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房价地价节节攀升 两价并飞下的楼市生态现状

房天下博客  作者:朱大鸣   2009-10-02 11:50

[摘要] 地方政府在楼市“有点火”的背景之下,财政有了很大的改观。而且,全国各大城市高价地不断涌现,楼面地价节节攀升,地方政府的土地收入实现了大幅增长。

地方政府在楼市“有点火”的背景之下,财政有了很大的改观。而且,各大城市高价地不断涌现,楼面地价节节攀升,地方政府的土地收入实现了大幅增长。这与2008年的第四季度到2009年二季度前的形势完全相反,那个时候由于土地流拍,地方政府在执行积极的财政政策的任务之时,已经是将近弹尽粮绝,地方财政处于“风雨飘摇”之中,但这种被动的状态在二季度土地和楼市上升浪迅猛反击之际,方才得到土地出让金和房地产税收的“及时雨”,并以楼市拉动的相关产业的复苏,也给地方财政带来了丰厚的税源。

数据显示,2009年至今,北京共出让土地184宗,土地收入价款共计511.74亿元。而2008年共出让土地148宗,土地收入价款共计502.69亿元。从来看,2006年土地出让金收入约为7000亿元人民币,2007年猛增至1.3万亿元人民币,其中,招拍挂出让土地收入超过9000亿元人民币,同比增长约6成。2008年,房地产市场走势低迷,土地市场降温,但土地出让总收入仍高达9600多亿元。

这是楼市强悍带来的充裕资金,而这种态势在短期内是难以改变的,如果硬性丢掉此种财政路径依赖,拿什么来应付性的地方财政“捉襟见肘”的困境呢,如果一个地方财政出了问题,中央尚可以财政拨款援助,但若性地方财政很差钱,那就很难办,搞不好会出现大危机。现在土地财政倍受诟病,但在现实条件下,这也确实是一个最优的选择。否则的话,地方财政吃紧,地方政府会抓紧对企业收税,这是不利于经济发展的。土地财政模式在大部分的城市化进程中,起到推动的作用,很多地方土地财政收入在地方财政来源的60%,这是公认的数据。

土地收入作为财政收入来源中的重要一项,在各地方政府财政中占有很大份额。2009年,楼市快速回暖带动土地市场升温,更使得地方政府的“土地财政”模式发挥了明显的作用,北京等城市的土地出让金已占当地财政收入的三分之一。

我们知道,一个东西既然正效应很大,可能带来的负效应也很大。没有什么事情只有好事,没有坏事。如果没有这种眼光看问题,很多事情都是片面的。现在我们对土地财政强调的是负面效应多一点,这一点要纠偏。土地财政的负面效应就是使得地方政府可能把财政收入押宝房地市场,这样房地产市场的波动就会影响地方政府的收入。还有就是面粉贵了,面包自然就会更贵,这是毫无疑问的经济现象,即使不用脑子想也能发现。

在大规模资金驱动下,土地市场竞争日趋激烈。高价地屡被拍出,大量资金也从实体经济流入了地方政府的财政平台。这其实也并非坏事情,但有些人认为,此举是,政府卖地获得的土地收入,是财政收入中的一部分,最终还是要用于各项投资建设、转移支付和福利保障。然而,目前我国财政支出效率较低,相应的财政管理成本、行政成本居高不下,从而导致财政资金大量浪费,资金运用效率低下。

笔者对这种批评只同意部分,就是政府使用资源的效率很低,国企们使用资源的效率已经很低,行政机关使用资源效率简直慢的象蜗牛了。这一点是毫无疑问的,但是,在现在这种情形之下,也许这种输入的路径是次优的选择,为什么呢?我们必须要保持地方财政的稳定,保持地方财政的稳定不仅仅是事关经济发展、落实实施积极的财政政策这么简单,更重要的是,地方政府只有马壮粮多才能做好事情,维护社会安定团结的大局。而且,现在很多产业产能都在过剩,对企业和个人不要说扩大征税了,现在还要减税;很多产业的资金根本就不敢投资,现在只好到土地市场、楼市里面抱团取暖,等待经济好转。但作为政府,就不能坐等经济好转,越是企业不敢投资,政府越是要投资,否则,经济萎缩失业大增可不是闹着玩的。

诸君也很难想出解决现在地方政府财政吃紧的妙方,是方法总有缺憾。除非你啥也不做,做事情就有缺陷。现在政府要做的平衡就是,加大保障性住房的力度,让逐步失衡的楼市慢慢地回到平衡的状态来。土地出让金重要的用途就是搞保障房建设,还有就是补足越来越昂贵的拆迁和拿地成本。

地方政府也是有苦难言,现在拆迁根本就没法拆,很多人拿着过去国家房子当做自己的私房,漫天要价就地不还钱,这种情形势必造成城市利益集团的出现,这就是整个社会要付出的代价,国家福利变成漫天要价的工具,不给就闹事,地方政府也宁愿息事宁人,这样持续下去,房地产市场价格不升都不行。而拿农民的土地却很廉价,这是在拿农民的利益补贴城市特殊利益集团,现在农民的维权意识也强了。因此,土地成本也确实变得越来越刚性。这也是为什么城市化发展热衷于摊大饼式发展的原因所在。

转型总是从乱象到秩序,这是一个过程,没有这个过程根本就不可能实现什么秩序。很多人说西方人比较讲信用,那是因为他们已经经历了漫长的乱象丛生的过程,马克思时代,阶级斗争很激烈,社会处于一片混乱之中,诚信问题根本就不能保证,现在西方的信用体系就比较完善,因为大家都不敢不讲诚信,违反诚信的成本太高了。这样制约机制是逐步完善的,幻想一下子都诚信,必定会失去效率和增加虚伪。

中国也是经历这样的一个过程,潮汕和温州以前是假货横行,在付出血的代价后,现在诚信体系逐步确立。现在过渡到过剩经济时代,正常的商品都难以卖掉,何况假货乎?这也是一个从不规范到规范的渐进的历程。房地产现在有点乱,这种乱还是可以控制的,需要增加供给以减少供需严重失衡的矛盾,只有这个矛盾解决了,很多乱象自然消失。你老是增加监管有啥用,不增加供给问题还是解决不了,只会分大饼而不会增加大饼,问题还是没解决。

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