中指研究院:全国土地市场交易进一步放量

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据11月8日中国之声《央广新闻》15时08分报道，日前有媒体报道：针对调控房价的异常飙涨和开发商囤地，国土资源部在经过一段时间的放量供地后，计划在第四季度转为在范围灵活地供地，有松有紧。

近日，SOHO中国董事长潘石屹表示，中国有很多房地产开发商囤积土地，倒卖土地，却不盖房子，这样的开发商大概占到三分之一左右。这使得囤地再次成为近日业内关注的热点问题。据统计，三季度末，排名前10名的上市房企囤地规模已经达到3亿平方米。面对囤地现象，国土部则用一系列的数据澄清了与自己的关系。据国土部数据显示，今年房地产开发用地呈现出逐季增加的态势。今年二季度，房地产供应量大幅增加达2.09万公顷，环比增加102.6%；三季度继续环比增加23.5%，国土部供应了近2.6万公顷，相当于上半年供应量的82.7%。这意味着并非是土地供应不足导致开发商囤地。

对于囤地，国土资源部早有一系列政策进行限制，最明确的规定就是闲置超过一年的土地要征收20%的闲置费，超过两年没有开发的要无偿收回。然而，截至今天，加在一起，中国闲置地被收回的不超过5例。

不过有媒体报道说，目前国土资源部正在计划作一些调整，第四季度的土地政策将转为在范围灵活地供地，有松有紧。（中国广播网）

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“今年这批拿地王的开发商，他们的产品入市时，可能正好赶上楼市政策的调控。”这是本报记者上周采访时听到的一句最有针对性的预警。

在梳理了近一个月国土部门高级官员的言论和行踪后可以发现，某种程度而言，土地市场渐进式调控已经开始，只不过目前这种调控还仅停留在“政策吹风”阶段，手法略显含蓄。

正如一些人普遍认为的那样，未来一两年内，并不排除在保增长任务紧迫度降低或者通胀率持续上升的情况下，土地政策会有重新收紧的可能性。届时，房地产公司一向热衷的土地储备问题，将再度置身于不可掌控的政策风险下。

从理论上说，近年来开发商储地一直是在“刀尖儿上跳舞”，其头上悬着包括征收土地增值税、土地闲置费乃至罚没收回等数柄政策利剑。但令人费解的现实却是，多年以来这些利剑只是偶尔以督察、专项行动的方式象征性地挥一挥，几乎从未真正砍下来。

个中缘由，从内在来说，是土地制度的体制性尴尬——比如土地财政的事实；外在原因则与博弈、时势、大局息息相关。

因而，虽然可以预期土地调控仍会遵循框架原则和弹性尺度，但对于那些敏感型体质的开发商，比如先当地主后当首富的某些上市公司，从来不盖房子的“土地倒爷”公司，一旦迫使利剑斩下的外因成立，也足以构成致命的政策风险。

综合来看，开发商囤地的政策风险正在累积。最近媒体炮轰“土地倒爷”，并把地王描述为“一种高致病性病毒，极具传染性”。地王现象的高度发酵让国土部门背负不小的舆论压力。正因如此，最近国土资源部就“囤地”问题频频发声，对地王的调研、布控姿态溢于言表。

与此同时，一些理论上更为奏效的调控工具再度进入讨论范围，比如广州市国土房管局对再度入市的地王不仅规定了开工时间，而且还规定了竣工时间；北京近期出让的几块地均将大地块化整为零，有意避免重蹈地王覆辙。而据中国土地勘测规划院地价所所长赵松的说法，这一目前已明确写入新版本土地出让合同的调控手段，今后将会用到更多地王身上。

虽然人们一贯认为，在严重的通胀预期面前，投资不动产是抵抗通胀的可靠避风港，但就目前的现实而言却未必如此。

基于对房价、地价泡沫化担忧不断加剧的事实，政府对土地供应节奏和市场秩序将加大调控的可能性与日俱增，所有这些都会提高开发商的投资成本或直接改变供求关系，形成新的拿地风险。（中国房地产报）

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济南楼市成交创历史新高短期内房价高位徘徊

市场概述：总体供需两旺，近期量价日渐背离

在宽松的房贷政策的推动下，自3月份刚性需求开始释放，市场成交见好，5月份达至成交高峰，创出单月成交历史水平，达到47.46万平方米。新增供应量亦是较去年同期增加95%，市场出现供需两旺的火热局面。

