4月,初春时节、阳光明媚，房地产市场却是烟雾缭绕、雾里看花。新“国十条”政策一出，可谓一把利剑直击房产市场。信贷政策的收紧、非本地户口置业者的种种限制，对于投资性购房来说，无疑是一个巨大的打击。观望氛围加重、成交量下跌，房价却稳如泰山……为了真实的了解济南前线市场的反映，给广大的购房者一个客观的参考，济南搜房网记者特对房产市场研究专家，济南市各大银行、权威代理、、二手房、中介等机构负责人进行了采访。
偌大的办公桌，一台笔记本、一个水杯，剩余的空间里堆满了各种各样的资料，身后古香古色的书橱里，依然是书籍、文件……再次走进李教授的办公室，他依然是那淡定而让人倍感亲切的微笑，感觉距离一下被拉近，我们的采访更像是一次和充满智慧的长者的谈话，对政策的精准把握，对市场的敏锐嗅觉，出口成章的侃侃而谈，着实让人敬佩……
剖析新政 深谈六大不同点
谈起本次的新政，可以说是房产调控史上所有政策无所能及的一次，无论从力度还是覆盖面，李教授从以下六个方面对本次新政与以往政策的区别进行了精度总结。
一、目标对象的不同：本次政策目标取向明确、打击对象准确。目标取向是遏制部分城市房价过快增长，打击对象是针对过度的房地产投资炒作者、投机者。
二、共同的认知：本次政策是在大家有共同认知基础上的推行的一种措施，从上下，各个参与者，包括房地产开发商、媒体、政府、消费者。两会之后，经过充分的讨论，大家普遍认为房产问题是一个民生问题，而不仅是一个经济问题。
三、覆盖面广：本次政策覆盖的环节多，从土地供给、楼房销售、金融政策等各方面进行综合调控，以前只是针对其中的某个或某些环节来谈。
四、调控对象的不同：对房地产开发商、消费者同时做出了政策方面的限制。以前的行为大多只针对开发商，而本次政策倾向不仅针对开发商，还包括消费者，比如对二套房、三套房的限制，从供应、需求各个方面进行限制。
五、政策的可操作性：本次政策既有指导性的一面，又有可操作性的细则。在引导性政策的基础上，配合直接可操作性的方法和约束，不是以前只是一种引导性的政策，而是从引导政策、倾向性政策，到指导性政策，一直到可操作性的政策。
六、政策的递进性：个政策出台之后，后面又连续出了一些明细、可操作性的政策来控制房价。
房产调控与大背景吻合 新政效果初显
正如李教授所分析的，特定的政策背景，新政明确的针对性，以及遏制房价过快增长的举措与宏观经济环境的吻合，注定本次的调控一定会起到很好的效果。此阶段限制房价过快增长，与预防国民经济的通货膨胀，预防国民经济过热，预防国民经济过分投资是同一个趋向。
如此，政府在进行宏观经济调控的同时，其政策也会对房产市场起到相同的一些作用。正如物理上的“共振”现象。比如说存款准备金利率的上调，虽然说他本身不是针对房地产市场，但肯定对房产市场是有影响的，就像产生共振是一样的，所以他的效果是会更持久而会明显一些。当然从目前来看，确实效果也是这样，像一线城市价格的下跌，二线城市房产交易量的萎缩，包括价格的停滞，这种现象说明政策已经起到了一定的效果。
从长远看 新政对改善性需求也是一种利好
当记者问到，新政是否会误伤一部分改善性需求的人群时，李教授谈到，所有的政策效用都是两方面的，我们不能期望政策全部都起到很好的一种效果，如同周易，阴、阳紧密相连，不可能完全分开，好和坏也是一样。只是我们要看这些政策在这个时代下面，在整个大环境下，正的作用大于负的左右，还是负的作用会大于正的作用。只要正的作用大于负的左右，而副作用又不是致命性的副作用，或者是无力应对，又或者产生更为麻烦的连带的一些副作用效果，那就是比较好的一个政策。
有关“误伤”，从短期来看，对有改善性的需求的消费者，好像是一种误伤。但是反过来去想，并没有误伤。为什么？因为房价继续增长的过程中，即使要改善，付出的代价也是很大的，而把房价稳定好之后，你再去改善，所付出的代价就要少的多。整个市场的环境好了，对正常的投资者、理性的投资者、以及正常的理性的消费者都是好的。如果市场是一个不正常、不完善的一个市场，那么对理性的人永远是不利的。
观望浓厚 房产市场会否重演“先抑后扬”？
先是观望，后纷纷涌入，是人之常情。李教授用巧妙的比喻给大家展示了以往消费者面对政策出台后的反应。比如商场说现在不开门，要到10点，那很多人就都在外面等着看，所以一开门，大家呼啦一下就都进去了。这种现象我们往常讲它是正常的，就是一种这样的状态，等到一定的程度以后，还是去买去做。但是李教授同时表示，今年的情况不同于以往，像2008年刚巧遇到金融危机，当时的情况如同癌症病人，癌细胞进行控制的时候，病人却处于病危状态，那么，在给病人加强营养的过程中把不好的东西也营养起来了。李教授特别强调举这个例子并非说房地产不好，只是给大家说明一方面增强，一方面消长的这样一种对比关系。
而今天，整个经济的大环境不一样，调控宏观经济同时也调控了房地产。所以，出现以前的那种状态的可能性比较小，但也不能说完全没有。“只是我感觉，这次政府把房价控制到这样的一个状态，他不会轻而易举的再去把这个成果放松掉。如果再出现这个报复性的增长，我感觉个我猜测政府一定是有这个预计的，不可能是让它报复性增长之后，政府还束手无策，我感觉是不会的，因为我们前面有过几次这样的例子。况且我们现在就猜到可能会有这样一种结果，如果出现报复性增长，超过这个范围，政府很可能会出台更为严厉的一些政策，或者是更为全面的一些政策来去抑制。今天这个政策的效果是之前所有的政策所不及的，可以说是的一种效果。”李教授分析。
各市场反应不一 济南房价有下降可能
李教授表示，新政顾名思义就是遏制部分城市房价过快增长。经济要想保持一个好的发展趋势，必须遵循最基本的一个指标——协调各方面的平衡，包括房地产总量、规模与经济规模的协调，价格和增长率、人均收入水平的协调，价格增长与GDP水平的协调，和经济增长速度的协调。
从以往的政策效应来看，首先影响的是一线城市，因为一线城市里面投机者和过度的投资者比二线城市要多的多，而投机者、投资者和消费者这三者之间，有很大的不同：投机比投资的投资时间要短，投资比消费者投资时间要短，而决策的灵敏度，对政策的反应灵敏度投机比投资要快，投资比消费要快。利率变动后,投机者会迅速做出反应，因为投机者做地产做投机商他的风险相对较高，它是属于高利润、高风险的一种产品。这种产品在价格和政策环境发生变化后，风险相对大的多。一线城市的投资成分和过度投资成分要远远大于二线城市，因此政策一出，一线城市首先会出现波动，如果是不好，就会出现价格的下跌。二线城市相对来说消费占的比例比较大，而过度的投资占得比例较少，投机更少，因此投机的泡沫比较少，对政策的反应也要滞后一些。根据一线城市的变化，才会影响到二线城市。一线城市不动，二线城市可能还会缓慢上升；一线城市小幅下降，二线城市可能就会停滞，济南目前就是这样的状况。一线城市下调幅度还不明显，济南就相对平稳甚至还会小幅增长。如果一线市场影响比较大，济南也有下降的可能。09年的济南楼市相对前几年的不温不火涨的是有些快，但是来说济南还是比较健康的。
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