楼市调控需要改良主义
房天下 作者：大伟 2007-10-04 08:46
目前我国房地产最主要的现实问题可分两头。一头是由于地方政府是土地供应的惟一合法主体，地价上涨不会加剧城市土地供应的竞争性，不能直接促使供应方扩大土地供应量以平抑土地价格，相当于土地市场价格调节失灵。一头是由于房地产的投资、保值增值属性在流动性过剩的背景下被放大，房价上涨不能抑制置业需求，反而激发房地产投资需求并加速置业决策，相当于住宅市场价格失灵。寄望政府在短期内改变土地资源垄断性的供应结构几乎不可能，前一段时间针对“以租代征”现象的严厉措施表明政府对土地的管制还会更严。政府财政对土地的依赖是目前国内经济制度安排使然，短期内不可能改变，或许尊重政府逐利性这一现实，按照垄断机构承担更多社会责任的规则，加大社会保障性住宅开发力度，并允许拥有储备土地的国有企业和机关开发保障型住宅，纳入城市保障型住宅供应系统，切实满足市民的自住性购房需求。
化解流动性过剩的重任不在房地产内部而在于国家金融系统，对于膨胀的房地产市场需求区别对待，首先限制投资性需求在银行贷款额度，打破恶性循环，减轻银行信贷风险，比如提高首付、提高利率、限制多次置业者贷款，其效果一是面对泡沫隐患降低银行所承担的风险，二是动摇置业者尤其投机置业者对后市的上涨预期，以上两点在不久当前深圳楼市调控中已有所体现。另一方面培育房地产基金，将投资资金直接引入房地产开发运营环节，避免投资投机资本自我激励，挤压自住需求。同时通过廉租房、经济适用房、严格的户型比例以及交易税等限制自住买家的投资行为。
针对发展商层面的垄断问题，土地资源方面主要表现在土地储备的总量较大和土地资源向大发展商迅速集中，首先明确土地储备较多来自于前期协议出让用地，尤其是一些郊区大地块，象碧桂园、合生创展等大量土地是城市化早期通过极低价格取得，近期亦从二三线城市获得不少大地块开发权；而招牌挂以来虽然推出的土地总量有限，但地段较好，并且对中小发展商挤出效应显著，上市地产公司拿地积极，市场垄断性明显加强。 住宅供应方面，主要表现在政府对储备土地合同执行不严格，发展商对开发时间主控权较大，存在囤地延后开发的情况，存在土地供应垄断前提下住宅供应领域出现再次垄断的隐忧，消解政府调控市场的企图。或许政府应加强对土地闲置违规的惩罚力度，对延迟开发周期的企业在土地市场的资质进行重估。
针对目前土地市场的垄断隐患和合同执行问题，政府可以对目前出让地块进行分割，以较小地块出让，辅以更明确的开发要求，加强土地管理，吸引更多企业参与土地竞拍。结合房地产基金支持，的中等房地产企业应该可以获得更多的发展机会，促进房地产市场良性发展。
上市地产公司储备土地的冲动强烈，在土地竞拍上有较大优势，高地价拿地可能导致公司股票价值重估。但完全不顾市场规律、房价走势和企业发展现实的大规模圈地也是不可能的，近期不少上市公司在取得天价地块后股价大幅下跌，地王效应并非总能给企业前景带来利好。上市公司投资者会与之产生制衡，上市公司依然要评估风险，那种认为上市地产企业就可以主导资本和产品两个市场的观点有误导舆论之嫌。 有人士表示目前外资在国内投资房地产的规模被严重夸大，外资对国内房价的实际影响被高估，即所谓外资无辜论。然而我们看到外资虽未形成大规模真实成交，但其通过舆论传播已经对市场氛围和置业者的判断产生影响，其对房价高涨虽无罪却有责。类似情况还存在于土地供应、住宅成交等领域，由于信息透明化程度、信息监测制度不健全，房地产信息比较混乱，甚至出现人为制造信息不对称影响市场预期的情况。有必要重申，在某个时间段内供求关系决定价格或成交等说法中的供求未必是真实供求，只要让供求双方在价格博弈中相信的供求格局就足以改变成交价格，置业者所愿意付出的代价可能被拉高。没有公开透明的信息制度，房地产市场就是浑水摸鱼，掌握信息渠道有限的置业者将处于弱势。 希望行业持续健康发展，更多市场供应、更多房地产企业参与、更多成交量、房价平稳供求平衡是我们的利益所在。市场供应减少、产业垄断性加强、成交量减少即便房价高涨去化迅速同样意味着市场危机，不值得任何人乐观。免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
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