自6月份开始济南住宅成交量开始萎缩，特别是9月份与今年高峰相比，减幅超过46%，第三季度较第二季度成交量下降36%。住宅成交量第三季度开始大幅减少的原因是多方面的。首先，7月“二套房贷”开始收紧，部分二次置业的客户出现观望情绪；其次，上半年济南房价涨幅较大，高房价促使部分客户产生观望情绪，而开发商对后市充满信心，在资金上无压力，价格不肯做出让步，开发商和客户的博弈导致成交放缓；再次，因对金融危机影响估计过大，对今年市场看空，较多开发商缩小了开发及销售计划，导致济南较大住宅项目在第三季度房源较少，供应量的不足影响了成交量。

而与成交量近期出现萎缩形成鲜明对比的是，开发商仍比较乐观，拿地热情高涨，地王频出，在售楼盘的价格由原来的小幅缓涨演变成大幅上涨。在多重利好的带动下，市场发展迅速，房价不断上涨，前三季度价格上涨18%。与2008年年底相比，价格上涨最快的两个板块分别为二环南路板块和高新区板块。

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供应量分析：东部区域供应量，高端住宅供应量加大

在市场火暴成交、价格不断高涨的刺激之下，今年前三季度济南住宅新增供应量较去年同期增长95%，其中以东部区域的新增供应量；第二季度银丰花园、中海紫御东郡、文华园等新增房源纷纷上市，促进该季度成交量快速上涨；受工程进度等各方面制约的影响济南第三季度新增供应量环比第二季度下降36%。

前三季度济南市住宅市场虽仍以90平方米左右的中小户型为主力，但大户型、高端住宅项目供应量放大是2009年前三季度住宅市场的突出特点之一。近年来济南加大了旧城改造的力度和市场的急速回暖，较多位于市中心、地段优势明显的项目纷纷上市，如万达广场、文华园等。

成交分析：成交量创历史新高，高端住宅成交量大

前三季度济南一手房成交239万平方米，超过2007年、2008年住宅全年成交量，创出历史新高，其中5月份成交量达到顶峰，为47万平方米；其中因东部在售楼盘多，楼盘供应量较为充足，同时受全运会的拉动，该区域的成交量，东部区域楼盘的成交量约占总体成交量5成。前三季度销售量占济南前五位的住宅项目中有三个为东部楼盘。西部、北部供应量较小，区域成交量偏低。

高端住宅热销是今年前三季度住宅市场的突出特点之一。高端住宅因品质优良、资源较为稀缺、性价比较高、抗跌性强、空间大，购买者的实力也较强，都打算长期持有，而受到追捧。银丰花园、文华园、海尔绿城全运村等总价在百万元以上楼盘的热销成为有力佐证。在市场供需两旺的背景下，前三季度济南住宅价格一路飞涨，尤其是进入第二季度后，两个月之内，济南住宅销售均价突破6000元/平方米大关，9月份直指6566元/平方米。

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市场展望：短期房价高位徘徊

济南住宅价格在短期内仍会高位徘徊，但不同的产品应区别看待。

品质优良、资源较为稀缺的产品因其抗跌性强在当前仍然受到市场欢迎；而普通住宅，由于政府解决中低收入者的住宅需求，未来供应量会增加，加上普通住宅对购买者的门槛较低，产品本身性价比不高，自身无特别竞争优势，成交量受市场环境的影响较大，容易在当前形势下陷入僵局，也不排除今后房价上下波动。

短期内随着价格的持续走高及可售房源的减少，济南住宅成交量将会出现下调趋势，潜在购房者购买力无明显提升，价格持续快速上涨抑制其购房需求，房市的单边繁荣势必引起政府对其进行宏观调控等，这些因素都将导致“价升量跌”的局面不会长期持续。

房地产政策存在较多的不确定性：如果对房贷收紧，将会影响成交量，加上通胀预期的影响，政府可能会取消利率优惠来压制通货膨胀，这将压制济南房地产的自住和投资需求；另一方面，如果金融政策继续对楼市扶持，大量的资金必将流入楼市，进一步推动房价上涨，这样将会再现2007年楼市发展不理性的现象。

借助全运会召开的契机，济南的交通配套、市政配套逐步完善对济南房地产市场是一个利好消息。在供求无太大变化，经济向好和政策稳定的前提下，楼市将健康稳定发展。

在楼市不明朗时，各方应区别对待。发展商应针对自身产品特质合理定价，不同产品采取不同的发展战略，寻求平衡点，保持和客户长远的利益关系。

客户方面，自住需求者应考虑未来家庭收入的稳定性，结合自身的能力，量力而为。若收入稳定，供楼压力不是很大的可以购入。如果是投资的，则要从租金出发，不要盲目的短期炒作，以避免楼市泡沫的再次出现。

(山东中原投资顾问部)（济南时报）

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