中国的房地产市场还有什么样的调控吗?房地产的价格又会演绎怎么样的走势?
去年房价不跌反涨
2010年,房地产市场的调控可谓是经济手段和行政措施并用。为遏制房价过快上涨,2010年中央出台了一系列房地产调控政策,经济手段和行政手段并用,从抑制需求、增加供给、加强监管等方面对中国房地产市场进行了全方位的调控:其中经济手段包括不断地强化和严格实施差别化的信贷和税收政策,如范围内提高首次购房和二套住房的首付比例和利率,停止对家庭第三套住房的贷款等。行政措施方面,在部分城市限定家庭购房套数、限制外地人购房贷款、以问责省级政府和力促地方政府及各部委出台配套措施的方式抓落实等。
在严厉的调控之下,2010年1~11月,120个城市住宅用地供应和成交面积分别同比增加43%和40%。从地价水平来看,120个城市的住宅用地平均地价在7月达到去年以来的水平1458元/平方米,但8月以后又有所上涨,其中9月达到去年以来的水平。数据显示,2010年1~11月,房地产开发投资额、施工面积、新开工面积等供应类指标增速均显著高于历史水平,而商品房销售面积和商品房销售额同比增速分别为9.8%和17.5%,且全年各月增速基本成下行趋势(5~8月各月水平同比有所下降,但9月起恢复增长)。
价格方面,据中房指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据,100个城市住宅(新房)平均价格在去年7~8月有所下跌,北京等十大城市5~8月房价累计下跌约3%。但9~11月,100个城市住宅平均价格环比上涨,房价高位震荡,北京等十大城市也普遍继续上涨,仅同比涨幅有所缩小。
调控不会放松
在“加快推进经济结构战略性调整、稳定价格总水平”的大背景下,预计2011年房地产业调控不会放松,房价不稳,政策不止。以下几个方面需要重点关注:,货币政策转为稳健,预计2011年全年M2增速和新增贷款目标将分别为16%和7万亿元,加之信贷投向上的调整,将影响到房地产业的资金流入;第二,限购、限贷政策执行放松的可能性不大;第三,保障房建设力度继续加大,公租房成为新的重要着力点;第四,房产税试点改革将加快推进,预计2011年部分试点城市落到实处的可能性很大。
房价涨幅将下降
2011年房产市场的供求关系将得到改善,价格涨幅下降。根据中国房地产业中长期发展动态模型,在M2增长率16%、新增贷款7万亿元等一系列假设条件下,预计2011年商品房销售面积和销售价格将分别达到11.2亿至11.4亿平方米之间和5466元至5496元/平方米之间,增长率区间分别为8%~10%和8%~9%。虽仍保持增长,但增幅不及2010年全年预计水平。由于2010年新开工面积规模和增速均创历史新高,加之保障性住房建设力度继续加大,预计2011年施工面积将达到48.6亿至51.9亿平方米。随着2010年新开工项目的逐渐入市,未来供求关系将得到改善,这也将促进价格水平的平稳。
而从区域分布来看,城际高铁和市内轨道交通建设力度加大,将持续增强交通节点城市或区域的经济活力,促进城市带的逐步成熟,为当地房地产市场带来更多机遇,不同区域的分化将更为显著。除北京、上海、广州等中心城市外,其周边的中小城市也将显著受益。从供应结构来看,保障性住房建设力度继续加大,住房供应“双轨制”将逐步形成,供应结构将更加分化。
而从不同物业类型来看,普通商品住房代表的自住型需求将长期大量存在,价格有望较为平稳,而高端住宅在满足高收入群体的特殊需求上具有不可替代性,未来价格有可能更大幅度地攀升,而商业地产作为经营性物业,其供求与住宅市场存在显著差异,不同物业的分化将更加明显。
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市场研究预测:2011年北京房价涨幅10%左右
楼市重现量价齐升政策或将干预定价
“链家地产”市场研究预测———
2010年在空前严厉的房地产宏观调控政策下，北京新房市场价格涨幅有所平抑，成交量也曾出现过短期低潮，但是2010年年底，即在距离二次调控政策出台近三个月后，新房成交量与价格持续上升明显，几乎都再次创下年度新高。这样一个价量再次喷发的年尾，似乎为2011年楼市依然坚挺埋下了伏笔：房价会在2011年再次快速上涨吗？宏观调控的影响力和干预力是否接着“给力”？针对以上问题，“链家地产”市场研究部特对2011年楼市进行了预测。
●2011年成交量将在7万套左右
总体趋势先扬后抑
据“链家地产”市场研究基于北京市房地产交易管理网统计，2010年新建商品住宅成交量与价格均在第四季度上升，尤其是商品房的销量12月突破12000套，为全年的月度成交。“链家地产”首席分析师认为，受年末高成交量惯性上涨以及第二季度、第三季度调控政策后观望需求开始入市的影响，预计成交量始终维持在高位将是2011年年初二手房市场的主要基调，这种上升的趋势至少会蔓延到春节后。
“链家地产”首席分析师认为，2011年的成交量将会先扬后抑。由于2010年上半年出现高点，下半年涨幅回落。2010年的成交量在新政后一度较少，连续半年的时间成交比较低迷，有将近1万套房的需求被抑制。预计2011年前两个季度的成交量会持续增长，市场将会重现月均超过12000套的高成交量。预计政府将会再次出台相应政策，到时成交量可能再次出现下降。
2011年新建商品房成交量变化不会出现2010年新政后环比近60%的降幅。2011年的政策可能侧重于市场的供应以及对开发商的监管，2010年的宏观调控虽在延续，但消费者对于降价的预期已经减弱，使得2011年的市场成交不会出现大降幅。2011年新建商品房的需求因保障房增加而相对减弱，需求将转为理性温和。据报道，2011年计划安排保障性住房和各类棚户区改造住房1000万套，这些保障性住房将会稀释部分新建商品房的需求。
