[摘要] 根据世界城市化发展的一般规律，城镇化率超过30%是城市发展大起飞阶段，30-50%是中心城区大发展阶段，50-70%是中心和周边城市大发展的阶段，75%以上是小城市大发展的阶段。
根据世界城市化发展的一般规律，城镇化率超过30%是城市发展大起飞阶段，30-50%是中心城区大发展阶段，50-70%是中心和周边城市大发展的阶段，75%以上是小城市大发展的阶段。
而这些城市的城镇化空间较大，主要体现在以下几个方面：
1.房价收入比相对合理
按照世界银行的标准，发达国家的房价收入比一般在1.8-5.5倍之间，发展中国家合理的房价收入比在3-6倍之间。
而上海某房地产研究院2010年5月21日发布的报告显示，房价收入比呈上升趋势，但总体处于合理水平，房价尚无明显泡沫。而北京、上海、深圳和杭州的纯商品住宅的房价收入比均超过14，存在明显的房价泡沫。
在一线城市楼价高高在上的时候，二线城市楼价却仍然相对合理。我们列举中部一些有代表性的重点城市和东部一些二线城市加以说明（由于缺乏各地住房套值的数据，因此我们采取均价/人均收入计算）：长沙：房价/收入=4.11、武汉：房价/收入=3.6、南昌：房价/收入=4.2、惠州：房价/收入=3.5、合肥：房价/收入=4.6、成都：房价/收入=3.68.以上楼价收入比都在合理范围内，因此二线城市普遍并不存在泡沫，楼价并不高。
2.考虑收入增速，二线房地产发展前景较可观
在产业转移和中西部开发的背景下，加之交通体系的完善降低了二线到沿海的物流交通成本，伴随着二线城市的产业化体系建立和发展，产业发展基础上推动的二线城市城镇化发展前景应是极为可观的。
而在城镇化过程中，人均收入水平也会得到相应提高，这点中部的发展机遇有点类似于当年东部。
在这一背景下，二线城市的收入水平和发展水平也会水涨船高。从这个角度来看，二线楼价长期而言实质上还有较大的上涨空间。
3.受到宏观调控的影响明显小于一线城市也佐证其刚性需求强烈
在历史上最为严厉的房地产调控政策压力下，我们看到今年上半年尤其是5、6月份二线城市的房地产成交量下降幅度明显低于一线城市，并甚至能够维系在09年上半年的状态。这也佐证了其刚性需求大，房价不高，为后续发展奠定基础。
值得关注的是，目前万科和保利等大地产商上半年几乎有超过80%的地块是在二线城市获取的，这种情况也是大异于往年的。这些大地产商的市场感觉一般非常敏锐，其行为方向也给了我们一些提示。
新闻链接：
一线地产商开打"价格战"济南房价未"破冰"
一线开发商“价格战”暗流汹涌
据了解，近期万科在售或开盘项目中，“暗降”已成为无锡万科营销的秘密手段。虽然万科方面一直秉持自己“还未降价”的观点，但实际上网站每日成交数据显示，万科已经开始大幅降价销售。虽然对于万科方面来说“降价不是件丢人的事”，但2008年张扬的降价教训，让万科再不敢明目张胆降价。事实上，万科虽然不敢在范围内高调降价。表面看起来，没有任何降价的嫌疑，没有受市场和政治环境的影响，但是折合价格却大幅降低，这样很轻易地就能隐藏价格。
济南“深度优惠”值得期待
“带头大哥”恒大地产一来济南便是气势汹涌。长清项目——恒大绿洲打出了“成本价开盘，起价4180元并送1500元/平豪装，开盘额外八五折”的诱人信息，开盘便取得了6个亿的销售佳绩；恒大名都项目相继推出，同样开盘八五折的力度折扣宣传于各大媒体。
继恒大宣布打折促销、万科传出降价后，6月8日，另一家大房企绿地也宣布要启动优惠促销，在41个城市的100个楼盘启动全线优惠，绿地集团也因此在近期成为本轮楼市调控中的重量级风向焦点。济南绿地新里·卢浮公馆响应集团五大计划里的“助家计划”，以较高的项目品质、较为低位合理的价格开盘销售，6月23日开盘劲销4亿。据了解，事实上早在恒大地产八五折促销时，绿地的部分项目就已开始降价促销，目前绿地的降价幅度大致在九四折左右。
记者调查发现，目前济南也有十几家楼盘打出优惠促销信息，海信都市阳光、中海紫御东郡、银座中心等热线楼盘都有9.3折到 9.7折不等的折扣。但购房者表示，目前楼盘价格普高，目前推出的折扣还不能直接刺激购房者，深度优惠值得期待。(齐鲁晚报)
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