●价格将会冲高回落
预计2011年涨幅将在10%左右
据“链家地产”市场研究基于北京市房地产交易管理网统计，虽然新房的存量已达107181套（截至12月27日），为一年多的点，但开发商反而高调涨价。从2010年12月新增项目的售价来看，环比2010年11月上涨了5%。“链家地产”首席分析师认为，通胀环境下，2011年房价上涨依然有动力。2010年年末房价上升，让消费者对房地产保值的期望升高，2011年如果后续政策没跟进，外围环境可能刺激2011年新房价格上涨。另外，2010年年末已经出现价格上行的势头，而这股涨价的潮流也将会影响到开发商2011年的价格定位。借此， 预计2011年房价涨幅将在10%左右。
●市场促生新调控政策
会比2010年更“给力”
“链家地产”首席分析师认为，，部分现有政策影响力和干预力会在2011年逐渐减小。对消费者来讲，限购以及信贷差异化对市场依然有制约作用，限购与信贷差异制约着投资需求以及部分改善型需求，但是随着价格上行趋势越来越明显，部分改善性需求对于未来涨价的预期，可能形成恐慌性的抢购。第二，预售资金监管政策效力将在2011年逐渐显现。对开发商来讲，由于开发商集中在预售资金监管前拿预售许可证，致使开发商2010年并没有受到资金监管，而2011年的新项目将会受到此政策影响，预计2011年开发商会受到此政策影响较大，部分开发商资金回笼进度受到压力。第三，2011年的宏观调控政策方向以疏为主。2010年政策以“堵”消费者为主，预计2011年政策内容可能不再在限购上做更多的拓宽，而从开发商资金、土地供应上做进一步深入。第四，2011年新房项目定价或将受限。
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严厉调控下 去年房地产企业销售均价涨24%
2010年在严厉楼市调控的背景下，主要的30家房企全年住宅销售均价大幅上涨了24%。
2010年楼市调控被称“史上最严厉”，但开发商仍交出了“亮丽”的成绩单。2011年1月1日，中国房产信息集团联合中国房地产测评中心共同发布的《2010年度中国房地产企业住宅销售排行榜》显示，主要的30家开发商2010年全年销售额累计达到8691亿元，销售面积为8449万平方米。按此计算，销售均价达到10286.42元/平方米，同比上涨了23.98%。
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万科年销1081.6亿 顺应市场政策跑赢大市
万科企业股份有限公司今日公布了12月份销售及新增项目情况。公告显示，2010年万科实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元，同比分别增长35.3%和70.5%。至此，作为年销售额达到千亿级的住宅企业，万科全年销售业绩完美收官。
公告显示，2010年最后一个月万科实现销售面积68.9万平方米，销售金额83.5亿元，同比增长69.8%和51.3%。
万科董事会秘书谭华杰表示，过去一年中万科销售业绩的取得，主要是因为万科的经营模式顺应市场需求和政策方向，从而跑赢了大市。他进一步解释说，万科的经营模式主要具有三个特征：主流定位、快速周转和战略纵深。主流定位，就是主要面向自住购房者的中小户型普通商品房比例高，万科全年销售中144平米以下户型占比88%，相比09年的86%进一步提高。快速周转就是“不囤地、不捂盘”，快速开发、快速销售。快速开发使万科得以用既定的资产规模实现更大的推盘量，而“新开盘当月销售60％以上”的要求，以及“按照购房者愿意接受的价格售出房屋”的定价策略，则保证了万科始终具有顺畅的销售速度。而层次丰富的战略纵深布局，则使万科得以规避部分市场过热的风险。
万科2010年销售数据呈现的另一个情况是，客户一次性付款的占比明显提高，2009年这一比例为18%，而2010年则高达26%，其中9月底政策出台后的第四季度更是达到了32%。这一变化充分体现了房贷紧缩对客户杠杆化水平的影响，说明政策的执行是严格、到位的。
谭华杰表示，万科12月份继续保持了较大的推盘量，不过由于较多的推盘集中在年底前，有相当比例的房屋虽然当月实现了认购，但尚未完成签约，因此12月份的销售量环比11月有所下降。但这也意味着大量的签约将在2011年1月完成，万科2011年1月的销售量，无论环比还是同比，都有望实现较大幅度的增长。
在快速销售的同时，万科也在及时补充2011年发展所需的项目资源。公告显示，2010年11月份销售简报披露以来万科新增加项目21个。对此谭华杰表示，万科12月新增项目数量之所以较多，主要是由于年底地方政府供地规模放大，项目获取机会增多。同时他介绍说，尽管12月新增项目数量较多，但万科谨慎拿地的原则没有任何变化，仍以二三线城市为投资重点，获取项目的地价均在合理范围内。12月万科新增项目楼面单价约2950元左右，而全年新增项目楼面单价约2740元左右。
此外，公告还显示，万科12月新进入了温州、南通、嘉兴、抚顺等四个城市。至此万科累计已进入了46个城市市场，布局更趋广泛，战略纵深的层次更趋丰富。
谭华杰表示，2011年万科在项目发展方面将继续坚持谨慎投资的原则，在经营策略方面，万科将继续坚持中小户型普通住宅为主的产品定位，把握“不囤地、不捂盘、不当地王”的“三不”原则，依靠经营效率的提升实现和业绩的持续增长。
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